TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Mai 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 14 Mars 2024

GROSSE :

Le 24 mai 2024

à Mme [S] [B]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24 mai 2024

à M. [Y] [L]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00930 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4QOP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 3] PROVENCE METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [B] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 16 mars 2022, l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence a donné à bail à Monsieur [L] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 382,98 euros outre 97,52 euros de charges et 32,04 au titre de la consommation d’eau froide.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence a fait signifier à Monsieur [L] [Y] en date du 17 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence a fait assigner Monsieur [L] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation des parties ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— rendre opposable la décision à venir au conjoint ou partenaire de PACS du locataire ;

— condamner Monsieur [L] [Y] à verser à Habitat [Localité 3] Provence la provision de 3018, 65 euros, comptes arrêtés au 08/12/2023 suivant décompte ci-joint ;

— condamner Monsieur [L] [Y] à une indemnité mensuelle d’occupation indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, équivalent une fois et demi le montant du dernier loyer augmenté des charges et ce jusqu’à complète libération du local ;

— condamner Monsieur [L] [Y] à verser à Habitat [Localité 3] Provence la somme de 300 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens.

Un diagnostic social et financier a été établi le 15 décembre 2023.

A l’audience du 14 mars 2024, l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence, représenté par sa chargée de mission, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3429,53 euros, selon décompte en date du 29 février 2024, terme de février 2024 inclus. Elle indique une reprise des paiements du locataire et être d’accord pour l’octroi de délais de paiement et un maintien du locataire dans le logement.

Monsieur [L] [Y], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 96 euros en plus du montant du loyer résiduel. Il indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile suite à une saisie sur salaire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 21 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2022 pour la somme en principal de 1391,42 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 janvier 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [Y] reste devoir la somme de 3429,53 euros, à la date du 29 février 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2024 inclus.

Monsieur [L] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3429,53 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [L] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [L] [Y], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 544,59 euros actuellement,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2022 à effet au 1er avril 2022 entre l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence et Monsieur [L] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 janvier 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à verser à l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence, à titre provisionnel, la somme de trois mille quatre-cent vingt-neuf euros et cinquante-trois centimes (3429,53 euros) décompte arrêté au 29 février 2024, incluant la mensualité de février, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [L] [Y] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de quatre-vingt-quinze euros (95 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant:

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Monsieur [L] [Y] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [L] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq-cent-quarante-quatre euros et cinquante-neuf centimes (544,59 euros) à ce jour ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à verser à l’Etablissement Public Habitat [Localité 3] Provence une somme de cent cinquante euros (150 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE