Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 7 novembre 2025, n° 24/00532

TJ Troyes 7 novembre 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 7 nov. 2025, n° 24/00532
Numéro(s) :	24/00532
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 novembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 07 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/00532 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E6SE

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

07 novembre 2025

OPH [Localité 4] AUBE HABITAT

Monsieur [D] [V]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 4] AUBE HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Madame [L] [Z], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [D] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 octobre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 07 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 18 mars 2022, l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 182,58 € et 47,03 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 avril 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [D] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de TROYES par un acte d’huissier en date du 25 juin 2024, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 octobre 2025, l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT – représenté par Madame [Z] – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 772,32 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [D] [V] n’a pas comparu, quoique régulièrement convoqué.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Aube par la voie électronique le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux assignations délivrées depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux signalements effectués depuis le 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signés avant le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 18 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 avril 2024, pour la somme en principal de 719,59 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 juin 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 772,32 € à la date du 1er octobre 2025.

Monsieur [D] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT cette somme de 772,32 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 719,59 € à compter de la date du commandement de payer (02 avril 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. ».

De plus, le VII. du même article dispose que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce, le bailleur sollicite la bienveillance de la juridiction et fait avloir que le loyer du mois d’août a quasiment été payé en son intégralité. Compte tenus des éléments versés à l’audience et des propositions de règlements formulées, Monsieur [D] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront, à la demande du bailleur suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 3 juin 2024;

— que Monsieur [D] [V] devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail;

— que faute pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [V];

— qu’en cas de maintien dans les lieux, l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT, Monsieur [D] [V] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision publique, réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2022 entre l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT et Monsieur [D] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 3 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à verser à l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT à titre provisionnel la somme de 772,32 € (décompte arrêté au 1er octobre 2025, incluant août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 02 avril 2024 sur la somme de 719,59 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 10 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT soit autorisé, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [D] [V] ;

* que Monsieur [D] [V] soit condamné à verser à l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à verser à l’OPH [Localité 4] AUBE HABITAT une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,