Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 21 novembre 2025, n° 24/02571

TJ Troyes 21 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Subrogation en raison de l'assurance garantie locative
La cour a constaté que la société PACIFICA était bien subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur des sommes versées, rendant sa demande recevable.
Accepté
Obligation de paiement des loyers par le locataire
La cour a constaté que la défenderesse n'a pas contesté le principe ni le montant de la dette, confirmant ainsi l'obligation de paiement des loyers.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a constaté des dégradations qui ne relèvent pas d'un usage normal, engageant la responsabilité de la locataire pour les réparations.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé qu'il n'était pas équitable de laisser les demandeurs supporter les frais de la procédure, condamnant la défenderesse à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 21 nov. 2025, n° 24/02571
Numéro(s) :	24/02571
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BAUDIER
Parties :	S.A. c/ PACIFICA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02571 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FBQT

Nac :5AE

Minute:

Jugement du :

21 novembre 2025

Monsieur [G] [B]

Madame [W] [B]

S.A. PACIFICA

Madame [S] [X]

DEMANDEURS

Monsieur [G] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

Madame [W] [B]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

S.A. PACIFICA

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [S] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 septembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Madame Julie DOMITILE, Greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 21 novembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 février 2022, M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA a donné à bail à Mme [S] [X] une maison située au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 390 €.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 26 février 2022.

Suite à la restitution des clés intervenue le 30 novembre 2022, un état des lieux de sortie a été établi par acte de commissaire de justice le 13 janvier 2023.

Une mise en demeure de payer les sommes dues au titre du solde locatif a été envoyée à Mme [S] [X], en date 09 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024, M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA ont assigné Mme [S] [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir sa condamnation à payer les sommes qu’ils estiment leur être dues.

A l’audience du 19 septembre 2024, M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et demandent au tribunal de :

condamner Mme [S] [X] à verser la somme de 1879,85 € à la société PACIFICA au titre des dégradations inemnisées ; condamner Mme [S] [X] à verser la somme de 1560 € à la société PACIFICA au titre des loyers et charges impayés indemnisés ; condamner Mme [S] [X] à verser la somme de 9891,12 € à M. [G] [B] et Mme [W] [B] au titre des réparations locatives impayés ; condamner Mme [S] [X] à verser la somme de 780 € à M. [G] [B] et Mme [W] [B] au titre des loyers et charges impayés ; condamner Mme [S] [X] à lui verser la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [S] [X] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA exposent qu’un contrat d’assurance garantie locative a été souscrit et qu’au regard des sommes indemnisées et de la quittance subrogative signée entre eux, la société PACIFICA est subrogée dans les droits des bailleurs à hauteur des sommes versées. Ils estiment ainsi que les demandes de la société PACIFICA sont recevables.

Les demandeurs font valoir que la locataire sortante demeure redevable de loyers et charges impayés et que la comparaison des états des lieux laisse apparaitre des dégradations jusfiant indemnisation.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2024 remis à étude, Mme [S] [X] n’est ni présente, ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA SUBROGATION

L’article 1346-1 du code civile dispose que "La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.".

A l’appui de sa demande, la société PACIFICA verse une quittance subrogative en date du 25 août 2023, notifiée à la défenderesse par courrier en date du 2 février 2024, pour une somme de 1 560 € au titre des loyers impayés et une somme de 1 879,85€ au titre des dégradations locatives.

Ainsi, la société PACIFICA est bien subrogée dans les droits et actions de M. [G] [B] et Mme [W] [B], bailleurs, à concurrence des sommes versées.

II. SUR LES LOYERS ET CHARGES IMPAYES :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA produisent le contrat de bail d’habitation signé par Mme [S] [X] le 26 février 2022, une mise en demeure du 09 novembre 2023, l’état des lieux de sortie, ainsi que l’extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 2 340 € au , représentant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2022 incluse.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, Mme [S] [X] sera condamnée à verser à la société PACIFICA la somme de 1 560 € au titre des loyers et charges impayés indemnisée et à M. [G] [B] et Mme [W] [B] la somme de 780 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2022 incluse.

III. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA fournissent le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée en date du 26 février 2022 et l’état des lieux de sortie en date du 13 janvier 2023.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doit répondre la locataire, à savoir :

le bas de la porte d’entrée abîmé ; le sol sale dans l’entrée ; le revêtement des murs en partie arraché dans l’entrée ; la fenêtre sale dans la chambre d’enfant ; la présence de meubles et objets abandonnés dans la chambre d’enfant ; des débordements de peinture rouge sur les murs et le sol de la cuisine ; un carreau cassé sur une des fenêtres de la cuisine ; les placards muraux sales dans la cuisine ; des meubles et de la vaisselle abandonnés par la locataire dans la cuisine ; l’absence d’une charnière sur les meubles de la cuisine ; le four et la hotte encrassés dans la cuisine ; un réfrigérateur vétuste laissé dans la cuisine avec de la nourriture à l’intérieur ; le sol sale de la deuxième chambre ; la présence de meubles et objets laissés par la locataire dans la deuxième chambre; la tablette de fenêtre tachée et sale ; des éclats sur le sol du couloir ; le sol sale dans la salle de bain ; les murs mal peint dans la salle de bain ; les portes de la cabine de douche qui ne coulissent plus correctement ; la douche sale dans la salle de bain ; la cabine de douche ayant été déplacée dans la salle de bain ;la barre de seuil des WC abîmée ; les dégâts d’une fuite d’eau dans le débarras avec une partie du plaoplâtre tombée au sol ; une porte cassée dans le débarras ; la présence de meubles et objets laissés par la locataire dans le débarras ; les revêtements du débarras sales avec traces de moisissures ; des traces d’urine sur le sol du débarras.

Les demandeurs versent, aux fins d’évaluer le montant du préjudice, les devis suivants :

un devis de la société THOMAS PEINTURE d’une montant de 2 831 € pour la réfaction des peintures des murs de la cuisine et du couloir ainsi que des menuiseries ; un devis de la société AUBE FENETRE d’un montant de 5 279,22 € pour la fourniture et la pose d’une porte d’entrée et d’une fenêtre ; un devis de la société ENTREPRISE L.G d’un montant de 600 € pour le retrait des meubles et objets encombrant le logement et pour le nettoyage et la désinfection de toutes les pièces ; un devis de la société RAPHAEL PLOMBERIE d’un montant de 2 313,30 € pour l’achat et la pose d’une cabine de douche ; un devis de la société [J] [O] d’un montant de 926,86 € pour la réparation de deux portes et le remplacement de la serrure, le remplacement d’un vantail de bloc porte et la pose d’une porte.

Au regard des dégradations constatées et des devis versés, les montants retenus seront les suivants :

la somme de 1 500 € pour la réfection des peintures de l’entrée, des débordements de peinture dans le salon et la réfection des peintures de la salle de bain et du débarras ; la somme de 200 € pour la réparation de la porte d’entrée et la somme de 400 euros pour le changement du vitrage cassé ; la somme de 600 € pour le retrait des encombrants et le nettoyage du logement ; la somme de 350,24 € pour le remplacement de la porte cassée dans le débarras ; la somme de 500 € pour le replacement de la cabine de douche ;

Soit un total de 3 524 €.

Mme [S] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 390€.

Ainsi, Mme [S] [X] sera condamnée à verser à la société PACIFICA la somme de 1 879,85 € et à M. [G] [B] et Mme [W] [B] la somme de 1 280,39 € au titre des réparations locatives.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [S] [X], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA les frais avancés au titre de la présente procédure. Mme [S] [X] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement publique réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [S] [X] à verser à la société PACIFICA la somme de 1 560,00 € (MILLE CINQ CENT SOIXANTE EUROS) au titre des loyers et charges impayés indemnisés;

CONDAMNE Mme [S] [X] à verser à M. [G] [B] et Mme [W] [B] la somme de 780,00 € (SEPT CENT QUATRE-VINGTS EUROS) au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de novembre 2022 ;

CONDAMNE Mme [S] [X] à verser à la société PACIFICA la somme de 1 879,85 € (MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS ET QUATRE-VINGT-CINQ CENTIMES) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [S] [X] à verser à M. [G] [B] et Mme [W] [B] la somme de 1 280,39 € (MILLE DEUX CENT QUATRE-VINGTS EUROS ET TRENTE-NEUF CENTIMES) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Mme [S] [X] à verser à M. [G] [B], Mme [W] [B] et la société PACIFICA la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,