TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00091 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FD23

Nac :5AE

Minute:

Jugement du :

05 septembre 2025

Monsieur [B] [C]

c/

Monsieur [U] [J]

Madame [I] [D]

DEMANDEUR

Monsieur [B] [C]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Caroline LEMELAND, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Clement HERVIEUX, avocat au barreau d’AUBE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/281 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TROYES)

Madame [I] [D]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Clement HERVIEUX, avocat au barreau d’AUBE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/282 du 04/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TROYES)

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 mai 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 novembre 2019, M. [B] [C] a donné à bail à M. [U] [J] et Mme [I] [D] un pavillon situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 790 € .

Par actes d’huissier en date du 2 mai 2022 remis à personne et à domicile, M. [B] [C] a délivré congé pour motif légitime et sérieuxà M. [U] [J] et Mme [I] [D];

M. [B] [C] a ensuite fait assigner M. [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes par un acte d’huissier du 15 novembre 2023 en vue d’obtenir la validation du congé et que soit ordonné l’expulsion des lieux.

Par lettre du 13 février 2023, Mme [I] [D] a informé le propriétaire qu’elle aurait quitté les lieux, dans lesquels,. [U] [J] s’est maintenu et a poursuivi l’activité d’élevage du couple.

Par jugement du 5 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a, après avoir constaté la régularité du congé, ordonné à M. [U] [J] de libérer les lieux et d’en restituer les clés dès signification du jugement, signifié le 16 avril suivant avec commandement de quitter les lieux.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 24 novembre 2019.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 9 juillet 2024, par la SCP Groupe 3ème Acte.

Par acte d’huissier en date du 20 décembre 2024 et du 8 janvier 2025, , M. [B] [C] a assigné M. [U] [J] et Mme [I] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir leur condamnation solidaire à payer les sommes qu’il estime lui être dues.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire est retenue à l’audience du 16 mai 2025,M. [B] [C] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

Débouter M. [U] [J] et Mme [I] [D] de leurs demandes, fins et conclusions, à l’exception de leur demande d’abattement de 24€ sur la plaque de cuisson et du défaut de fondement des frais de serrurier compris dans les dépens ; condamner solidairement M. [U] [J] et Mme [I] [D] à lui verser la somme de 14553.58 € à titre des réparations locatives ; condamner M. [U] [J] et Mme [I] [D] à lui verser la somme de 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [U] [J] et Mme [I] [D] aux entiers dépens .

Au soutien de ses demandes, M. [B] [C] fait valoir que la comparaison des états des lieux laisse apparaître des dégradations pour lesquelles il demande indemnisation. Ces dégradations provenant essentiellement de l’activité d’élevage canin et félin ayant eu lieu dans la maison. Ils soutiennent que le montant de ces réparations doit être mis à la charge des locataires, sans application du barème de vétusté ces dégradations résultant d’une absence d’entretien régulier.M. [B] [C] fournit l’ensemble des factures détaillant les réparations effectuées au titre des dégradations ressortant de l’état des lieux de sortie et argue que M. [U] [J] et Mme [I] [D] restent redevables de la somme de 14553.58 €.

Concernant la demande de délais de paiement de la part des défendeurs, M. [B] [C] souhaite qu’elle soit rejetée car ils n’ont pas usé raisonnablement de la chose loué, suivant la destination donnée par le bail et n’ont pas respecté le congé qui leur a été délivré.

M. [U] [J] et Mme [I] [D] – représentés par leur conseil -se réfèrent à leurs dernières écritures et demandent au tribunal de :

* de débouter M. [B] [C] de ses demandes à hauteur de 4560.97€

* de s’acquitter des sommes dues à M. [B] [C] en 24 échéances mensuelles, qui s’imputeront en priorité sur le capital.

Au soutien de leur demande, ils contestent le montant des factures présentées par M. [B] [C]. Ils invoquent la vétusté des matériaux et des équipements dont est constitué le logement et ils soutiennent avoir occupé le logement pendant 5 ans et 7 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de condamnations au paiement

1.1. Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs l’article 1731 du code civil dispose que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, M. [B] [C] fournit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée en date du 24 novembre 2019 et l’état des lieux de sortie en date du 9 juillet 2024.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doivent répondre les locataires, à savoir;

l’absence de nettoyage général du logements, des sols ; la boîte aux lettres sale ;les arbustes non taillés ; les mauvaises herbes présentes dans le jardin ; la saleté des plinthes ; des traces dans différents endroits de la maison ; les peintures à reprendre ; des portes en mauvais état ; les murs à repeindre en raison de traces ;les joints hors d’usage dans la cuisine, la salle d’eau et dans la salle de bain ; deux trous rebouchés grossièrement ; les meubles de cuisine et appareils électroménagers à nettoyer ; l’évier de cuisine encrassé et rayé ; une plaque de cuisson quatre foyers, hors d’usage des traces d’urine partout dans la maison et de griffures;une cheminée non ramonée et nettoyée;les placards abîmés;le garage encombré par des cartons vides, des accessoires pour animaux, des vêtements, de la literie, des étagères, … un congélateur dont le revêtement est rouillé.l’installation d’un élevage a provoqué certaines nuisances dont une nuisance olfactive.

M. [B] [C] présente des factures concernant les dégradations constatées dans le logement:

*facture SANI, du 19/07/2024 pour la remise en état et le nettoyage de lamaison

Elle sera retenue pour un montant de 4178.40€

*facture de Bricorama [Localité 8], pour la porte de placard de l’entrée

Elle sera retenue pour un montant de 343.54€

*facture Brico Depôt du 12/07/2024 concernant les bandes à joints

De nombreux endroits étant rebouchés grossièrement, elle sera retenue pour un montant 25.40€

*facture Brico depôt du 08/08/2024 concernant la peinture

De nombreux endroits devant être réfaits, elle sera retenue pour un montant de 113€

*facture Brico Depôt du 01/08/2024, s’agissant de plinthes en bois posées dans la cuisine

Elle sera retenue pour un montant de 284.25€

* facture Brico Depôt du 15/07/2024, le robinet du cellier n’ayant pas été mentionné cassé dans l’état des lieux, la facture de 57.58€ ne sera pas retenue

* facture Brico Depôt du 12/07/2024 concernant les sèche-serviettes.

Il n’est pas indiqué sur l’état des lieux de sortie que le sèche-serviettes de la salle de bain est hors d’usage. En conséquence, la facture de 173.90€ ne sera pas retenue

*facture SARL Duval Pere et Fils

L’entretien courant (nettoyage, démoussage) de la toiture du logement est à la charge du locataire. Seuls les gros travaux (mise en place d’une isolation, pose d’une nouvelle couverture ou d’une sous-toiture) restent à la charge du bailleur. Il revient également au bailleur de remplacer les tuiles endommagées.

En conséquence, les sommes de 39,70€ HT et 197.30€ HT ne seront pas retenues.

La facture sera ramenée à un montant de 1228.42€ TTC.

*facture AUBE PAYSAGE ELAGAGE

La facture sera retenue pour un montant de 3480€.

*facture GEDIMAT concernant le regard en béton de la fosse septique

L’état des lieux de sortie précisant que la dalle de la fosse septique est brisée, la facture sera retenue pour un montant de 33.53€;

*facture LAPEYRE concernant les portes intérieures

Compte tenu des dommages relevés lors de l’état des lieux de sortie ( présence de griffures et d’urine) aucun taux de vétusté ne sera retenu.

Après déduction de la garantie VISALE, la facture sera estimée à un montant de 3621.16€

*facture AUBE MULTI SERVICES [Localité 9] concernant 1 clé

La facture sera retenue pour un montant de 6,50€

* facture SIPAN du 03/07/2024 concernant la serrure du garage

La facture sera retenue pour un montant de 19.90€

* facture MAXI ZOO concernant un destructeur d’odeur

Dans l’état des lieux de sortie il est indiqué “ l’installation d’un élevage a provoqué certaines nuisances dont une nuisance olfactive” de sorte que la facture sera retenue pour un montant de 19.99€

*facture M2 MENUISERIE du 15/10/2024

Dans l’état des lieux, il est noté que la télécommande n’a pas été testée, faute de pile.

En conséquence, la facture de 233.20€ ne sera pas retenue

*facture CDISCOUNT du 11/07/2024 concernant une table 4 foyers Continental

Dans l’état des lieux d’entrée, il est noté” BE-quelques traces” en conséquence un taux de vétusté de 20% sera appliqué et la facture sera ramenée à un montant de 95.99€

*facture AUB’SERVICE du 11/07/2024

La facture sera retenue pour un montant de 60€

*facture N°27 des ETS CARVALLO du 15/07/24 concernant la vidange de la fosse septique

Selon la réglementation, le locataire est responsable de l’entretien courant du logement, ce qui inclut la vidange de la fosse septique. Cette opération doit être effectuée tous les 2 à 4 ans.

De sorte, que la facture sera retenue pour un montant de 346€

*facture WELDOM ARCIS SUR AUBE du 09/08/2024

Il ressort de l’ensemble de l’état des lieux de sortie que les joints sont hors d’usage

En conséquence, la facture sera retenue pour un montant de 93.88€

Les frais de serrurier dèja inclus dans les dépens, le montant de 316.80€ sera donc exclus.

Etat des lieux de sortie ( 50% à charge de chaque partie) la somme de 327.37€ sera ajoutée au solde locatif.

Le montant total des réparations locatives s’élève à la somme de 13931.33€

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 790€.

Dès lors, M. [U] [J] et Mme [I] [D] demeurent solidairement redevables des sommes dues au titre des réparations locatives et seront condamnés à verser la somme de 13141.33€.

1.2. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [U] [J] et Mme [I] [D] sollicitent des délais de paiement sur une durée de 24 mois, avec imputation des paiements sur le capital.

M. [U] [J] déclare disposer d’un revenu fiscal de référence de 11844€ € et Mme [I] [D] précise n’avoir aucun revenu. Aucun document ne vient confirmer ces informations.

Dès lors, au regard du montant de la dette et des capacités financières des défendeurs, la demande de délais de paiement sera rejettée.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [J] et Mme [I] [D] , partie perdante, supporteront in solidum les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de M. [B] [C] les frais avancés au titre de la présente procédure. M. [U] [J] et Mme [I] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [U] [J] et Mme [I] [D] à verser à M. [B] [C]la somme de 13141.33 € ( TREIZE MILLE CENT QUARANTE ET UN EUROS TRENTRE TROIS CENTIMES) au titre des réparations locatives;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par M. [U] [J] et Mme [I] [D] ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [J] et Mme [I] [D] à verser à M. [B] [C] la somme de 400,00 € (QUATRE CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [J] et Mme [I] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,