TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/03009 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDL3

Minute : 24/977

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [Y] [U] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 novembre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Y] [U] [K],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2022, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [U] [K] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 470,44 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2022, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [U] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3053,14 euros en principal, au titre des loyers impayés au 19 aout 2022 et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 15 décembre reçue le 16 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [Y] [U] [K] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [Y] [U] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [Y] [U] [K] au paiement de la somme de 5041,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2023, avec intérêts légaux à compter du 23 aout 2022, date du commandement de payer,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives perçues dans les mêmes conditions que le loyer et qui subira les mêmes majorations à compter du mois de novembre 2023, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux, par remise des clefs,la condamner d’avoir à produire l’assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,la condamner au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 7 février 2024.

À l’audience du 12 septembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, abandonne la demande au titre de l’assurance et maintient ses autres demandes . Il actualise sa créance à la somme de 11669,17 euros arrêtée au 11 septembre 2024, loyer du mois d’aout inclus. Il est opposé à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il soutient que Madame [Y] [U] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 août 2022, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Madame [Y] [U] [K], reconnait être redevable des loyers et charges et justifie de l’assurance du logement. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle indique que ses revenus s’élèvent à 1300 euros par mois dans le cadre d’un CDI qui devraient augmenter prochainement. Elle a deux enfants à charges et précise que l’allocation d’APL a été suspendue et qu’un rappel de 5000 euros pourrait intervenir.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 février 2024 en vue d’une audience prévue le 12 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 16 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 janvier 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 août 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 octobre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 février 2022 à compter du 24 octobre 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [U] [K], justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, au regard du montant de la dette, la proposition ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi. Madame [Y] [U] [K] n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Madame [Y] [U] [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [U] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [Y] [U] [K] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 février 2022, du commandement de payer délivré le 23 août 2022 et du décompte de la créance actualisé au 10 septembre 2024 que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [U] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 11669,17 euros, au titre des sommes dues au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 janvier 2024 sur la somme de 4241,79 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [U] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [Y] [U] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 février 2022 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Madame [Y] [U] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 24 octobre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [U] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [U] [K] à compter du 24 octobre 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Madame [Y] [U] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 11669,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 septembre 2024 échéance d’aout incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 janvier 2024 sur la somme de 4241,79 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Madame [Y] [U] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de septembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [Y] [U] [K] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Y] [U] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 23 août 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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