TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 08 JUILLET 2025

Ordonnance du :

08 JUILLET 2025

N° RG 25/00106 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FERO

30B 0A

Société civile immobilière CHENE 7

c/

Madame [P] [J] [O] épouse [I]

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société civile immobilière CHENE 7, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [P] [J] [O] épouse [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Steffy CHARDIN, avocat au barreau de l’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 Mars 2025 puis après renvois à la demande des parties, plaidée à celle du 10 Juin 2025 tenue par :

— Madame Odile SIMART, Présidente, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 novembre 2020, la société civile immobilière CHENE 7 a consenti à Madame [P] [O] épouse [I] un bail à usage commercial pour un local sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 7 920 euros payable en 12 termes égaux de 660 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la société civile immobilière CHENE 7 a fait délivrer à Madame [P] [O] épouse [I] un commandement de payer la somme de 3 089,48 euros en loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 comprenant le coût de l’acte avec rappel de la clause résolutoire.

Invoquant l’absence d’effet du commandement, la société civile immobilière CHENE 7, par exploit de commissaire de justice du 11 février 2025, a fait assigner Madame [P] [O] épouse [I] devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail au 24 janvier 2025 ;Ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] épouse [I] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [P] [O] épouse [I] au paiement à titre de provision des sommes suivantes :2 919,68 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 31 janvier 2025 ;Une indemnité d’occupation fixée au montant des loyers et des charges jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Madame [P] [O] épouse [I] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation, de l’assignation et de ses suites.

À l’audience du 10 juin 2025, la société civile immobilière CHENE 7, représentée par avocat, maintient ses demandes, et actualise le montant de sa demande de provision au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3 193,68 euros.

Madame [P] [O] épouse [I], représentée par avocat, sollicite de voir :

à titre principal, débouter la société civile immobilière CHENE 7 ;à titre subsidiaire, autoriser Madame [P] [O] épouse [I] à suspendre le paiement des loyers à venir tant que le bailleur n’aura pas rendu les lieux conformes à leur destination.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 23 novembre 2020, qui contient une clause résolutoire en sa page 18 ;du commandement de payer la somme de 3 089,48 euros, arrêtée au mois de décembre, délivré le 23 décembre 2024 ;du relevé de compte locatif de Madame [P] [O] épouse [I] fourni par la société civile immobilière CHENE 7 arrêté au mois de mai 2025 faisant état d’une dette locative de 3 198,68 euros.

En défense, Madame [P] [O] épouse [I] ne conteste pas ne pas avoir réglé sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer délivré le 23 décembre 2024.

Elle s’oppose toutefois à l’acquisition de la clause résolutoire au motif que les locaux mis à bail ne sont pas conformes à l’usage auquel ils étaient destinés.

Elle expose que trois dégâts des eaux sont intervenus au cours des années 2022 et 2023 et que des plafonds se sont effondrés en 2024.

La défenderesse verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 18 mars 2025 dans lequel le commissaire de justice relève la présence d’une fuite d’eau sur le robinet de la cuisine et de nombreuses traces d’impacts et d’anciennes fixations sur le carrelage ainsi que des points d’infiltration sur les dalles du faux plafond.

Elle sollicite en conséquence de se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers à venir tant que la société civile immobilière CHENE 7 n’aura pas rendu les lieux conformes à leur destination.

La méconnaissance par le bailleur de ses obligations ne dispense le locataire de remplir les siennes que lorsque ce manquement rend impossible la jouissance des lieux loués au regard de leur destination. L’inexécution du bailleur doit dès lors être totale et ne saurait souffrir d’aucune mitigation.

En l’espèce, la défense de Madame [P] [O] épouse [I] consistant à exciper de l’inexécution, par le bailleur, de ses propres inexécutions s’analyse en une exception d’inexécution.

Or, si Madame [P] [O] épouse [I] justifie bien de l’existence de désordres dans le local commercial mis à bail, celle-ci ne démontre pas en quoi ceux-ci ont rendu totalement impossible l’exploitation de l’activité de tatouage dans les locaux mis à bail.

Elle ne justifie en outre d’aucune interruption totale de cette activité antérieurement au commandement de payer du 23 décembre 2024.

Par conséquent, si les désordres invoqués par Madame [P] [O] épouse [I] sont susceptibles de résulter d’éventuels manquements du bailleur, force est de constater que ces manquements n’ont pas rendu totalement impossible l’activité de tatouage objet du bail commercial, et ne sauraient dès lors fonder une exception d’inexécution.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 janvier 2025.

Enfin, par suite de la résiliation du contrat de bail, il y a lieu de débouter Madame [P] [O] épouse [I] de sa demande tendant à se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers à venir.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner la libération des lieux par Madame [P] [O] épouse [I] et tout occupant de son chef.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève toutefois pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit par société civile immobilière CHENE 7 :

du bail commercial en date du 23 novembre 2020 ;du commandement de payer la somme de 3 089,48 euros, arrêtée au mois de décembre, délivré le 23 décembre 2024 ;du relevé de compte locatif de Madame [P] [O] épouse [I] fourni par la société civile immobilière CHENE 7 arrêté au mois de mai 2025 faisant état d’une dette locative de 3 198,68 euros.

Il ressort de ce qui précède que l’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable.

Il sera donc fait droit à la demande de la société civile immobilière CHENE 7 tendant au paiement des sommes dues au mois de mai 2025, à titre de provision, soit 3 198,68 euros.

Enfin, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges. Aussi, Madame [P] [O] épouse [I] sera tenue à une indemnité d’occupation à compter du 24 janvier 2025, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre, et jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [O] épouse [I], qui succombe, sera tenue aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et sera condamnée à verser la somme de 1 000 euros à la société civile immobilière CHENE 7 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Odile SIMART, président du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé par acte authentique le 23 novembre 2020 entre la société civile immobilière CHENE 7, bailleur, et Madame [P] [O] épouse [I], preneur, à compter du 24 janvier 2025 ;

DEBOUTONS Madame [P] [O] épouse [I] de sa demande tendant à se voir autoriser à suspendre le paiement des loyers à venir ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [P] [O] épouse [I] et de tous occupants de son chef des locaux en cause sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] épouse [I] à payer à la société civile immobilière CHENE 7, à titre de provision :

la somme de 3 198,68 euros (TROIS MILLE CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT EUROS ET SOIXANTE-HUIT CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés, suivant dernier décompte des sommes dues arrêté au mois de mai 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 janvier 2025 égale au montant des loyers et charges, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] épouse [I] à verser à la société civile immobilière CHENE 7 la somme de 1 000 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [P] [O] épouse [I] aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT