TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE REFERE

DU 26 AOUT 2025

Ordonnance du :

26 AOUT 2025

N° RG 25/00363 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FHV5

30B 0A

Société KAUPANGUR

c/

Société [Localité 4] AUDITION

Grosse le

à

DEMANDERESSE

Société KAUPANGUR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandre DIRINGER, avocat au barreau de l’AUBE

DEFENDERESSE

Société [Localité 4] AUDITION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante

* * * * * * * * * *

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 24 Juin 2025 tenue par :

— Madame Abigail LAFOUCRIERE, Juge du tribunal judiciaire, statuant en référé,

assistée de Madame Julia MARTIN, Greffier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Août 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2022, la société civile immobilière KAUPANGUR a consenti à la société [Localité 4] AUDITION un contrat de bail commercial portant sur le local sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de 9 années moyennant le paiement d’un loyer annuel de 1 050 euros HT soit 1 260 euros TTC.

Par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2025, la société civile immobilière KAUPANGUR a fait délivrer à la société [Localité 4] AUDITION un commandement de payer la somme de 4 311,60 euros en loyers et charges impayés au mois d’avril 2025, outre le coût de l’acte et visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Invoquant l’absence d’effet du commandement, la société civile immobilière KAUPANGUR, par exploit de commissaire de justice du 5 juin 2025, a fait assigner la société TROYES AUDITION devant le président de ce tribunal statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence, la résiliation du bail, au 16 mai 2025 ;ordonner à la société [Localité 4] AUDITION et à tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés sans délai, dès la signification de l’ordonnance,ordonner l’expulsion de la société [Localité 4] AUDITION et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;dire qu’à défaut pour la société [Localité 4] AUDITION et tous occupants de son chef d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès signification de l’ordonnance, la société civile immobilière KAUPANGUR pourra faire procéder sans délai à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la société [Localité 4] AUDITION ;condamner la société [Localité 4] AUDITION au paiement, à titre de provision, les sommes suivantes :une indemnité d’occupation de 926,33 euros pour la période du 17 au 31 mai 2025 ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 902,25 euros à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à libération complète et effective des lieux ;158,85 euros au titre du commandement de payer ;5 282,21 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts de retard ;condamner la société [Localité 4] AUDITION au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

À l’audience du 24 juin 2025, la société civile immobilière KAUPANGUR, représentée par avocat, maintient ses demandes.

La société [Localité 4] AUDITION, quoique régulièrement convoquée, n’a pas comparu et n’était pas représentée ; la présente ordonnance sera donc réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation du bail est justifiée par la production aux débats :

du bail commercial en date du 1er juin 2022, qui contient une clause résolutoire en son article 22 ;du commandement de payer la somme de 4 311,60 euros, arrêtée au mois d’avril 2025, délivré le 16 avril 2025 ;du relevé de compte locatif de la société [Localité 4] AUDITION fourni par la société civile immobilière KAUPANGUR arrêté au mois de mai 2025 faisant état d’une dette locative de 4.311,60 euros.

La société [Localité 4] AUDITION, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, n’a pas comparu et ainsi, ne démontre ni ne soutient avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2025.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la société [Localité 4] AUDITION et tout occupant de son chef des locaux mis à bail, au besoin avec le concours d’un serrurier.

L’octroi du concours de la force publique afin qu’il soit procédé à l’expulsion ne relève en revanche pas des pouvoirs du juge des référés mais de ceux de l’autorité administrative.

De même, la procédure d’exécution d’une mesure d’expulsion ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, mais de celui du juge de l’exécution.

Les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel des sommes dues

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la société civile immobilière KAUPANGUR justifie des pièces suivantes :

l’existence d’une clause pénale insérée au contrat de bail en son article 23 prévoyant une majoration de 20% du loyer et de ses accessoires à défaut de paiement, dès mise en demeure, délivrance d’un commandement de payer ou tout début d’engagement d’instance, une mise en demeure de payer dans un délai de six jours en date du 22 avril 2025, un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire en date du 16 avril 2025, pour les loyers et charges de mois de février, mars et avril 2025.

La société civile immobilière KAUPANGUR détaille le calcul de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 5 282,21 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 mai 2025 comme suit :

Loyers impayés de février à mars : 1 437,20*2 = 2 874,41 euros

Loyers impayés du 1er au 15 avril 2025 (sans clause pénale) : 1437/30*15 = 718,18 euros

Loyers impayés du 16 avril au 16 mai 2025 : 1 260 + 20% + 177,20 euros

TOTAL : 5 282,21 euros

Au regard des justificatifs fournis, l’obligation ne paraît pas sérieusement contestable s’agissant des sommes dues au titre des loyers et charges.

Toutefois, le juge du fond aurait la possibilité de réduire la clause pénale prévoyant une majoration de 20%, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte pour l’allocation des provisions demandées.

Il convient par conséquent de limiter la provision au titre des loyers et charges impayés au 16 mai 2025 à la somme de 5.029,79 euros.

En outre, celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges, qui sera révisé s’agissant du loyer à compter du 1er juin 2025, selon la clause d’indexation prévue à l’article 7 du même contrat.

Aussi, la société [Localité 4] AUDITION sera condamnée au paiement provisionnel de la somme de 817,35 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 17 mai 2025 et le 31 mai 2025, soit pour 15 jours et non 17. Elle sera également tenue à une indemnité d’occupation mensuelle de 1.614,74 euros à compter du 1er juin 2025 jusqu’à complète libération des lieux.

Les sommes dues porteront intérêts au légal à compter de la présente décision pour les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation jusqu’au 31 mai 2025, conformément aux demandes formulées par la société civile immobilière KAUPANGUR.

Enfin, le coût du commandement de payer est compris dans les dépens de l’instance, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant de la demande de provision formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 4] AUDITION, qui succombe, sera condamnée à verser à la société civile immobilière KAUPANGUR la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Abigail LAFOUCRIERE, juge du tribunal judiciaire de TROYES, statuant par ordonnance publique, par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail signé par acte sous seing privé le 1er juin 2022 entre la société civile immobilière KAUPANGUR, bailleur, et la société [Localité 4] AUDITION, preneur, à compter du 17 mai 2025 ;

ORDONNONS l’expulsion de la société [Localité 4] AUDITION et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, sis [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec le concours d’un serrurier ;

DISONS que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes s’agissant des modalités d’exécution de l’expulsion ;

CONDAMNONS la société [Localité 4] AUDITION à payer à la société civile immobilière KAUPANGUR, à titre de provision :

la somme de 5.029,79 euros (CINQ MILLE VINGT-NEUF EUROS ET SOIXANTE-DIX-NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;la somme de 817,35 euros (HUIT CENT DIX-SEPT EUROS ET TRENTE-CINQ CENTIMES) au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 17 mai 2025 et le 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision  ;une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 1.614,74 euros (MILLE SIX CENT QUATORZE EUROS ET SOIXANTE-QUATORZE CENTIMES), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNONS la société [Localité 4] AUDITION à payer à la société civile immobilière KAUPANGUR la somme de 1.000,00 euros (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société [Localité 4] AUDITION aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 avril 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT