TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Juin 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Mars 2025

GROSSE :

Le 12 Juin 2025

à M^e Catherine GAUTHIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 Juin 2025

àMme [G] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06733 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5USB

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°824 541 148, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [G] [B]

née le 17 Octobre 1995 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 22 décembre 2022 ayant pris effet le 28 décembre 2022, Monsieur [S] [Z] a consenti à Madame [B] [G] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement n°124 avec parking accessoire n° PK 82, situé « [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 660 euros outre 60 euros de provisions sur charges;

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et charges.

Suite à des impayés de loyers, la société ACTION LOGEMENT SERVICES faisant valoir que la bailleresse avait actionné la caution VISALE, a fait délivrer le 27 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2110 euros ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 27 juin 2024 ;

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, dénoncé le 16 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [B] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, en demandant au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de la déclarer recevable dans son action, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire, de voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, en toutes hypothèses de la condamner au paiement d’une somme de 4300 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2110 €, et pour le surplus à compter de l’assignation, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et condamner la requise à lui payer ladite indemnité d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, à lui payer une indemnité de procédure de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans suspension de l’exécution provisoire de droit, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer .

Elle affirme qu’en application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître des actions dont un bail est l’objet, la cause ou l’occasion.

Au soutien de son action, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Madame [B] [G] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges,

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Madame [B] [G] à lui payer la somme de 4300 euros, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

Elle fait valoir une quittance subrogative émise le 20 août 2024 pour la somme de 4350 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de septembre 2023 à août 2024 inclus qu’elle a réglés;

Elle ajoute que par acte sous seing privé du 16 décembre 2022, Monsieur [S] [Z] a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n° A10234283665 garantissant les obligations de Madame [B] [G] dans le cadre du bail précité.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025 date à laquelle elle a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 7300 euros au 21 février 2025;

Madame [B] [G] a comparu en personne en indiquant avoir repris un travail mais ne pas avoir repris le paiement du loyer courant  ;

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que le seul fait que la partie adverse ne comparaisse pas ne saurait avoir pour conséquence que le juge fasse automatiquement droit à la demande. En effet, par application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Vu les articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil,

Vu l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les articles 1103,1217 du code civil,

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ;

A la suite de la défaillance de Madame [B] [G] , la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les soldes des loyers et charges exigibles des mois de septembre 2023 jusqu’au mois d’août 2024 inclus et avoir reçu de Monsieur [S] [Z] une quittance subrogative le 20 août 2024 pour la somme de 4350 euros pour lequel le bailleur l’ a subrogée dans ses droits et actions contre la locataire défaillante;

D’autre part, le contrat de cautionnement Visale entre Monsieur [S] [Z] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES validé de manière dématérialisée selon le procédé prévu à la convention encadrant le dispositif Visale , et les quittances subrogatives validées par Monsieur [S] [Z] selon les modalités contractuelles ainsi arrêtées, prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale précisant que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire ) ;

L’action subrogatoire de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable;

Sur recevabilité de la résiliation du bail et l’expulsion

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX en date du 27 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 15 octobre 2024 et l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 16 octobre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II et de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans leur version applicable en l’espèce;

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable;

Sur le fond

Sur la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

La société requérante sollicite à titre principal le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire;

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de la clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé le 22 décembre 2022 liant Monsieur [S] [Z] et Madame [B] [G] contient une clause résolutoire satisfaisant aux exigences de la loi susvisée et par exploit du 27 juin 2024 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a signifié à Madame [B] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2110 euros ;

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de solliciter des délais de paiement.

Le défendeur n’a pas réglé, avant l’expiration du délai imparti, les causes du commandement de payer délivré le 27 juin 2024; la clause résolutoire est donc acquise au 27 août 2024 à minuit ;

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ».

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées engagent leurs signataires ;

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.»

La demanderesse sollicite la condamnation de Madame [B] [G] au paiement de la somme actualisée de 7300 euros arrêtée au 21 février 2025 ,en faisant valoir plusieurs quittances subrogatives dont une quittance subrogative émise le 21 février 2025 pour un montant de 7350 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2023 à février 2025 inclus qu’elle affirme avoir réglé;

Au vu du décompte de la créance arrêtée au 10 décembre 2024, de la quittance subrogative émise le 21 février 2025, du récapitulatif des montants payés et des montants recouvrés encaissés par la requérante, il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de 7300 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2023 à février 2025 ;

Madame [B] [G] ne conteste pas devoir cette somme et sera condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7300 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2023 à février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2100 euros et pour le surplus à compter du présent jugement;

Madame [B] [G] sera en conséquence condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7300 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2023 à février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2100 euros et pour le surplus à compter du présent jugement;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La requérante a maintenu ses demandes ;

La condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des contentieux de la protection ne peut ni octroyer de délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Dès lors, le bail liant Madame [B] [G] et Monsieur [S] [Z] est donc résilié à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 27 août 2024 à minuit ;

La locataire étant devenue en conséquence occupante sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, dans le respect des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités décrites au dispositif ci-après ;

Une indemnité mensuelle d’occupation sera due par Madame [B] [G] à compter de la date de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel et des charges, et Madame [B] [G] sera condamnée à payer ladite indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre;

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [G] qui succombe sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié;

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui sera déboutée de sa demande de ce chef ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, et en l’espèce aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire;

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la société ACTION LOGEMENT SERVICES en son action subrogative;

DECLARE recevables les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et à l’expulsion,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [S] [Z] et Madame [B] [G] par l’effet de la clause résolutoire, au 27 août 2024 à minuit;

ORDONNE l’expulsion de Madame [B] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux , appartement n°124 et ² parking accessoire n° PK 82, situé « [Adresse 4], avec l’assistance de la force publique si besoin est;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DIT que Madame [B] [G] est redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, à compter de la résiliation du bail et condamne Madame [B] [G] à payer ladite indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre,

CONDAMNE Madame [B] [G] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7300 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période à compter du mois de septembre 2023 à février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2100 euros et pour le surplus à compter du présent jugement;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

CONDAMNE Madame [B] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié.

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE