RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 MAI 2026

N° RG 24/02203 – N° Portalis DBWV-W-B7I-FANE

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

15 mai 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur [G] [O]

Madame [J] [Y]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Madame [Q] [Z], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [G] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne assisté de Maître Matthieu COLLIN de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Marie MEURVILLE, avocat au barreau d’AUBE

Madame [J] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne assisté de Maître Matthieu COLLIN de la SCP THEMIS TROYES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Marie MEURVILLE, avocat au barreau d’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 mars 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffière , lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 15 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 mai 2021, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [G] [O] et Mme [J] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 557,75 € et 118,01 € de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 27 mai 2021

Des loyers étant demeurés impayés et faute d’assurance habitation, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT,a fait signifier un commandement de payer en date du 16 décembre 2022 visant la clause résolutoire.

Par acte du 2 juin 2023, l’OPH TROYES AUBE HABITAT,a ensuite fait assigner M. [G] [O] et Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par ordonnance de référé en date du 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a notamment :

* condamné solidairement M. [G] [O] et Mme [J] [Y] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT à titre provisionnel la somme de 8 173,68 € correspondant aux loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de septembre 2023 ;

* débouté l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITATde ses demandes au titre des réparations locatives ;

* condamné in solidum M. [G] [O] et Mme [J] [Y] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT une somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette décision a été signifiée le 11 avril 2024 et est désormais définitive.

Le 29 septembre 2023, M. [G] [O] et Mme [J] [Y] ont quitté le logement.

Un état des lieux de sortie a été établi mais de manière non contradictoire.

A la suite de l’état des lieux de sortie des dégradations ont été constatées et des réparations locatives ont été facturées à M. [G] [O] et Mme [J] [Y]. Les réparations locatives n’ayant pas été payées, une requête en injonction de payer a été déposée le 22 avril 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes. Une ordonnance portant injonction de payer exécutoire a été rendue le 12 juillet 2024 condamnant M. [G] [O] et Mme [J] [Y] à payer la somme de 8316,13€.

Cette ordonnance a été signifiée à étude par acte d’huissier en date du 24 juillet 2024.

M. [G] [O] et Mme [J] [Y] ont formé opposition le 26 août 2024 à l’ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été régulièrement convoqués à la diligence du greffe à l’audience du 21 novembre 2025.

A la suite de plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’ audience du 6 mars 2026, l’OPH TROYES AUBE HABITAT, représenté par Madame [Q] [Z], reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de confirmer l’ordonnance du 12 juillet 2024 en toutes ses dispositions.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que les locataires ont quitté les lieux en septembre 2023, mais qu’ils demeurent redevables du paiement des réparations locatives.

M. [G] [O], assisté de son conseil, soutient l’irrecevabilité de la demande de la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, car une jurisprudence récente indique que l’injonction de payer ne peut pas être utilisée pour le recouvrement des réparations locatives.

En conséquence, il s’en réfère à ses dernières écritures et demande au tribunal, à titre principal, de :

*juger M. [G] [O] recevable et bien fondé en son opposition ;

*mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 12 juillet 2024 ;

*juger irrecevables les demandes formulées par la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT ;

Subsidiairement,

*débouter la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT de l’intégralité de ses demandes ;

*condamner la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT à verser à M. [G] [O] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT aux entiers dépens.

Mme [J] [Y], comparant à cette audience, indique qu’ils ont commencé à effectuer des versements auprès de l’huissier de justice, depuis le mois de décembre 2025.

La société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT précise que pour l’instant, elle n’a pas enregistré de paiements.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’OPPOSITION

Suivant l’article 1416, al.1 CPC, le débiteur dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification d’une ordonnance d’ injonction de payer, pour former opposition.

En l’espèce, M. [G] [O] et Mme [J] [Y] ont formé opposition, par courrier enregistré au greffe le 26 août 2024.

L’ordonnance d’injonction de payer en date du 12 juillet 2024 a été signifiée à M. [G] [O] et Mme [J] [Y], le 24 juillet 2024.

Dès lors, l’opposition formée par M. [G] [O] et Mme [J] [Y] est recevable car formée dans le délai d’un mois.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 1730 du code civil précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat.

L’article 1731 du code civil prévoit quant à lui que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fournit le contrat de bail en date du 27 mai 2021, ainsi qu’un état des lieux de sortie en date du 16 octobre 2023, établi par huissier de justice.

Cet état des lieux de sortie met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doivent répondre les locataires, pour un montant de 8316,13 €.

Afin d’obtenir le paiement des réparations locatives, une requête en injonction de payer a été déposée le 22 avril 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Troyes, par l’OPH TROYES AUBE HABITAT. Une ordonnance portant injonction de payer exécutoire a été rendue le 12 juillet 2024 condamnant M. [G] [O] et Mme [J] [Y] à payer la somme de 8316,13 €.

Cette ordonnance a été signifiée à étude par acte d’huissier en date du 24 juillet 2024.

M. [G] [O] et Mme [J] [Y] ont formé opposition le 26 août 2024 à l’ordonnance d’injonction de payer.

Sur l’injonction de payer :

L’article 1405 du code de procédure civile dispose que :

Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque :

1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ; en matière contractuelle, la détermination est faite en vertu des stipulations du contrat y compris, le cas échéant, la clause pénale ;

2° L’engagement résulte de l’acceptation ou du tirage d’une lettre de change, de la souscription d’un billet à ordre, de l’endossement ou de l’aval de l’un ou l’autre de ces titres ou de l’acceptation de la cession de créances conformément à la loi n° 81-1 du 2 janvier 1981 facilitant le crédit aux entreprises.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a sollicité le recouvrement des réparations locatives suivant la procédure d’injonction de payer.

Le recouvrement d’une créance contractuelle ne peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer que si son montant est déterminé en vertu des seules stipulations du contrat.

Les éléments permettant de fixer le montant de la créance doivent se trouver dans le contrat.

Ainsi, si les réparations locatives doivent être déterminées en fonction des clauses du bail, selon qu’elles mettent à la charge du locataire tel ou tel type de travaux d’entretien, de réparation ou de remplacement ou selon qu’elles l’obligent à restituer les locaux en état d’usage, en bon état ou en parfait état, l’évaluation des réparations nécessaires, c’est à dire le préjudice du bailleur, doit être effectuée en fonction de toutes les constatations et circonstances de fait. Le montant lui-même n’est pas prévu dans le contrat et doit être réalisé o posteriori.

La créance du bailleur est une créance indemnitaire. Ainsi, une créance de réparations locatives ne peut pas être recouvrée par la procédure d’injonction de payer.

En conséquence, la demande de l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT sera rejetée et l’ordonnance portant injonction de payer sera déclarée non avenue.

Sur les réparations locatives :

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fournit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée en date du 27 mai 2021 et l’état des lieux de sortie en date du 16 octobre 2023.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doit répondre les locataires, à savoir :

la réfection séjour pièce complete pour 1023,00 € ;les 2 poignées de fenetre du séjour pour 70,40 € ;le débarras de la cuisine pour 174,15 € ;la réfection de la cuisine pour 660,00 € ;la réparation de la PC cuisine pour 60,08 € ;le rebouchage de la salle de bain pour 13,20 € ;la réfection de la salle de bains pour 517,00 € ;le remplacement du sol de la salle de bains pour 275,00 € ;le nettoyage de la cuvette des WC pour 34,24 €;la réfection des wc pour 214,50 € ;le remplacement de l’abattant des wc pour 27.73 € ;la réfection de la chambre 1 pour 682,00 € ;la réfection du sol de la chambre 1 pour 550,00 € ;la poignée de fenetre de la chambre 1 pour 35,20 € ;la réfection de la chambre 2 pour 682,00 € ;le remplacement du sol de la chambre 2 pour 550,00 € ;la réfection de la PC de la chambre 2 pour 60.08 € ;la poignée de fenetre de la chambre 2 pour 35,20 € ;la réfection de la chambre 3 pour 682,00 € ;le remplacement du sol de la chambre 3 pour 550,00 €;la réfection de la moulure pvc de la chambre 3 pour 9,90 € ;la poignée de fenetre de la chambre 3 pour 35,20 € ;la réfection de l’entrée, du couloir pour 1100 € ;le remplacement du sol du dégagement pour 550,00 € ;le remplacement du sol du cellier principal pour 275,00 € ;le remplacement d’une clé logement manquante pour 8 € ;

Soit un total de 8873,88 €.

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 557,75 €.

Ainsi, M. [G] [O] et Mme [J] [Y] seront condamnés solidairement à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 8316,13 € au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III. SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

M. [G] [O] et Mme [J] [Y], partie perdante, supporteront les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. M. [G] [O] et Mme [J] [Y] seront condamnés à lui verser une somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition à injonction de payer, formée par M. [G] [O] et Mme [J] [Y] le 26 août 2024 ;

DECLARE en conséquence non avenue l’ordonnance portant injonction de payer prise à leur encontre ;

Et statuant à nouveau,

RECOIT l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT en ses demandes au titre des réparations locatives ;

MET A NEANT l’ordonnance d’injonction de payer du 12 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [O] et Mme [J] [Y] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 8316,13 € (HUIT MILLE TROIS CENT SEIZE EUROS TREIZE CENTIMES) au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [J] [Y] à verser à l’OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 80,00 € (QUATRE-VINGTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [O] et Mme [J] [Y] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 15 mai 2026,

Le greffier, Le président,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 5] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.