N°Minute:25/01574

N° RG 24/02053 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHE2

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 02 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [O] [L] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c341722024012007 du 06/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 06 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juillet 2025 par

Caroline PRIEUR, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à : M^e Elodie DAL CORTIVO

Le 02 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2017, M. [U] [X] a donné à bail à M. [L], [O] [G] (ci-après M. [O] [G]) un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] – à [Localité 5], incluant un parking privatif, au sein d’un immeuble collectif en copropriété. Ce bail a été conclu pour trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable annuellement de 550 euros, payable d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 60 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 550 euros.

Par acte d’huissier en date du 23 mai 2024, M. [U] [X] a fait délivrer un commandement de payer à M. [O] [L] [G], pour défaut de paiement des loyers de ce dernier, en faisant application de la clause résolutoire du contrat susvisé, réclamant le paiement de la somme de 4 072 euros, ce sous un délai de six mois à compter dudit acte.

Par exploit d’huissier du 17 septembre 2024, M. [U] [X] a fait assigner M. [O] [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 juillet 2024, de condamner M. [O] [G] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges conventionnelles sous indexation et de prononcer son expulsion.

Lors de l’audience du 6 mai 2025, au cours de laquelle l’affaire est évoquée, M. [U] [X], faisant référence à ses dernières conclusions visées le même jour, sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal :

Rejeter la demande de délais de paiement de M. [O] [G] ;

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de M. [O] [G] et tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;

Condamner M. [O] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, indexation comprise ;

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [O] [G] ;

En conséquence :

Ordonner l’expulsion de M. [O] [G] et tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique ;

Condamner M. [O] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, indexation comprise ;

Condamner M. [O] [G] au paiement de la somme de 9 391 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au mois de mars 2025 ;

Condamner M. [O] [G] à payer à M. [U] [X] la somme de 900 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au soutien de sa demande principale de résiliation contractuelle du bail, M. [U] [X] fait valoir, au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’en vertu de la clause résolutoire figurant au contrat de bail, M. [O] [G], dont le commandement de payer a été signifié le 23 mai 2024, n’a pas réglé les loyers dus durant les deux mois suivants. Il expose que M. [O] [G] demeurant toujours dans les lieux, doit, par conséquent, en être expulsé.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, M. [U] [X] indique, au visa des articles 1224 et 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que M. [O] [G] ne paie pas ses loyers et charges depuis le mois de décembre 2023. Ce défaut de règlement fait obstacle à la vente de son bien et le met en difficulté quant au remboursement de son prêt habitat. Suivant décompte arrêté au mois de mars 2025, il estime un arriéré de loyers et charges afférentes s’élevant au montant de 9 391 euros, en sus du versement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du locataire.

En opposition à la demande de délai de paiement de 36 mois formulée par M. [O] [G], M. [U] [X] répond, au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire est bénéficiaire du RSA et qu’il ne pourra pas en l’état assumer les loyers et charges courantes et les échéances en sus, que le plan de la CAF n’a jamais été exécuté et que le locataire n’a jamais repris les paiements des loyers et charges du logement depuis le mois de décembre 2023. Il précise que la mère de M. [O] [G] est bien occupante du logement. Il ajoute que ce dernier était informé depuis le mois de septembre 2023 de la décision de vendre le bien et qu’il n’a, pour autant, fait aucune démarche de relogement. Il ajoute que la vente de son bien est rendue nécessaire dans la mesure où son épouse a perdu son travail et qu’il ne peut plus assumer le crédit et les charges de ce bien.

A l’audience, M. [O] [G], faisant référence à ses dernières conclusions visées le même jour, demande au tribunal de :

Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

Accorder un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

Débouter M. [U] [X] de ses plus ambles demandes, fins et prétentions ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [O] [G] expose qu’en raison de difficultés personnelles il n’a plus été en mesure de s’acquitter du paiement du loyer. Il explique être bénéficiaire des allocations logement et qu’à compter de la délivrance de l’assignation, les parties ont convenu d’un plan d’apurement de sa dette locative d’un montant de 30 euros mensuels, plan transmis à la CAF qui doit reprendre le versement des allocations suspendues. Il estime pouvoir s’acquitter du loyer résiduel et de la dette locative sur un échéancier de 36 mois, dans la mesure où il est bénéficiaire du RSA, en sus de la pension retraite de sa propre mère, qui vit avec lui.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes physiques ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur, M. [U] [X], justifie avoir signalé la situation d’impayé de loyers en saisissant la CCAPEX le 28 mai 2024. L’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail a quant à elle été signifiée à locataire le 17 septembre 2024, soit après l’expiration dudit délai de deux mois.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’HERAULT par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025.

La demande en constat de résiliation du bail de M. [U] [X] est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le commandement de payer du 23 mai 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Cette clause résolutoire prévoit la résiliation du contrat de bail dans les deux mois à compter de la signification du commandement de payer. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.

Dès lors, la date de résiliation dudit bail est fixée au 24 juillet 2024.

Sur l’expulsion

Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article L. 411-1 du même code, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Ajoutant que, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

En l’espèce, M. [O] [G] indique habiter l’appartement avec sa mère.

Comme développé précédemment, M. [O] [G] est devenu occupant sans droit ni titre du logement litigieux à compter du prononcé du jugement.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [O] [G] ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Sur l’indemnité d’occupation

À compter de la résiliation du bail, M. [O] [G], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de M. [U] [X], il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 589 euros pour l’appartement et de

62 euros pour les charges et de condamner M. [O] [G] à son paiement, indexation comprise.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [O] [G] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 1er mars 2025 la somme de 9.391 €, terme de mars 2025 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [O] [G] au paiement de la somme de 9.391 €, terme de mars 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, dans sa version applicable au 27 juillet 2023, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [O] [G] indique pouvoir faire face au loyer résiduel et à la dette locative sur un échéancier de 36 mois. M. [U] [X] sollicite de rejeter une telle demande selon les moyens sus-évoqués.

Pour soutenir sa demande, M. [O] [G] explique que, tant le montant des prestations qu’il reçoit que la pension retraite de sa mère, lui permet de faire face au règlement desdites sommes. A ce titre, il verse aux débats une attestation de paiement de la CAF de l’HERAULT en date du 2 décembre 2024 mentionnant le versement du RSA d’un montant mensuel de 534,82 euros.

Également, le relevé détaillé des mensualités perçues par sa mère, en date du 25 septembre 2024, indique que celle-ci perçoit chaque mois une allocation retraite d’un montant de 1 010,35 euros.

Enfin, il fournit un document « Plan d’apurement CAF » faisant référence à un accord amiable entre M. [U] [X] et lui-même indiquant une dette de loyer d’un montant de 6 941 euros et un remboursement mensuel de 30 euros.

Toutefois, outre la qualité mettant en doute la véracité de la pièce, il n’y a pas lieu de la retenir dans la mesure où, si elle est effectivement signée, les signatures ne sont pas précédées de la mention « lu et approuvé » ni datées. Par ailleurs, la pièce ne mentionne ni l’année du commencement dudit plan, ni sa date complète de fin, ni la durée totale du plan. Enfin, ni les ressources mensuelles des personnes vivant au foyer ni le montant du loyer courant ne sont indiqués.

En tout état de cause, M. [O] [G] n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Dès lors, il convient de débouter M. [O] [G] de sa demande de délais de paiement.

En conséquence, l’expulsion de M. [O] [G] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [O] [G], qui succombe, supportera les dépens, y incluant le coût du commandement.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient d’allouer à M. [U] [X] une somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de M. [O] [G] les a contraints à engager.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2017 entre M. [U] [X] et M. [L], [O] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] – à [Localité 5] sont réunies à la date du 24 juillet 2024,

Déclare en conséquence M. [L], [O] [G] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 juillet 2024,

Dit qu’à défaut pour M. [L], [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

Fixe au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [L], [O] [G] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 24 juillet 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

Condamne M. [O] [G] à payer à M. [U] [X] la somme de 9.391 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus,

Déboute M. [O] [G] de sa demande de délais de paiement ;

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [O] [G] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la préfecture,

Condamne M. [O] [G] à payer à M. [U] [X] la somme de 700 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIER, LA JUGE