COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [A] [W] [E] c/ S.C.I. [G] [J]

MINUTE N° 26/

Du 27 Avril 2026

3ème Chambre civile

N° RG 23/02477 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O64K

Grosse délivrée à

la SEP [U] – SAMMOUR

, M^e Anaïs LEPORATI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du vingt sept Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 février 2026 en audience publique , devant :

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur, magistrat honoraire

Greffier : Madame KACIOUI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Anne VINCENT

Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 27 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 27 Avril 2026 signé par Madame GILIS, Présidente [W] Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [A] [W] [E] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Laetitia GABORIT de la SEP GABORIT – SAMMOUR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSE:

S.C.I. [G] [J] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Anaïs LEPORATI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PROCÉDURE

Vu l’acte d’huissier du 22 juin 2023 par lequel la SARL [A] [W] [E], qui était locataire d’un local commercial situé dans la [Adresse 3] à SAINT – ANDRE, (06730),faisant valoir que la SCI [G] [J], propriétaire du local, avait opéré des déductions non justifiées sur le dépôt de garantie de 8000 €, [W] n’avait pas procédé à la régularisation annuelle des charges, l’a faite assigner aux fins de la voir condamnée à lui verser:

— la somme de 4 386 € 54, au titre du solde du dépôt de garantie de 8 000 €, versé à l’entrée dans les lieux,

— les intérêts légaux de cette somme à compte de l’assignation,

— les intérêts légaux sur la somme de 3 920 € depuis son versement,

— les provisions sur charges versées depuis l’entrée dans les lieux,

— la somme de 3 000 €, à titre de dommages-intérêts,

— [W] une indemnité de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par le RPVA le 23 février 2024 par lesquelles la SCI [G] [J] :

➔s’est opposée à ces demandes, en soutenant :

— que les sommes par elle retenues sur le dépôt de garantie correspondaient très exactement aux réparations effectuées après le départ de la locataire,

— qu’un état des lieux de sortie contradictoire avait été établi,

— que les réparations n’avaient pas fait l’objet de contestations par la locataire,

➔ a sollicité reconventionnellement la condamnation de la SARL [A] [W] [E] à lui payer :

— la somme de 3 920 €, au titre des factures aquittées pour les réparations postérieures au départ de la locataire,

— des dommages-intérêts de 4 000 €, en réparation du préjudice lié au fait que les réparations avaient retardé la recherche d’un nouveau locataire,

— une indemnité de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

➔ subsidiairement, si le tribunal faisait droit à la demande de la locataire, a conclu au rejet de la demande de dommages-intérêts, en l’absence de préjudice constaté.

Vu le conclusions notifiées par le RPVA le 18 février 2025 par lesquelles la SARL [A] [W] [E] :

➔ a répliqué :

— que la SCI [G] [J] ne lui avait restitué que la somme de 3 613 € 46 sur le dépôt de garantie de 8 000 €,

— qu’elle avait ainsi effectué indûment des retenues de 2 220 € 40 pour des travaux de mise aux normes de l’électricité [W] de plomberie ( cumulus) , [W] une facture de 1 276 € pour des travaux de peinture, alors qu’il s’agit de travaux n’incombant pas au locataire,

— [W] que, de plus, la SCI [G] [J] n’avait pas effectué les régularisations annuelles de charges,

➔ [W] a, par suite, réitéré l’ensemble des demandes formulées dans son assignation.

Vu l’ordonnance du 24 mars 2025 par laquelle le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 10 février 2026.

SUR QUOI :

1) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

Suivant bail commercial notarié en date du 25 octobre 2019, la SCI [G] [J] a donné en location à la SARL [A] [W] [E] un bâtiment ( lot n° 9) situé [Adresse 4] à SAINT ANDRE DE LA ROCHE ( 06730), à usage d’entrepôt [W] de bureau, pour une durée de 9 ans, à compter du 25 octobre 2019, moyennant un loyer annuel de 20 400 € par an hors charges, soit 1700 € par mois, hors charges [W] hors taxes, [W] 2 040 € TTC.

Un dépôt de garantie de 8 000 € a été versé par la locataire.

Il est constant [W] non contesté que les lieux ont été restitués amiablement par la SARL [A] [W] [E] le 24 octobre 2022, soit 3 ans plus tard.

Un état des lieux de sortie a été établi le jour même à 17 heures , à la demande de la SCI [G] [J], par Maître [Q], huissier de justice.

Par courrier du 6 janvier 2023, la SCI [G] [J] a adressé à la SARL [A] [W] [E] un chèque d’un montant de 3 613 € 46, au titre du remboursement du dépôt de garantie, déduction faite de réparations électriques [W] de plomberies [W] des charges de copropriété du 4ème trimestre 2022.

Par courrier simple du 20 janvier 2023, M° [U], avocate de la SARL [A] [W] [E] a contesté auprès de la SCI [G] [J] les retenues effectuées au titre des dépenses d’électricité [W] du changement du cumulus, [W] lui a réclamé les états des lieux d’entrée [W] de sortie, jamais communiqués à la locataire, ainsi que le décompte des charges annuelles.

Par lettre recommandée du 24 avril 2023 avec avis de réception du 26 avril 2023, M° [U], a de nouveau contesté les retenues opérées “arbitrairement” par la SCI [G] [J] sur le dépôt de garantie, [W] sollicité l’état des lieux de sortie.

Ces démarches amiables étant demeurées vaines, la SARL [A] [W] [E] a engagé la présente procédure aux fins d’obtenir, notamment, restitution du solde de 4 386 €54 de son dépôt de garantie ainsi que le remboursement des provisions sur charges pour lesquelles aucune régularisation n’a été effectuée.

La SCI [G] [J] s’oppose à ces demandes, en soutenant que les sommes par elle retenues sur le dépôt de garantie correspondaient à des travaux [W] reliqut de charges incombant au locataire.

2°) Sur le fond

A) Sur les retenues sur le dépôt de garantie de 8 000 €

Le bail commercial litigieux a été conclu le 25 octobre 2019.

Il est donc soumis à la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, [W] donc à l’article L 145-40-1 du code de commerce, qui impose qu’un état des lieux contradictoire soit dressé lors de la prise de possession des lieux par le locataire, [W] lors de la restitution des locaux, [W] donc à l’entrée [W] à la sortie du locataire dans les locaux loués.

Ce texte d’ordre public dispose que si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux d’entrée, il ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil, selon lequel en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, [W] doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire.

En l’espèce, le bail mentionne en page 7, au chapitre “état des lieux”.

“ Un état des lieux contradictoire a été dressé ce jour à l’amiable à la remise des clefs

conformément à l’article 145-40-1.

“Si l’état des lieux ne peut être établi à l’amiable, il le sera par un huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagé par moitié entre le bailleur [W] le preneur.”

Malgré ce, force est de constater qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été annexé au bail commercial (du moins dans l’exemplaire produit), ni versé aux débats par les parties.

Dès lors, en l’absence d’état des lieux d’entrée, la bailleresse, la SCI [G] [J], ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 selon laquelle les lieux sont présumés avoir été donnés à la locataire en bon état de réparations locatives.

Il a été versé aux débats uniquement un état des lieux de sortie, dressé en présence des représentants légaux des deux parties, à la demande de la SCI [G] [J] le 24 octobre 2022, date de la remise des clefs par la locataire.

Ce procès-verbal de constat succint de 2 pages de description en gros caractères, mentionne :

— dans l’entrepôt :

— au sol : un revêtement peinture usé [W] abîmé à plusieurs endroits, laissant apparaître le ciment,

— sur les murs : des taches diverses ainsi que d’anciennes fixations,

—  3 néons ne fonctionnant pas,

— aucun désordre sur la mezzanine,

— dans la partie bureau :

— au sol : du parquet stratifié en mauvais état, abimé [W] usé par endroit,

— sur les murs : des peintures anciennes [W] défraîchies

— un local WC ancien, peinture aux murs [W] carreaux au sol anciens [W] sales, avec des WC qui fonctionnent, un lave-mains ancien avec faIence murale ancienne [W] sale,

— un cumulus ne fonctionnant pas, le trop plein n’étant pas raccordé [W] les arrivées étant bouchonnées, avec rouille apparente,

— le boitier du tableau électrique est cassé en partie basse.

Ont été annexées à ce constat d’huissier, une trentaine de photographies des lieux en noir [W] blanc, de mauvaise qualité avec plusieurs rayures (de photocopieuse) , ne permettant pas d’apprécier les éventuelles dégradations, à l’exception de la photographie en page 19 permettant de voir que le sol est abimé dans un coin.

Il n’est pas établi par la bailleresse qu’elle ait remis un exemplaire de cet état des lieux de sortie à la locataire qui conteste l’avoir reçu, [W] qui l’avait fait réclamer par son avocate.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la bailleresse ne peut se prévaloir de la présomption de bon état des locaux,[W] le tribunal ne peut pas vérifier la différence de l’état des lieux entre l’entrée [W] la sortie de la locataire.

✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺✺

Sur le dépôt de garantie de 8 000 €, la SCI [G] [J] n’a remboursé à la SARL [A] [W] [E] qu’une somme de 3 613 € 46, déduction faite de 2 factures d’un montant respectif de 2 240 € 40, pour des réparations électriques, [W] de 1 276 €, pour des travaux de peinture, [W] d’un solde de charges de 117 € 06.

La SARL [A] [W] [E], estimant indue la retenue opérée, comme correspondant à des travaux ne lui incombant pas, sollicite restitution du solde du dépôt de garantie, soit la somme de :

8 000 € – 3 613 € 46 = 4 386 € 54, avec intérêts légaux depuis l’assignation.

En premier lieu, concernant l’état des peintures, objet de la facture de 1 276 €, le constat d’huissier d’état des lieux de sortie fait état de peintures “anciennes [W] défraichies” dans la partie bureau, [W] de peinture “ ancienne [W] sale” dans le local WC lui- même décrit comme “ancien”.

La locataire n’est restée que 3 ans dans les lieux, dans lesquels elle est entrée le 25 octobre 2019 [W] en est sortie le 24 octobre 2022.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, [W] au vu des constations de l’huissier qualifiant les peintures d’anciennes [W] défraichies, il n’est pas démontré par la bailleresse que les peintures étaient en bon état 3 ans plus tôt, leur caractère ancien tendant à démontrer le contraire.

En conséquence, force est de considérer que la retenue par la SCI [G] [J] des frais de peinture de 1 276 € n’est pas justifiée.

En deuxième lieu, concernant le cumulus, s’il appartient au locataire d’en assurer l’entretien [W] les réparations, il n’est pas tenu pour autant d’en financer le remplacement.

En effet, le bail ( en page 3) :

— met à la charge de la bailleresse les grosses réparations de l’article 606 du code civil (réparations gros murs [W] voûtes, rétablissement des poutres [W] couvertures entières, murs de soutènement [W] clôture) ,

— [W] met à la charge de la locataire “ toutes les autres réparations, grosses ou menues, notamment les réfections [W] remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture (à l’exception de la motorisation supportée par le propriétaire).”

Force est de constater que ces dispositions contractuelles visent la prise en charge pour le locataire de “toutes les autres réparations, grosses ou menues” , [W] énumèrent les éléments devant être refaits ou remplacés par celui-ci (glaces, vitres, volets, rideaux de fermeture), mais ne visent pas le remplacement du cumulus.

Par ailleurs, le constat d’huissier fait apparaître que le cumulus défectueux est un petit cumulus (cf : photographie du constat page 17), non raccordé avec des traces de rouille apparentes, ce qui laisse présumer de sa vétusté, d’autant plus que la locataire avait signalé à la bailleresse, par mail du 30 novembre 2021 ( pièce n°2) que le cumulus était hors d’état de fonctionner, soit 2 ans à peine après le début de la location en 2019.

De surcroit, il résulte de la grille des prix d’une grande enseigne de bricolage, versée aux débats ( pièce n°7), que le coût d’un cumulus vertical de cette contenance ( 50 litres) varie entre 145 [W] 229 €.

Dès lors, le changement par la SCI [G] [J] de cet appareil par un cumulus de 980 € hors taxe, d’après la facture produite, ne correspond pas à un remplacement à l’identique, mais à un cumulus de plus grande capacité [W] donc à des travaux d’amélioration.

En conséquence, en l’état à la fois des dispositions contractuelles [W] de la vétusté du cumulus qui ne fonctionnait plus, force est de considérer que le remplacement de cet élément d’équipement , n’a pas à être pris en charge par la locataire, d’autant plus qu’en vertu de l’article 1755 du code civil, les réparations réputées locatives ne peuvent être imputées au locataire lorsqu’elles ne sont occasionnées que par la vétusté, ce qui doit être considéré comme le cas en l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée , ou de production par la bailleresse d’une facture d’achat datée dudit cumulus , démontrant le contraire.

Par suite, les frais de remplacement du cumulus ne pouvaient être imputés par la bailleresse à la locataire, [W] ne pouvaient donc pas être retenus sur le dépôt de garantie.

En troisième lieu, concernant les travaux de réfection électrique, le constat d’huissier d’état des lieux du 24 octobre 2022, fait simplement mention de 3 néons qui ne fonctionnent pas dans l’entrepôt, [W] du fait que le boitier du tableau électrique est cassé en partie basse, mais ne porte aucune indication sur le fait que ce tableau éléctrique ne serait pas aux normes.

De plus, contrairement à ce que prétend la SCI [G] [J], ce constat d’huissier ne fait pas mention de fils électriques dénudés.

Dès lors, seuls les 3 néons ne fonctionnant pas seraient susceptibles d’être mis à la charge de la locataire, mais la facture produite d’un montant global hors taxes de 980 € pour toute la founiture du matériel électrique, ne fait pas apparaître le détail du coût de chaque élément électrique, [W] donc le coût des 3 néons.

En conséquence, en l’état de cette carence probatoire, les réparations électriques ne seront pas mises à la charge de la SARL [A] [W] [E].

Enfin, dernier lieu, concernant les charges de 117 € 06 pour lesquelles la SCI [G] [J] a opéré une retenue au titre de 2 mois de charges du 1er octobre au 31 novembre 2022.

Le bail stipulait, en page 10, que la locataire devrait acquitter, avec le loyer mensuel , une provision sur charges d’un montant correspondant à 1/12ème des charges annuelles.

La SCI [G] [J] a versé un décompte de charges du syndic, l’agence du Port, pour le 4ème trimestre2022 d’un montant de 175 € 59, pour le lot 9 du batiment 14 de la [Adresse 3], c’est à dire pour le bâtiment loué à la SARL [A] [W] [E].

La somme de 117 € 06 correspond donc aux 2/3 de cette somme, due pour 2 mois sur 3.

C’est donc à juste titre que la SCI [G] [J] a retenu cette somme sur le dépôt de garantie.

En conséquence, eu égard aux éléments ci-dessus développés, la SCI [G] [J] ne pouvait retenir que cette somme, [W] aurait dû restituer à la SARL [A] [W] [E] la somme de :

8 000 € – 117 € 06 = 7 882 € 94

Comme elle n’a remboursé à la SARL [A] [W] [E] que la somme de 3 613 € 46, elle doit être condamnée à lui restituer la somme de :

7 882 € 94 – 3613 € 46 = 4 269 € 48

Conformément à la demande de la SARL [A] [W] [E], cette somme produira intérêts à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

B) Sur les autres demandes

✺ sur le remboursement des provisions sur charges

La SARL [A] [W] [E] sollicite la condamnation de la SCI [G] [J] à lui rembourser les provisions sur charges versées depuis son entrée dans les lieux, [W] n’ayant pas fait l’objet d’une régularisation annuelle.

Même s’il est fort regrettable que la SCI [G] [J] n’ait pas procédé aux régularisations annuelles de charges qu’il lui appartenait de faire, , il ne peut pas pour autant être fait droit à la demande de la SARL [A] [W] [E], dans la mesure :

— d’une part, où cette dernière n’a pas chiffré le montant de sa demande, [W] n’indique même pas le montant des provisions sur charges contestées,

— [W] d’autre part, où le bail prévoit le paiement de provisions sur charges, [W] où seule la différence entre les charges réellement dues [W] le montant de provisions versées pourait être sujet à restitution.

✺ Sur le remboursement de la taxe foncière

En application de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

En l’espèce, la SARL [A] [W] [E] a sollicité dans le corps de ses conclusions ( en page 10) remboursement de la taxe foncière, au titre de laquelle la SCI [G] [J] ne lui a fourni qu’un avis d’impôt 2022 pour plusieurs locaux pour lesquels la SCI [G] [J] a effectué un calcul en fonction de la superficie sans justification du métrage effectué.

La SARL [A] [W] [E] n’a toutefois formulé aucune demande au titre de la taxe foncière dans le dispositif de ses conclusions, [W] par suite, le tribunal n’a pas à statuer de ce chef, observation étant ici fait de surcroît que la SARL [A] [W] [E] ne justifie pas [W] n’indique pas le montant de la taxe foncière pour laquelle elle estime insuffisant le justificatif que lui a adressé la bailleresse, [W] qui n’a pas été versé aux débats.

✺ Sur les intérêts de la somme de 3 920 €

En application de l’article L 145-40 du code de commerce :

“ Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, [W] même à titre de garantie, portent intérêts au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes.”

En l’espèce, le bail commercial du 25 octobre 2019 a fixé le montant du dépôt de garantie à 8 000 €, montant payé par la locataire.

Le loyer étant de 1 700 € hors taxes [W] hors charges par mois, ce montant de 8 000 € excède largement deux termes de loyer.

En conséquence, l’excédent de dépôt de garantie susceptible de porter intérêts s’élève à la somme de :

8 000 € – ( 2 x 1700 € ) = 4 600 €.

La SARL [A] [W] [E] ne sollicite les intérêts légaux que sur la somme de 3 920 € (dont elle ne précise pas le calcul).

Le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, la SCI [G] [J] sera donc condamnée à verser à la SARL [A] [W] [E] les intérêts légaux sur la somme de 3920 € depuis le versement du dépôt de garantie excédentaire, soit depuis le 25 octobre 2019.

✺ Sur les dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, [W] le créancier ne peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire que s’il a subi, du fait de la mauvaise foi du débiteur, un préjudice indépendant de ce retard.

En conséquence, en l’espèce, Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages-intérêts de 3 000 €, formulée par la SARL [A] [W] [E] , dans la mesure où celle-ci ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard mis par la SCI [G] [J] à lui rembourser la somme de 4 269 € 48, retard indemnisé par les intérêts au taux légal de ladite somme, ci-dessus accordés par le tribunal.

C) Sur les demandes reconventionnelles

Dans la mesure où les demandes de la SARL [A] [W] [E] ont prospéré, en majeure partie, les demandes reconventionnelles formulées par la SCI [G] [J] seront rejetées comme infondées.

D) Sur les dépens [W] l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens seront supportés par la SCI [G] [J] partie qui succombe.

L’équité commande, par ailleurs, de faire droit à la demande de 2 000 € formulée par la SARL [A] [W] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Vu le bail commercial du 25 octobre 2019,

Vu l’article L 145- 40-1 du code de commerce,

Vu l’absence d’état des lieux, lors de l’entrée de la locataire,

Condamne la SCI [G] [J] à rembourser à la SARL [A] [W] [E] la somme de 4 269 € 48 (quatre mille deux cents soixante neuf euros [W] quarante-huit centimes), au titre du solde du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal depuis l’assignation du 22 juin 2023,

Condamne également la SCI [G] [J] à verser à la SARL [A] [W] [E] – les intérêts légaux sur la somme de 3 920 €, depuis son versement le 25 octobre 2019,

— [W] une indemnité de 2 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la taxe foncière, en l’absence de demande de ce chef dans le dispositif des conclusions de la SARL [A] [W] [E]

Déboute la SARL [A] [W] [E] du surplus de ses demandes, fins [W] conclusions,

Rejette les demandes reconventionnelles formulées par la SCI [G] [J],

Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

Condamne la SCI [G] [J] aux entiers dépens , en accordant à M°Laetitia GABORIT, avocate, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIÈRE