TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TULLE

ORDONNANCE DU 14 OCTOBRE 2025

RÔLE N° RG 22/00315 – N° Portalis 46C2-W-B7G-27D

NATAF : 54Z Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

Minute n°

DEMANDEURS AU FOND – DEMANDEURS A L’INCIDENT :

Monsieur [E] [A]

né le 10 Juin 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

Madame [H] [J]

née le 26 Juillet 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CAETANO, avocat au barreau de BRIVE

DEFENDEUR AU FOND – DÉFENDEUR A L’INCIDENT :

Monsieur [D] [I]

né le 10 Juin 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Eric DIAS, avocat au barreau de BRIVE substitué par M^e Mélanie COUSIN, avocat au barreau de TULLE

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame Cécile PAILLER, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Maryse FOURNEL lors des débats, Monsieur Nicolas DASTIS lors du délibéré

DÉBATS : A l’audience publique du 10 juin 2025

NATURE DE LA DECISION : Contradictoire, en premier ressort

Les avocats ont fourni leurs explications.

Date indiquée aux parties pour le prononcé de la décision : 9 septembre 2025, délibéré prorogé au 14 octobre 2025

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE :

M. [E] [A] et Mme [H] [J] sont propriétaires depuis le 31 octobre 1990 d’une parcelle cadastrée A [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 9], constituant le lot n° 5 du lotissement communal du [Localité 7]. Leur voisin immédiat, M. [D] [I], est propriétaire depuis le 5 octobre 2017 de la parcelle cadastrée A [Cadastre 2] [Cadastre 1], constituant le lot n° 6.

Au cours de l’été 2018, M. [I] a commencé la construction d’un garage attenant à sa maison d’habitation, sans demande préalable de travaux ni de permis de construire. Les fondations de ce garage se trouvaient à 60 cm de la limite séparative des fonds.

Les consorts [F] ont sollicité de M. [I] qu’il démolisse cette construction compte tenu de son irrégularité et du préjudice d’ensoleillement généré.

M. [I] a déposé une demande de permis de construire en extension de son habitation jusqu’à la limite séparative des fonds, accordée le 4 octobre 2021.

Considérant que, nonobstant ce permis, la construction demeurait irrégulière au regard des dispositions du règlement du lotissement et leur était dommageable, ils ont de nouveau demandé la destruction de la construction. Par courrier du 3 janvier 2022, M. [I] expliquait qu’il s’était mis en conformité avec la réglementation applicable, et que l’étude d’ensoleillement qu’il avait fait réaliser montrait que la gêne n’était « pas supérieure à la législation de 40 % ».

Par acte d’huissier de justice du 10 juin 2022, M. [A] et Mme [J] ont assigné M. [I] devant le Tribunal judiciaire de Tulle, aux fins de :

Voir juger que la construction de [D] [I] selon permis de construire n° 01909621 l’a été en violation des dispositions du règlement de lotissement ;En conséquence, ordonner la démolition de la construction litigieuse, sous astreinte de 500 € par jour de retard, prenant effet un mois après la signification de la décision à intervenir ;Condamner [D] [I] à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

En réplique, M. [I] demandait notamment à titre subsidiaire de voir condamner les demandeurs à démolir leur véranda et leur abri de jardin, en ce qu’ils étaient édifiés en contradiction avec ce même règlement du lotissement communal du [Localité 7], et ce sous la même astreinte de 500 € par jour de retard.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 3 mai 2023 puis 5e conclusions du 4 mars 2025, M. [A] et Mme [J] demandent de juger :

Que la demande reconventionnelle de M. [I] est irrecevable et prescrite ;Qu’il n’y a pas lieu à constater ou ordonner le dessaisissement de la juridiction.

Ils sollicitent la condamnation de M. [I] à leur verser la somme de 2 500 € au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu’à supporter les dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent :

Que le point de départ du délai de prescription est constitué par la date d’achèvement des travaux ; que les travaux de leur véranda ont débuté en avril 2013 pour s’achever en juillet 2013 ; Que M. [I] ayant formé sa demande de démolition de la véranda seulement le 8 novembre 2022, celle-ci est prescrite ; qu’en outre il a acquis sa parcelle le 5 octobre 2017, soit alors que cette véranda existait déjà ;

Que le cahier des charges et le règlement du lotissement sont deux documents de nature différente, d’où les règles applicables à leur violation sont également différentes ;

Que le cahier des charges a pour objet d’établir les rapports entre les colotis, par le biais de servitudes de droit privé réciproques entre les lots ; que l’action en démolition ou en mise en conformité d’une construction qui serait contraire aux prescriptions du cahier des charges se prescrit par trente ans ;

Qu’en l’espèce il s’agit de violations du règlement du lotissement ; que celui-ci ne crée pas de charges réelles entre les colotis ; que deux actions sont possibles, l’une en responsabilité extracontractuelle fondée sur l’article 1240 du Code civil, soumise à prescription quinquennale ; l’autre en démolition, fondée sur l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, soumise à prescription de deux ans suivant la décision administrative annulant définitivement le permis de construire ;

Que M. [I] est donc irrecevable en sa demande, que ce soit par défaut de décision administrative annulant le permis de construire qu’ils ont obtenu pour leur véranda, ou par l’effet de la prescription ;

Que, pour accorder le permis de construire du bâtiment de M. [I], l’autorité administrative ne s’est pas appuyée sur le règlement du lotissement ;

Qu’un règlement de lotissement peut acquérir une valeur contractuelle et ainsi être de double nature juridique : réglementaire et contractuelle ;

Qu’il est établi par les propres écrits de M. [I] qu’il a considéré que le règlement du lotissement avait pour lui valeur contractuelle à laquelle il devait se conformer ; que dès lors, peu importe que sa construction ait été autorisée par l’administration ; que leur demande en démolition de cette construction n’est nullement irrecevable.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 31 mai 2023 puis conclusions récapitulatives d’incident IV du 10 mars 2025, M. [I] demande :

1) Sur l’incident introduit par M. [A] et Mme [J] :

De juger que son action reconventionnelle tendant à leur condamnation à procéder à la démolition de leur véranda et de leur abris bois, transmise par RPVA le 8 novembre 2022, n’est pas prescrite et en conséquence parfaitement recevable ;De les débouter en conséquence de l’ensemble de leurs prétentions au titre de cet incident ;

2) Sur l’incident qu’il a reconventionnellement introduit :

De constater que le permis de construire délivré le 4 octobre 2021 n’a pas fait l’objet d’une annulation par la juridiction administrative et qu’il n’est désormais plus susceptible de faire l’objet d’un recours quelconque ;De juger que M. [A] et Mme [J] ne sont plus recevables à fonder leur action tendant à sa condamnation sous astreinte à procéder à la démolition de son garage en invoquant la prétendue méconnaissance du règlement du lotissement communal de [Localité 9] ;

En conséquence, de les condamner in solidum à lui verser la somme de 2 500 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure d’incident.

Il expose :

Que le règlement du lotissement est en réalité constitué d’un ensemble de règles relatives à l’occupation du sol, lesquelles reçoivent la qualification de servitudes d’urbanisme ;

Que son action en démolition de la véranda est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire ; qu’elle n’est donc pas prescrite ;

Que si sa demande est irrecevable ainsi que le soutiennent les demandeurs, alors leur demande principale en démolition de son garage l’est tout autant ;

Que son permis de construire n’est plus susceptible d’être sanctionné par le Juge administratif, d’où la demande des consorts [F] se trouve subséquemment irrecevable sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ;

Qu’au sein d’un lotissement figurent deux documents normatifs :

un cahier des charges qui constitue systématiquement un contrat entre colotis sans toutefois se voir reconnaître une quelconque valeur réglementaire, notamment au regard du droit de l’urbanisme ; qu’il s’agit donc d’un acte purement privé qui ne peut engager que les seuls colotis entre eux ;et un règlement qui a donc vocation réglementaire puisque ses dispositions sont opposables aux autorisations d’urbanisme ;Que l’article 9B 4 prévoit que « la surface au sol ne pourra excéder 40 m² », et l’article 9B 2 relatif aux toitures, que la « pente minimale sera de 35 % » ;

Que la commune ne disposant pas d’un PLU, l’article L. 442-9 du code précité ne peut s’appliquer ;

Que l’action en démolition d’une construction édifiée en méconnaissance d’un règlement de lotissement ou d’un cahier des charges du lotissement est une action, non pas personnelle et mobilière, mais réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil ;

Qu’il sollicite seulement l’application pure et simple du règlement du lotissement, d’où il n’est pas soumis à la prescription quinquennale, mais à la prescription trentenaire régissant les actions réelles immobilières.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il y a lieu de se reporter à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident avait été appelé à l’audience du 10 octobre 2023, où il a été successivement renvoyé jusqu’à l’audience du 10 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, prorogée au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur le délai de prescription de la demande en démolition de la véranda

Un dossier de lotissement comprend divers documents, dont un plan des lots et éventuels espaces communs, mais également deux pièces particulières : le règlement et le cahier des charges.

Le règlement du lotissement édicte des règles d’urbanisme, dont la valeur réglementaire est reconnue si ce document a été approuvé par l’autorité compétente (dans le cadre de l’instruction de la demande d’autorisation du lotissement) ; les règles en question peuvent être distinctes de celles du plan local d’urbanisme tout en restant compatibles avec celui-ci (donc en pratique elles ne peuvent être que plus strictes).

Un règlement de lotissement est donc un acte administratif réglementaire concernant des dispositions relatives à l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l’aménagement de leurs abords.

Le cahier des charges, annexé aux actes d’acquisition des lots, contient pour sa part des règles de nature privée, à valeur contractuelle (et de nature très vaste, allant par exemple des conditions d’utilisation des espaces communs aux obligations de débroussaillement en passant par les règles d’hygiène à respecter). Il peut en pratique renfermer de véritables règles d’urbanisme, présentant ainsi un caractère réglementaire si le cahier des charges a été approuvé par l’autorité compétente : il a alors une double valeur réglementaire et contractuelle.

En l’espèce, le règlement du lotissement communal du [Localité 7] de la commune de [Localité 9] a été dressé le 13 octobre 1986 (cf. pièce demandeurs n° 1), mais aucune des parties ne rapporte la preuve de ce qu’il aurait été approuvé puisqu’aucun arrêté préfectoral n’est versé aux débats.

Quant au cahier des charges, il ne semble pas qu’il en ait été établi un, puisqu’aucune des parties ne le produit, ni même ne le mentionne.

Le règlement du lotissement du bourg précise son objet en son titre I, article I :

« Le présent règlement a pour objet de fixer les règles et servitudes d’urbanisme d’intérêt général imposées dans le lotissement communal de [Localité 9].

Il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit tout ou partie dudit lotissement.

Il doit être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des parcelles par reproduction en entier à l’occasion de chaque vente ou de chaque location qu’il s’agisse d’une première vente ou location, de revente ou de locations successives. »

Il apparaît donc que ce document, si tant est qu’il ait été approuvé par le préfet – ce qui seul justifie l’application du Code de l’Urbanisme –, n’a qu’une valeur réglementaire afférente à des règles d’urbanisme. Toutefois, il stipule en son alinéa 2 qu’il est opposable aux occupants du lotissement et qu’il doit être rappelé à chaque vente.

Mais il est indifférent que la commune de [Localité 9] ait voulu rendre ce document opposable aux colotis, en ce qu’elle ne dispose que d’un pouvoir réglementaire qui ne saurait prendre le pas sur les dispositions législatives. Il s’ensuit que ce règlement de lotissement ne peut avoir aucune valeur contractuelle entre les colotis.

Ceci a d’ailleurs été confirmé par la Cour de Cassation en ce qu’elle a déjà établi que ni la reproduction intégrale du règlement dans un cahier des charges ou un acte de vente (cf. Civ. 3e, 6 décembre 2006, n° 05-17708), ni le fait de s’engager à respecter les règles contenues dans le règlement de lotissement (Civ. 3e, 15 janvier 2013, n° 10-28641) ne permettent de caractériser une volonté de contractualiser ledit règlement de lotissement.

L’article L. 115-1 du Code de l’Urbanisme, créé par l’ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 suite à la loi SRU du 13 décembre 2000, a consacré cette analyse :

« La seule reproduction ou mention d’un document d’urbanisme ou d’un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel. »

Il s’ensuit que ce règlement de lotissement ne crée aucun droit réel entre les colotis, d’où la prescription de l’action d’un coloti de ce chef ne saurait être trentenaire, mais seulement quinquennale, s’agissant d’une action personnelle et mobilière.

Enfin, M. [I] allègue mais ne démontre pas que la commune de [Localité 9] serait dépourvue d’un PLU ou même de tout document d’urbanisme, étant ici rappelé que l’article L. 442-9 du Code précité, en vigueur depuis 2007 dans sa version initiale et depuis le 25 novembre 2018 dans sa version actuelle, énonce en ses trois premiers alinéas :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. »

En conséquence de quoi la demande en démolition de la véranda de M. [A] et de Mme [J] ne peut qu’être déclarée prescrite, s’agissant d’une action personnelle et mobilière dont le délai de prescription est de cinq ans, sauf à ce qu’elle ne soit même irrecevable pour défaut d’intérêt à agir si l’article L. 442-9 précité doit trouver application.

II – Sur la recevabilité de la demande en démolition du garage

M. [I] a régularisé sa construction par l’obtention d’un permis de construire délivré le 4 octobre 2021, lequel n’a fait l’objet d’aucune annulation par la juridiction administrative, ni à tout le moins d’aucune contestation devant le Tribunal Administratif dans le délai de deux mois à compter de l’affichage de la décision sur le terrain, conformément aux dispositions de l’article R*600-2 du Code de l’Urbanisme, étant ici rappelé que si le voisin n’affiche pas son autorisation, alors le permis de construire peut être contesté pendant six mois à partir de l’achèvement des travaux.

Toutefois, en l’espèce, bien qu’aucune des photos produites ne montre un garage achevé, mais seulement des murs de parpaings sans toiture, il semble qu’un panneau ait été affiché, même si l’on ne sait à quelle date (cf. pièce demandeurs n° 9).

Il s’ensuit que ce permis de construire semble désormais définitif, d’où une action sur le fondement des dispositions de l’article L. 480-13 du Code de l’Urbanisme ne pourrait trouver application.

En conséquence, M. [A] et Mme [J] ne peuvent plus fonder leur action en démolition du garage de M. [I] sur l’existence du permis de construire contraire au règlement du lotissement, en d’autres termes, sur la méconnaissance par M. [I] des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique.

Au demeurant, il est rappelé que, si la commune est pourvue d’un PLU ou de tout document d’urbanisme en tenant lieu, alors ce sont les règles de ce PLU qui s’appliquent pour accorder un permis de construire, sans considération du règlement du lotissement ou d’un éventuel cahier des charges dont l’existence en l’espèce n’est pas rapportée.

Ils demeurent toutefois recevables à fonder leur action, à tout le moins, sur le préjudice d’ensoleillement qu’ils allèguent, demande qui relève de la compétence du Tribunal Judiciaire.

III – Sur les autres demandes

L’article 696 du Code de procédure civile dispose en son premier alinéa que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, M. [I] demeure la partie perdante dans ce litige incident, puisque :

les consorts [F] sont accueillis en leur demande au titre du présent incident tendant à opposer une fin de non-recevoir à la demande de M. [I] en démolition de leur véranda pour cause de prescription ;ils sont également accueillis en leur demande de voir constater n’y avoir lieu à dessaisissement du tribunal judiciaire ;par voie de conséquence, M. [I] est débouté de sa demande reconventionnelle tendant à déclarer non prescrite sa demande en démolition de la véranda et de l’abri à bois des demandeurs.

Quant à l’incident reconventionnellement introduit par M. [I], le Juge de la Mise en État ne peut que constater que le permis de construire délivré le 4 octobre 2021 semble à ce jour ne pas avoir fait l’objet d’une annulation par la juridiction administrative, d’où il est désormais définitif et ne peut plus ouvrir droit à une action sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’Urbanisme.

Il serait inéquitable de laisser supporter à M. [A] et Mme [J] la charge de leurs frais irrépétibles dans le cadre du présent incident. La somme de 2 000 € leur sera allouée et mise à la charge de M. [I].

PAR CES MOTIFS

Nous, Cécile PAILLER, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort conformément aux dispositions de l’article 795 du Code de procédure civile,

DÉCLARONS PRESCRITE la demande formée par M. [D] [I] en démolition de la véranda et de l’abri à bois de M. [E] [A] et de Mme [H] [J] ;

CONSTATONS que le permis de construire délivré le 4 octobre 2021 à M. [D] [I] semble définitif ;

En conséquence, CONSTATONS que l’action de M. [E] [A] et de Mme [H] [J] ne peut plus prospérer sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’Urbanisme ;

CONDAMNONS M. [D] [I] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [D] [I] à verser à M. [E] [A] et Mme [H] [J] la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS le caractère immédiatement exécutoire de la présente ordonnance ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT