N° RG 24/00355

N° Portalis DBXS-W-B7I-IAAA

N° minute : 25/00310

Copie exécutoire délivrée

le

à :

— la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES

— la SELARL LVA AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 28 AOÛT 2025

DEMANDERESSES :

Madame [J] [Y] épouse [T] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

Madame [A] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocats au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

Madame [B] [E] épouse [C]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Laure VERILHAC de la SELARL LVA AVOCATS, avocats au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : M. CHEZEL, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 mai 2025, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée le 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Le délibéré a été prorogé à ce jour, les avocats ayant été avisés conformément à l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique dressé par Maître [W] [S] avec la participation de Maître [I] [F] en date du 10 mai 2023, Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] ont acquis de Monsieur [U] [C] et Madame [B] [E] épouse [C] (les époux [C]) un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 6] (26), moyennant un prix de 110.000 euros.

Dans le cadre de cet acte, il était rappelé que le vendeur s’était engagé à réaliser des travaux, afin que deux fenêtres de toit soient changées, mais que finalement une seule a été effectivement remplacée, ce que les acquéreurs avaient accepté.

Suite à l’acquisition, Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] se sont plaintes d’infiltrations, et ont sollicité auprès des époux [C] l’annulation de la vente sur le fondement du dol. Aucun accord n’est intervenu.

Une expertise amiable est intervenue par le biais de leur assureur.

Les copropriétaires de l’immeuble ont en outre sollicité l’avis technique de Monsieur [X] sur l’état de la toiture. Un rapport complémentaire a été demandé concernant l’état structurel de la panne sablière située en façade ouest.

Par actes de commissaire de justice des 23 janvier 2024, Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] ont assigné les époux [C] devant le Tribunal Judiciaire de VALENCE, au visa des articles 1112 et suivants, 1130 et suivants, 1137 du Code civil.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 12 février 2025, elles demandent de :

— DIRE ET JUGER l’action de Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] recevable et bien fondée.

— DIRE ET JUGER que M. [U] [C] et Mme [B] [C] ont manqué à leur devoir d’information.

— DIRE ET JUGER que M. [U] [C] et Mme [B] [C] ont commis un dol par dissimulation d’une information déterminante du consentement.

— DIRE ET JUGER que les conditions pour mettre en œuvre l’annulation de la vente pour cause de vice du consentement sont réunies.

— DIRE ET JUGER que M. [U] [C] et Mme [B] [C] ont engagé leur responsabilité contractuelle à l’égard de Mmes [Y].

EN CONSEQUENCE :

— PRONONCER l’annulation de la vente régularisée le 10 mai 2023 entre Mmes [Y] et M. et Mme [C], acte reçu par Maître [W] [S], Notaire à [Localité 7] avec la participation de Maître [I] [F], Notaire à [Localité 5].

— DONNER ACTE à Mmes [Y] de ce qu’elles sollicitent la publication de la présente assignation auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] et de ce qu’elles en justifieront dès cette publication effectuée.

— DIRE ET JUGER que Mme [Y] procéderont à la restitution du bien acquis [Adresse 4] à [Localité 6] au profi t des vendeurs, M. et Mme [C].

— DIRE ET JUGER que Mme [Y] recevront en contrepartie de cette restitution le prix de vente, soit la somme de 111.000 €, augmentée des frais notariés exposés à hauteur de 9.300€, soit la somme globale de 120.300 €.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 120.300 € au titre de la restitution du prix de vente de l’appartement et des frais liés à cette vente.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 1.806,53 € au titre du prorata de la taxe foncière réglée aux vendeurs.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] le coût de l’assurance habitation réglé jusqu’à l’exécution intégrale de la décision à intervenir, et pour l’année 2024, la somme de 199,95 €.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme forfaitaire de 2 000 € au titre des travaux réalisés.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 1.900 € au titre des frais de bâchage mis en œuvre.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 59,35 € au titre des frais d’entretien de la chaudière.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 1.113,20 € au titre des frais de remplacement de la chaudière par une chauffe-eau.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 544,64 € au titre des charges de copropriété réglées depuis l’entrée dans les lieux.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 870 € au titre de la taxe foncière 2024.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [A] [Y] la somme de 750 € par mois au titre du préjudice de jouissance à compter du 26 juin 2023, date du 1er sinistre, jusqu’au jour où la décision à intervenir sera intégralement exécutée.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer tant à Mme [J] [Y] qu’à Mme [A] [Y] la somme de 20.000 € chacune au titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] à payer à Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] la somme de 7.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— DEBOUTER M. [U] [C] et Mme [B] [C] de leur demande tendant, à titre subsidiaire, à obtenir la condamnation de Mme [J] [Y] et Mme [A] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation à concurrence de 650 € par mois, ainsi que de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement M. [U] [C] et Mme [B] [C] en tous les dépens, en ce compris le coût du constate dressé par Maître [M], le 2 novembre 2023, soit la somme de 380 €.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 24 mars 2025, les époux [C] demandent au Tribunal de :

— Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

À titre principal,

— DEBOUTER Madame [A] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [T] [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées ;

À titre subsidiaire,

— LIMITER les restitutions au seul prix de vente du bien immobilier soit la somme de 110.000 euros, à la quote-part de taxe foncière s’élevant à la somme de 1.806,53 euros, à la taxe foncière de 870 euros pour 2024 ainsi qu’aux émoluments du notaire de 1.112,40 € ;

— DEBOUTER Madame [A] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [T] [N] de leurs plus amples demandes ;

— CONDAMNER in solidum Madame [A] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [T] [N] au paiement de la somme de 650 € par mois à compter du 10 mai 2023 (jour de l’entrée en jouissance des acquéreurs fixés par l’acte de vente) jusqu’au jour de la restitution effective de la chose vendue (jour de l’entrée en jouissance du vendeur) au titre de la valeur de jouissance que la chose a procurée ;

— JUGER que l’indemnité d’occupation et l’indemnité des fruits civils fixées ci-dessus viendront en déduction du prix de vente restitué à Madame [A] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [T] [N] ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Madame [A] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [T] [N] à payer la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [A] [Y] et Madame [J] [Y] épouse [T] [N] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières conclusions signifiées par les parties pour un exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 04 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de nullité de la vente :

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.”

L’article 1137 du Code civil dispose que : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”

Sont produits :

— l’acte de vente du 10 mai 2023 exposant qu’une déclaration préalable de travaux a été déposée pour le changement de deux velux, mais qu’un seul velux a finalement été remplacé, avec l’accord de l’acquéreur ;

— un courriel du 19 mai 2023 dans lequel Madame [J] [Y] sollicitait Monsieur [U] [C] pour savoir s’il y avait eu une vérification totale de l’étanchéité du toit et des tuiles réparées au niveau de l’avancée de la façade rue, car il y avait eu une infiltration visible de la rue au niveau du rebord du toit, qui a légèrement endommagé le crépi façade, et à l’intérieur au niveau de la fenêtre droite de la salle à manger. Monsieur [U] [C] répondait que deux vérifications avaient été faites, l’une après un gros orage de grêle en 2019 avec remplacement de quelques tuiles et l’autre à l’automne 2022, lorsqu’ils avaient fait le diagnostic pour changer le velux. À cette occasion, 3 ou 4 tuiles fêlées avaient été changées. Il estimait que les traces invoquées devaient dater de 2019, ajoutant qu’elles n’avaient pas augmenté lors des grosses pluies de fin avril/début mai.

— une facture de la société TOUT EST POSSIBLE du 20 août 2019 concernant la vérification de l’ensemble de la toiture, mais sur laquelle figure une adresse qui n’est pas celle de l’immeuble concerné ;

— une facture de la SARL HTI du 15 septembre 2003 relative à l’application d’un hydrofuge sur l’ensemble de la toiture, la vérification et le changement des tuiles défectueuses ;

— une attestation de la société CHOVIN exposant avoir été sollicitée par les époux [C] courant novembre 2022 et avoir remplacé le 05 décembre 2022 quelques tuiles endommagées et fait un état des lieux de la toiture. Lors de ce rendez-vous, il a été constaté une fuite sur un des vélux remplacé par une autre entreprise au cours du 1er trimestre 2023, et une fuite sur des tuiles, solutionnée le jour même. Un devis informatif avait été demandé par Monsieur [U] [C]. La société CHOVIN précise que, quand bien même la toiture aurait été ancienne, il n’y avait pas de recommandation sur son remplacement intégral, et que suite à la réalisation des travaux, aucune nouvelle infiltration n’a été constatée. Il est ajouté que des intempéries ont eu lieu notamment le 29 juillet 2023, avec de forts coups de vent, qui ont pu générer l’apparition d’infiltrations ;

— les accusés de réception de déclarations de sinistres faites par Madame [J] [Y] à la MAIF le 28 juin 2023, le 31 juillet 2023 et le 26 août 2023 ;

— un compte-rendu par courriel de la société CLEAN TOITURE suite à une intervention du 02 août 2023, indiquant : “Toiture qui fuit à plusieurs endroits ; Quasi totalité des tuiles poreuses (trace blanche d’humidité) ; Raccord des velux très fatigué (éventuel point de fuite) ; Faitage déscellé + fissuré (éventuel point de fuite) ; Couloir de rive en zinc abîmé par la rouille + mortier fissuré (éventuel point de fuite) ; rive tuile + mortier (abîmé par le temps) ; Raccord de sortie de VMC mal traitée (éventuel point de fuite)” ;

— un rapport d’expertise amiable diligenté par la MAIF, du 19 septembre 2023, dont il ressort que suite à l’acquisition de l’appartement par Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y], de multiples infiltrations par la toiture ont été constatées. Il est conclu que ces infiltrations sont la conséquence d’un phénomène de vétusté caractérisé de la couverture, dont la société CLEAN TOITURE préconise la réfection totale ;

— un courriel de Monsieur [V] [G], précédent locataire de l’appartement, confirmant qu’il avait déjà eu des problèmes d’infiltration. Lors de la tempête de juin 2019, une dizaine de tuiles avaient été remplacées dans l’urgence, mais lors de fortes pluies l’eau pouvait s’infiltrer. Courant automne 2021, Monsieur [H] (autre co-propriétaire de l’immeuble) avait vérifié la toiture et le tour des velux sans rien constater d’anormal. Monsieur [V] [G] fait part de ces mêmes informations dans son attestation, ajoutant avoir signalé les infiltrations à Monsieur [U] [C] lors de l’état de sortie des lieux en 2022 ;

— l’état des lieux de sortie de Monsieur [V] [G] du 06 juillet 2022 faisant notamment apparaître que, dans la chambre 2, le tour du vélux est gondolée ;

— un courriel du 22 septembre 2023 de la société DTE indiquant que le toit était beaucoup trop vétuste pour faire une petite réparation ;

— un courriel de la société ALLIANZ du 10 mai 2024 mentionnant un dégât des eaux subi par Madame [J] [Y] le 29 juillet 2023 ;

— un courriel de Madame [P] [Z] de la société IAD (agence immobilière) exposant que Monsieur [U] [C] l’avait informée d’une fuite dans l’appartement en décembre 2022, suite à laquelle deux tuiles avaient été changées par la société CHOVIN. Monsieur [U] [C], Monsieur [R] [H] et la société CHOVIN avaient ensuite fait un contrôle dans l’appartement, et avaient constaté que le changement de ces tuiles avait résolu le problème ;

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 02 novembre 2023 constatant l’existence d’infiltrations dans l’appartement ;

— une facture du 04 novembre 2023 de l’établissement MATHURIN pour le bâchage de la toiture en raison de nombreuses fuites ;

— l’avis technique de Monsieur [X] du 14 juin 2024 relatif à l’état de la toiture, constatant l’existence d’infiltrations dans l’appartement, ainsi que de multiples désordres sur la toiture pouvant en être à l’origine. Il conclut que les infiltrations sont la conséquence d’une part d’une vétusté importante de l’ensemble des accessoires de toiture, et d’autre part de désordres sur les abergements des fenêtres de toit de marque Velux. Les interventions de bâchage et débachâge ont aggravé les désordres sur cette toiture ;

— l’attestation de Madame [K] [L] décrivant les infiltrations dans l’appartement ;

— un courriel de la société CHOVIN du 25 septembre 2023 exposant que la toiture avait minimum 50 ans et que les impacts de grêle sur les vélux étaient visibles, ajoutant que les tuiles avaient été fragilisées suite à l’épisode de grêle ;

— un courriel de la société VERSUS ELEMENTS faisant suite à une intervention du 13 juin 2024, exposant qu’une tuile avait été cassée récemment, et qu’une autre était affectée d’un défaut de fabrication, était fissurée et laissait s’infiltrer les eaux de pluie depuis sa mise en place il y a plusieurs dizaines d’années ;

— un courriel de la société DUVERT COUVERTURE du 31 juillet 2024 qui estime que la toiture a au minimum 50 ou 60 ans et que les tuiles Vélux ne dureront pas encore 10 ans ; ainsi, si la réfection complète de la toiture n’était pas réalisée, d’autres interventions seraient à prévoir dans un futur proche.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que des infiltrations ont eu lieu avant la vente de l’appartement par les époux [C] à Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y].

Les époux [C] ne contestent pas avoir eu connaissance de ces infiltrations antérieures à la vente, qui leur ont notamment été signalées par leur locataire selon l’attestation de celui-ci, et ont d’ailleurs entrepris des démarches à ce sujet.

Il ne peut être soutenu que les demanderesses n’avaient pas connaissance de ces problèmes d’infiltrations antérieurs à la vente, le courriel envoyé par Madame [J] [Y] le 19 mai 2023, soit quelques jours seulement après celle-ci, faisant état de traces d’infiltrations visibles tant à l’intérieur que l’extérieur de l’immeuble. Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] étaient en outre informées par l’acte de vente du changement d’un vélux par les vendeurs, information qui pouvait être mise en lien avec ces infiltrations.

D’autre part, si Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] versent plusieurs pièces venant témoigner, d’une part d’infiltrations récurrentes dans l’appartement, et d’autre part du lien de celles-ci avec la vétusté du toit, il s’agit de documents qui ont tous été établis et recueillis postérieurement à la vente. Les époux [C] produisent quant à eux un courrier de la société CHOVIN, qui est intervenue à leur demande antérieurement à la vente, qui témoigne de travaux qui auraient selon elle mis fin aux infiltrations, et de l’absence de préconisation de remplacement de l’intégralité de la toiture. Il n’est pas établi que les époux [C] aient été destinataires, antérieurement à la vente, d’informations différentes. Le fait qu’ils aient pu solliciter un devis à titre informatif ne saurait démontrer qu’ils avaient connaissance de la vétusté de la toiture et de la nécessité de la remplacer pour éviter de nouvelles infiltrations, au vu des termes du courrier de la société CHOVIN qu’ils produisent. Les communications adressées par cette dernière aux demanderesses ne permettent pas non plus d’établir qu’elle aurait indiqué aux époux [C] l’état de vétusté de la toiture et la nécessité de procéder à sa réfection.

Il ressort de plus du courriel de Madame [P] [Z] que les époux [C] avaient tenu l’agence immobilière informée du problème d’infiltration, excluant toute volonté de dissimulation.

Lors de la vente, les époux [C] pouvaient légitimement penser avoir apporté une solution au problème d’infiltration, et aucun manquement à leur obligation d’information contractuelle, ni aucune réticence dolosive, ne peut donc être retenu à leur encontre.

En conséquence, Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] seront déboutées de l’ensemble de leurs demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] sont condamnées aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à verser aux époux [C] une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire, et susceptible de recours devant la Cour d’Appel de Grenoble :

DEBOUTE Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] à payer à Monsieur [U] [C] et Madame [B] [E] épouse [C], unis d’intérêt, une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] et Madame [A] [Y] aux entiers dépens de l’instance.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT