Minute n°

N° RG 24/00601 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJVZ

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. AREA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e CHRISTOPHE JOSET, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Severine CUNGS, avocat au barreau de la Drôme substituée par M^e Pierre LAURENT, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Bruno MARCELIN

Greffier : Sandrine LAMBERT

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Bruno MARCELIN, Juge des contentieux de la protection,

assisté de Sandrine LAMBERT, Greffier

Grosse à :

le :

N° RG 24/00601 – N° Portalis DBXS-W-B7I-IJVZ

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES

Suivant contrat du 29 mai 2018, Monsieur [M] [H] a donné à bail à Madame [R] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Adresse 7] [Localité 1] [Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel de 400 euros et 50 euros de charges.

Par avenant en date du 17 février 2019, le loyer mensuel a été porté à la somme de 350 euros, outre la somme de 30 euros au titre des charges.

A la suite de la vente de l’immeuble par Monsieur [M] [H], la Société A Responsabilité Limitée AREA est devenue la bailleresse de Madame [R] [Z].

Par jugement définitif rendu le 08 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence a :

— débouté la Société A Responsabilité Limitée AREA de l’ensemble de ses demandes relatives à la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989,

— débouté Madame [R] [Z] de sa demande relative à l’exécution de travaux de réparation de la chaudière,

— débouté Madame [R] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— enjoint la Société A Responsabilité Limitée AREA de produire les quittances de loyers et charges à compter de la signification de la présente décision,

— débouté Madame [R] [Z] du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— condamné la Société A Responsabilité Limitée AREA à payer Madame [R] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Société A Responsabilité Limitée AREA aux dépens.

Par commandement en date du 20 mars 2024 qui visait la clause résolutoire insérée dans le bail, la Société A Responsabilité Limitée AREA a mis en demeure Madame [R] [Z] de s’acquitter de la somme de 2.282,22 euros au titre des loyers impayés.

Par acte en date du 19 septembre 2024, la Société A Responsabilité Limitée AREA a fait assigner Madame [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence à l’effet d’obtenir:

A titre principal

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail suite au commandement de payer du 20 mars 2024 demeuré infructueux,

En conséquence,

— la condamnation de Madame [R] [Z] au paiement de la somme de 2.444,59 euros somme arrêté à la date de juillet 2024, date de l’assignation

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [Z] à une somme équivalente au loyer et charges dus, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

— dire que les dispositions de l’article L.412-6 alinéa 1er du cpce ne sont pas applicables,

A titre subsidiaire et dans l’hypothèse où Madame [R] [Z] aurait finalement déféré au commandement de payer,

— constater la validité du congé donné selon l’acte extra-judiciaire en date du 14 novembre 2023,

— en conséquence,

— constater que depuis le 31 mai 2024, Madame [R] [Z] est devenue occupante sans droit ni titre,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [R] [Z] à une somme équivalente au loyer et charges dus, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux,

— dire que les dispositions de l’article L.412-6 alinéa 1er du cpce ne sont pas applicables,

En tout état de cause,

— condamner Madame [R] [Z] à payer à la Société A Responsabilité Limitée AREA la sommde de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [R] [Z] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions adressées par courriel au greffe le 16 avril 2024, Madame [R] [Z] a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— dire et juger Madame [R] [Z] bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter l’ensemble des prétentions adverses comme non fondées en droit et en fait,

— dire et juger n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Madame [R] [Z] ni sur le congé du 14 novembre 2023, ni sur la base du commandement de payer du 20 mars 2024,

— constater que Madame [R] [Z] a une créance de loyer à l’égard de la Société A Responsabilité Limitée AREA,

A titre reconventionnel,

— enjoindre à la Société A Responsabilité Limitée AREA de remettre aux normes ledit conduit sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— enjoindre à la Société A Responsabilité Limitée AREA de remettre en état le passage sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la Société A Responsabilité Limitée AREA à rembourser la somme de 241,18 euros correspondant aux deux factures payées par Madame [R] [Z] ,

— enjoindre à la Société A Responsabilité Limitée AREA à produire les quittances sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— ordonner une réduction de loyer à hauteur de 50 euros par mois sur une période de 22 mois, soit 1.100 euros et condamner la Société A Responsabilité Limitée AREA à payer la somme de 1.100 euros à ce titre,

— ordonner le remboursement de la somme de 418 euros correspondant aux frais d’entretien et condamner la Société A Responsabilité Limitée AREA au remboursement de cette somme indue,

— condamner la Société A Responsabilité Limitée à la somme de 2.500 euros au titre du préjudice moral subi par Madame [R] [Z] et au titre de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

— condamner la Société A Responsabilité Limitée AREA à la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions adressées par courriel au greffe le 16 avril 2025, la Société A Responsabilité Limitée AREA a maintenu ses demandes.

A l’audience tenue le 17 avril 2025, les parties ont développée oralement leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de 'constatations’ ou de 'dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la demande principale

La défenderesse est locataire d’un logement par contrat de bail susvisé moyennant un loyer mensuel actualisé de 411,34 euros.

Par la production du bail susvisé, du commandement de payer en date du 20 mars 20224, et du décompte, la Société A Responsabilité Limitée AREA justifie de la réalité de la réclamation dans son principe.

Dans ses écritures, Madame [R] [Z] reconnait qu’elle “a continué de verser 70% du loyer et des charges”, sous-entendant qu’elle n’a pas versé la totalité des loyers et charges et de son propre décompte versé aux débats, et reste débitrice de la somme de 1.076,44 euros fin mars 2024.

Il convient en conséquence de faire droit à l’action en paiement intentée pour la somme de 2.282,22 euros arrêtée au 20 mars 2024 au titre des loyers justifiés. Les frais de contentieux ne seront pas inclus dans la dette de la locataire.

Cette somme emportera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Le commandement de payer en date du 20 mars 2024 délivré au locataire visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail, à défaut de paiement des sommes dues dans le délai d’un mois.

Il y a lieu de constater que cette clause conventionnelle a joué, le commandement étant resté sans effet, les loyers et charges restant dus s’élevant encore à la somme de 409,81 euros selon le propre décompte de Madame [R] [Z] et après versement des allocations logement directement au bailleur. Ainsi, le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 20 mai 2024.

Il est nécessaire, à défaut de départ volontaire, d’autoriser l’expulsion du locataire devenu occupant sans titre.

L’indemnité mensuelle d’occupation, qui est destinée à indemniser la privation de jouissance, sera fixée à la somme de 411,34 euros par mois.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, ni de rendre inapplicable les dispositions de l’article L.412-6 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles

Les demandes de remise aux normes de la chaudière, de suppression de la terrasse et d’isolation de la salle de bain seront rejetées en raison de la résiliation du bail.

S’agissant des frais de réparation de la chaudière, Madame [R] [Z] verse aux débats les courriels échangés avec le chauffagiste sans produire les factures. Elle sera déboutée de sa demande.

Les frais de visite annuelle de la chaudière restent à la charge de la locataire.

Quant au préjudice lié à l’absence de chauffage, en l’absence de la production des factures, il est impossible de connaître l’état de la chaudière en 2022 et les réparations qui sont intervenues en octobre 2023. Madame [R] [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande en réduction du loyer sur la période de 22 mois.

Madame [R] [Z] sollicite par ailleurs l’octroi de dommages et intérêts en raison du préjudice moral qu’elle a subi et de l’absence paisible de son logement.

Elle reproche à la Société A Responsabilité Limitée AREA un harcèlement continuel qui lui a fait perdre son emploi et l’a conduit à la dépression..

Elle verse aux débats plusieurs échanges de courriels avec Monsieur [V] [T] gérant de la Société A Responsabilité Limitée AREA dont la petitesse des caractères empêche la lecture. Elle produit également un procès-verbal de plainte établi le 02 janvier 2023 à la suite de la venue de Monsieur [V] [T] à son domicile qu’elle a empêché de relever les compteurs. Monsieur [V] [T] a déposé plainte le 02 janvier 2023 pour ces faits, indiquant que Madame [R] [Z] l’avait poussée, le faisant chuter, lui causant une lésion au 5ème doigt de la main droite et une contracture importante du muscle trapèze droit avec une ITT de 2 jours.

Madame [R] [Z] produit également un procès-verbal d’audition établi le 05 juillet 2023 pour des faits de harcèlement à l’encontre de Monsieur [T] sans exposer de faits précis corroborés par des témoignages.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande

Madame [R] [Z] indique que le jugement rendu le 08 décembre 2022 enjoignait à la Société A Responsabilité Limitée AREA de produire les quittance de loyers, ce qu’elle n’a jamais fait.

Or, la Société A Responsabilité Limitée AREA a communiqué les quittances de loyer de manière dématérialisée. Cependant Madame [R] [Z] ajoute qu’elle n’a jamais donné son accord à la transmission de manière dématérialisée.

Néanmoins, Madame [R] [Z], qui communique avec le bailleur par courriels et lui adresse les attestations d’assurance par ce moyen, accepte de recevoir les quittances qui lui ont été adressées de manière dématérialisée. Par ailleurs, elle ne justifie aucunement que ces quittances étaient illisibles et rejetées par la caisse d’allocations familiales.

Elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [Z] qui succombe sera condamnée à payer une indemnité de 1.000 euros à la Société A Responsabilité Limitée AREA en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer..

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Condamne Madame [R] [Z] à payer à la Société A Responsabilité Limitée AREA la somme de deux mille deux cent quatre vingt deux euros et vingt deux centimes (2.282,22 euros) au titre des loyers et charges arrêtée au 20 mars 2024,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Constate la résiliation du bail consenti le 29 mai 2018 concernant un logement situé [Adresse 6]) à compter du 20 mai 2024,

Décide que les occupants devront quitter les lieux sitôt passé le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision, et qu’il lui appartiendra de procéder dans ce délai à leur déménagement,

Autorise, passé ce délai, le propriétaire à faire procéder à l’expulsion de celui-ci, ainsi que de tous occupants du chef de cette dernière partie, par tous moyens de droit, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne Madame [R] [Z] à payer à la Société A Responsabilité Limitée AREA une indemnité d’occupation de 411,346 euros par mois depuis le 20 mai 2024,

Déboute Madame [R] [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Juge nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 30 avril 2024,

Condamne Madame [R] [Z] à payer à la Société A Responsabilité Limitée AREA la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne Madame [R] [Z] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer.

Le Greffier, Le juge,