DOSSIER N° RG 23/00649 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XVYF

Jugement du 09/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

[M] [B]

C/

S.A.R.L. REGIE DE MONTFALCON

[W] et [U] [F]

Le :

Copie exécutoire à :

M^e FUHRMANN (T.860)

Expédition délivrée à :

M^e DI NOTARO (T.1706)

M^e GOUMOT-NEYMON (T.1431)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le mardi neuf décembre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : AZOULAY Avner

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [M] [B],

demeurant 69 Ter rue des acqueducs – 69005 LYON

représentée par M^e Ugo DI NOTARO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1706 substitué par M^e Delphine POTUS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 191

d’une part,

DEFENDEURS

S.A.R.L. REGIE DE MONTFALCON, dont le siège social est sis 54 rue Jacquard – 69004 LYON

représentée par M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1431

Monsieur [W] [F],

demeurant 99 boulevard de la Croix Rousse – 69004 LYON

Madame [U] [D] épouse [F],

demeurant 99 boulevard de la Croix Rousse – 69004 LYON

représentés par M^e Sandra FUHRMANN, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 860

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date des 21 février et 23 novembre 2023.

d’autre part

Date de la première audience : 21/03/2023

Date de la mise en délibéré : 16/06/2025

Prorogé du 20/11/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur et Madame [F] sont propriétaires d’un appartement au sein d’un immeuble en copropriété sis 9 rue du Plat Lyon 69002.

Monsieur et Madame [F] ont confié en gestion ce bien à la Régie DE MONTFALCON.

Celle-ci a établi un partenariat avec l’agence LIMMON effectuant les recherches et la constitution des dossiers des locataires.

Le bien a été confié dans le cadre d’un bail d’habitation à Madame [M] [B] pour un montant mensuel de 743.12 euros.

Un avenant (erratum) était adressé à la locataire pour ventiler le loyer pour les sommes de 383.14 euros s’agissant du loyer et la somme de 359.98 euros s’agissant du complément de loyer.

Madame [B] refusait de signer ce document.

Le 15 juillet 2022, les parents de la locataire adressaient un courrier indiquant que le loyer dépassait les plafonds en vigueur.

Aucune conciliation n’a pu prospérer entre les parties.

Par assignation en date du 21 février 2023, Madame [M] [B] saisissait la présente juridiction, aux fins de :

FIXER le loyer à la somme de 383.18 €, SUPPRIMER le complément de loyer du bail comme injustifié, CONDAMNER solidairement les bailleurs à lui rembourser la différence entre le loyer de base contractuel et le loyer de référence majoré autorisé, soit la somme de 2219.88 euros à parfaire et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, CONDAMNER solidairement les bailleurs au paiement d’une somme provisionnelle de 1000 euros au titre de la résistance abusive et 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Les époux [F] ont conclu au rejet des demandes de la requérante et ont attrait la Régie MONFALCON par acte du 23 novembre 2023 en sollicitant notamment la garantie de celle-ci. Une demande de condamnation aux frais et dépens a été formulée à titre reconventionnel.

Celle-ci a conclu au rejet des demandes exercées à son encontre tandis que la requérante qui a quitté le logement en cours d’instance a actualisé ses demandes tout en sollicitant la restitution de la somme de 199.41 euros au titre du dépôt de garantie. La demande sous astreinte a été abandonnée.

L’affaire plaidée le 16 juin 2025 a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIFS

L’article 140 III. de la Loi du 23 novembre 2018, dite Loi ELAN, dispose :

« A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution. […]

B. – Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail. »

En l’espèce, il n’est pas contestable que les parties au contrat de bail sont convenues pour un loyer pour un montant total de 743.12 euros.

Il est constant que la ventilation entre le loyer plafonné par les dispositions précitées et le surloyer n’a pas été indiquée.

Cette erreur a été immédiatement corrigée par la Régie bien que la locataire n’ait pas signé l’Erratum en question.

Pour autant, il convient de considérer que l’appartement loué a été aménagé avec des prestations et un équipement de qualité exceptionnelle comme en attestent les états des lieux et photographies présentes aux débats.

Par ailleurs, Madame [B], a clairement donné son accord lors de la conclusion du bail pour régler chaque mois à ses bailleurs la somme de 743.12 euros.

Il convient de rappeler l’esprit du texte et de considérer que cet encadrement a vocation à rendre les logements abordables dans certaines zones urbaines pour les ménages les plus modestes.

Les caractéristiques du logement et la situation du requérant n’entrent clairement pas dans l’esprit du dispositif.

Surtout, les caractéristiques du logement considéré justifient parfaitement un complément de loyer supérieur à celui plafonné. Ainsi, la qualité des matériaux, l’équipement de la cuisine, l’optimisation par un architecte doivent être pris en compte. Les « caractéristiques exceptionnelles de confort » sont ainsi remplies.

Il en résulte que le bailleur pouvait ajouter un supplément de loyer fondé sur les prestations particulières du logement.

S’agissant de la demande de restitution du dépôt de garantie, il apparaît que la dégradation d’une assiette (pour un montant de 50.79 euros) et la régularisation des charges permettent de rejeter cette demande.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de la requérante.

La requérante qui succombe sera condamnée aux dépens tandis que l’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge du contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, prise en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [M] [B] de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE Madame [M] [B] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE