TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 25/13349 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4JQ4

Minute : 26/219

Etablissement EPFIF

Représentant : Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0141

C/

Monsieur [B] [T]

Madame [E] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 23 Mars 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Etablissement EPFIF, demeurant Siège social [Adresse 2]

représentée par Maître Geneviève CARALP DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [B] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2012, Madame [Y] a donné à bail à Monsieur [E] [T] et à Madame [B] [D] épouse [T] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 550 euros et 150 euros de provisions sur charges.

Par avenant au contrat de bail initial en date du 6 mai 2021, l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (ci-après EPFIF), devenu propriétaire du bien le 1er décembre 2020, a donné à bail Monsieur [E] [T] et à Madame [B] [T] née [D] le même logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 375,13 euros et 160,77 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, l’EPFIF a fait signifier à Monsieur [E] [T] et à Madame [B] [D] épouse [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.206,25 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, l’EPFIF a fait assigner Monsieur [E] [T] et Madame [B] [T] née [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée sur l’avenant au contrat de location en date du 6 mai 2021 et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat en date du 26 juillet 2012, déclarer, en conséquence, la résiliation de ladite convention à compter du 26 avril 2025,ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des locaux dès la fin du délai de préavis de deux mois suivant la signification de la décision à intervenir,ordonner la séquestration des biens mobiliers sur place ou garde meuble à leur frais et risques,déclarer que l’EPFIF pourra se faire assister d’un serrurier et de la force publique si besoin est,les condamner à lui verser la somme de 3.310,67 euros au titre l’arriéré locatif, arrêté au 30 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 26 février 2025,fixer l’indemnité d’occupation au montant mensuel du loyer actuel, soit 552,21 euros,les condamner à lui verser la somme de 552,21 euros par mois à compter du 26 avril au titre de l’indemnité d’occupation,les condamner à lui verser la somme de 552,21 euros par mois à compter de la décision à intervenir au titre de l’indemnité d’occupation,les condamner solidairement à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP NORMAND et Associés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 janvier 2026.

L’EPFIF, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.542,56 euros arrêtée au 31 décembre 2025. Il indique qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant mais s’oppose à l’octroi de tout délai.

Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’EPFIF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de l’EPFIF est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 26 juillet 2012, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement (article 1.4).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 2.11).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 26 février 2025, pour la somme en principal de 2.206,25 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il sera statué dans les termes de l’assignation en l’absence de production d’un décompte actualisé au jour de l’audience.

L’EPFIF produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] restent lui devoir une somme de 3.310,67 euros au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage, ainsi que cela résulte du contrat de bail du 26 juillet 2012, et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 3.310,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.206,25 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] seront aussi solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte des débats que Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] auraient repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Toutefois, l’absence de comparution des défendeurs et d’éléments sur leur situation personnelle ne permet pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par ces derniers pour acquitter la dette, dans le délai légal précité et ce, malgré la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] et de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration sur place ou dans un garde-meubles, aux risques et périls des occupants. Il convient de rejeter la demande à ce titre.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] aux dépens de l’instance.

En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La procédure devant le tribunal de proximité étant orale, sans ministère d’avocat obligatoire, il ne sera pas fait droit à la demande de distraction.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 juillet 2012 entre par Madame [Y] aux droits de laquelle vient l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France d’une part, et Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] occupants sans droit ni nitre depuis le 27 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [T] et de Madame [B] [D] épouse [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] à payer à l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France la somme de 3.310,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 30 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.206,25 euros et de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] à payer à l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [T] et Monsieur [E] [T] et Madame [B] [D] épouse [T] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à distraction au profit de la SCP NORMAND et Associés sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE