AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE (DROME)

JUGEMENT

Rendu par L. BARBIER, Président

assisté de C. GRAILLAT, greffière lors des débats et du prononcé

Le 28 Janvier 2026

N° RG 25/00940 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IZVV

DEMANDERESSE

S.D.C. SUPER ROUSSET 2,

représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE AGENCE BELLE RIVE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Gregory DELHOMME de la SELARL SELARL CABINET GREGORY DELHOMME, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [O] [S]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

DÉBATS

Après avoir entendu les conseils des parties à l’audience du 14 Janvier 2026, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe ;

Copie exécutoire délivrée par RPVA en application de l’article 676 du CPC à

Maître [V] [P] de la SELARL SELARL CABINET [V] [P]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des faits et prétentions du demandeur, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] », a assigné, par l’intermédiaire de son syndic en exercice la société IMMO DE France ANGENCE BELLE RIVE, Monsieur [O] [S] devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond du Tribunal judiciaire de VALENCE, aux fins qu’il soit condamné à lui payer la somme de 6 620,45 euros au titre des charges de copropriétés dues, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Il n’est pas inutile de relever qu’une première assignation a été délivrée le 8 novembre 2024. Le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes au motif qu’il ne justifiait pas de la propriété du défendeur sur les lots de copropriété concernés, ni du règlement de copropriété et des millièmes affectés aux lots considérés. Il n’était par ailleurs pas justifié de l’approbation des travaux appelés, des budgets exécutés et des appels de fonds réalisés. Dans le cadre de ce premier procès, une médiation, ordonnée par le Président du tribunal judiciaire de Valence n’a pas eu lieu.

[O] [S], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’y a pas été représenté. Ainsi, il ne formule aucun argument en défense.

L’affaire a été fixée en délibéré au 28 janvier 2026.

SUR QUOI, NOUS, PRESIDENT

Le juge saisi par le demandeur sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 de la même loi, et devenues exigibles.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Il convient de relever qu’il est justifié de la propriété de [O] [S] sur les lots de copropriété concernés ainsi que les millièmes/tantièmes affectés aux lots considérés.

De plus, il résulte des pièces versées au débat que [O] [S] s’est trouvé en incident de paiement depuis le 1er septembre 2020. Le demandeur lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 juin 2024, une mise en demeure de payer les charges de copropriété, d’un montant de 3 701,19 euros.

Le 24 septembre 2025, une nouvelle mise en demeure de payer les charges de copropriété, s’élevant à 5 355,59 euros a été adressée au défendeur.

Monsieur [O] [S], qui a été destinataire des courriers, est resté totalement mutique et ne justifie pas du paiement de l’intégrité des sommes dues au jour de l’assignation.

Le dernier relevé de compte édité le 3 décembre 2025 présente désormais un solde restant dû de 6 620,45 euros. Aucun versement n’a eu lieu entre le 1er septembre 2020 et le 1er décembre 2025. Les seules sommes venant au crédit du montant total dû sont les soldes des charges restitués des exercices 2020/2021, 2021/2022 et 2022/2023.

Le solde actuel de 6 620,45 euros comprend le montant des charges échues au titre des deux derniers trimestres de l’exercice 2020/2021, les charges échues au titre des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026. Il comprend également plusieurs prélèvements relatifs à :

— des travaux de remise à niveau de l’installation hors gel ;

— des travaux de rénovation ;

— une réalisation de diagnostic ;

— des travaux d’audit énergétique ;

— des travaux de remise en service de l’ascenseur ;

— Une provision concernant une procédure de recouvrement des charges de la succession d’un copropriétaire.

Le solde comprend également des dépenses relatives à des frais de mise en demeure en date du 27 septembre 2023 pour un montant de 40 euros, des frais de dépôt de dossier chez l’avocat pour un montant de 200 euros facturés le 11 octobre 2023 et des frais d’assignation pour un montant de 138,36 euros facturés le 16 octobre et 8 novembre 2024.

Il convient de préciser que le contrat de syndic, fixant les frais de constitution de dossier transmis à l’avocat à 200 euros TTC, a pris effet du 1er mars 2024 au 31 août 2025. Néanmoins, il résulte d’une résolution de l’assemblée générale du 9 juin 2023 qu’en cas d’impayés, la remise du dossier à l’avocat est facturée 165 euros TTC et la mise en demeure faite par l’avocat est facturée 80 euros TTC.

Il convient de relever que deux courriers de mise en demeure ont été envoyés par l’avocat du syndicat des copropriétaires et qu’une action a été engagée devant la présente juridiction.

De ce fait, seule la somme de 325 euros est justifiée. Les autres montants, notamment relatifs aux assignations, ne sont pas justifiés dans le relevé de compte. Ils font par ailleurs partie de la somme sollicitée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

De plus, le demandeur fournit l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes et les budgets prévisionnels pour les exercices concernés. Les différents travaux appelés ont également été approuvés.

Toutefois, l’approbation des travaux relatifs à la remise en service de l’ascenseur n’est pas démontrée. Ainsi, la somme de 495,63 euros appelée le 1er novembre 2025 à ce titre, est injustifiée.

Le reste des montants demandés sont justifiés quant aux pièces fournies.

Il se déduit de ces éléments, élevés au contradictoire, et auxquels le défendeur n’a opposé aucun argument, que les sommes dues par ce dernier s’élèvent à 6 071,46 euros, arrêtées à la date du 3 décembre 2025.

Par conséquent, il sera fait partiellement droit à la demande, [O] [S] étant condamné au paiement de la somme de 6 071,46 euros.

Il serait manifestement inéquitable de faire supporter au demandeur l’intégralité des frais qu’il a dû engager.

Il lui sera ainsi alloué la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; les dépens étant mis à la charge du défendeur.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE France AGENCE BELLE RIVE la somme de 6 071,46 euros, comprenant notamment les charges échues et exigibles au titre des deux derniers trimestres de l’exercice 2020/2021 ainsi que les charges échues et exigibles des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 outre les frais de recouvrement contractuellement prévus ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMO DE France AGENCE BELLE RIVE, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [S] aux entiers dépens.

La greffière Le Président

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes en exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal judiciaire d’y tenir la main.

A tous commandants et Officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, Nous, Greffier, avons signé les présentes.