MINUTE N°25/03006

DOSSIER N° RG 25/00404 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M7AW

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. QUEVILLY HABITAT

93 avenue des Provinces

CS 90205

76121 LE GRAND QUEVILLY CEDEX

Représentée par MME [K], munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE :

Mme [N] [R]

6 rue Arthur Honegger

Appt 19 Etage 5 Stellaires

76120 LE GRAND QUEVILLY

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 avril 2022, la S.A. QUEVILLY HABITAT a donné à bail à Madame [R] [N] un local à usage d’habitation situé 6, Rue Arthur Honegger (Appt 19 – Etage 5) à GRAND QUEVILLY 76120, pour un loyer mensuel de 259,34€, outre une avance sur charges de 96,25€.

Le bailleur a fait délivrer à Madame [R] [N] le 7 décembre 2024 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.683,13 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par lettre du 3 décembre 2024, la S.A. QUEVILLY HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés de loyers.

Par assignation en date du 19 février 2025, la S.A. QUEVILLY HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

— ordonne l’expulsion de Madame [R] [N] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamne Madame [R] [N] à lui payer la somme de 4.105,80€ au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 10 février 2025 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer  ;

— condamne Madame [R] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;

— condamne Madame [R] [N] au paiement d’une somme de 76,22€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— rappelle l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. QUEVILLY HABITAT fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 7 décembre 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 22 septembre 2025, la S.A. QUEVILLY HABITAT, comparante représentée par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.587,62 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2025.

Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par Madame [R] [N] et sollicite d’entériner le plan de rééchelonnement proposé par la commission de surendettement.

À l’audience, Madame [R] [N], comparant en personne, sollicite la suspension de la clause résolutoire, ainsi qu’un échelonnement du paiement des sommes dues selon les modalités fixées par la commission de surendettement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. QUEVILLY HABITAT a précisé avoir été avisée de l’approbation par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’un plan conventionnel de redressement et en a produit un exemplaire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. QUEVILLY HABITAT le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. QUEVILLY HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 7 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 3.683,13 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 8 février 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Madame [R] [N] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 16 septembre 2025, Madame [R] [N] demeure redevable de la somme de 4.587,62 € au titre des loyers et charges impayés.

Madame [R] [N] ne conteste pas le montant réclamé selon le décompte produit.

Il y a donc lieu de condamner Madame [R] [N] à payer à la SA QUEVILLY HABITAT, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.587,62 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3.683,13 €, et de l’assignation sur la somme de 4.105,80 € et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Que l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers ;

Attendu, en l’espèce, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur arrêté au 16 septembre 2025, que Madame [R] [N] a repris le paiement du loyer et des charges ;

Attendu, par ailleurs, que, le 2 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a approuvé au profit de Madame [R] [N] un rééchelonnement des dettes d’une durée de 84 mois avec effacement à l’issue du plan, dont le bailleur a été avisé ; qu’il n’est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours ;

Qu’en conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [R] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 85,99€, dans les conditions prévues au dispositif ;

Qu’il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [R] [N] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ;

Qu’en cas de résiliation du bail, Madame [R] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisé selon la réglementation applicable aux HLM, jusqu’à libération effective des lieux ;

Sur les mesures accessoires

Madame [R] [N], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 décembre 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 3 décembre 2024 et 21 février 2025.

En équité, et compte tenu de la situation de surendettement de la locataire, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 avril 2022 entre la S.A. QUEVILLY HABITAT d’une part, et Madame [R] [N] d’autre part, concernant les locaux situés 6, Rue Arthur Honegger (Appt 19 – Etage 5) à GRAND QUEVILLY 76120, sont réunies à la date du 8 février 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT la somme de 4.587,62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 septembre 2025 échéance d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024 sur la somme de 3.683,13 euros, de l’assignation du 19 février 2025 sur la somme de 4.105,80 euros et du présent jugement pour le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [R] [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [R] [N] à s’acquitter de la dette en 56 mois, en procédant à 56 versements de 85,99 euros (selon plan conventionnel de rééchelonnement entrant en application le 30 septembre 2025), et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [R] [N] à payer à la S.A. QUEVILLY HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 7 décembre 2024, de l’assignation du 19 février 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 3 décembre 2024 et 21 février 2025;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE