Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

23 JANVIER 2025

N° RG 24/00439 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6H7

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence FORET DE [Localité 8] sis [Adresse 1] agissant par son syndic, la société dénommée FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée

au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro

728 203 480 ayant son siège social situé [Adresse 3], agissant lui-même par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [C],

demeurant [Adresse 4],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 25 NOVEMBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [C] est propriétaire des lots n°53 et 115 de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7].

Par jugement du 17 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 10.752,67 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 juillet 2018.

Faisant grief à M. [C] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8] lui a adressé par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 janvier 2024, avisé le 19 janvier 2024 et non réclamé, une mise en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6], sise [Adresse 2] à MANTES LA JOLIE (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VBDS, a par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 remis à étude, fait assigner M. [C] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 13.447,77 euros au titre

des charges de copropriété, travaux et appels provisionnels échus arrêtés

au 8 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2.054,76 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 183,45 euros au titre des frais de recouvrement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens.

A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [C], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 27 mars 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de M. [C] pour les lots n°53 et 115,

— le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles en date du

17 janvier 2019,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 10 janvier 2024 pour un montant de 14.811,22 euros, avisée le 19 janvier 2024 et non réclamée,

— un décompte des sommes dues postérieures au jugement du 17 janvier 2019 mentionnant un solde débiteur de 13.447,77 euros au 1er janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024,

— les régularisations de charges des années 2019, 2020, 2021 et 2022,

— des extraits du grand livre général du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

6 juillet 2019, 29 mars 2022, 15 décembre 2022 et 29 juin 2023 ayant approuvé

les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 voté les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2022, 2023, 2024 et voté la réalisation de divers travaux, et le procès-verbal de l’assemblée générale supplémentaire en date du 28 septembre 2019 ayant voté la réalisation de divers travaux ,

— les certificats de non recours à l’encontre de ces assemblées,

— le contrat de syndic conclu le 29 juin 2023, prenant effet le 30 septembre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2025,

— des factures d’honoraires d’avocat, d’huissier et de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [C] le

10 janvier 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé

de réception avisée le 19 janvier 2024 et non réclamée, d’avoir à payer la

somme de 652,19 euros au titre des appels de provisions impayés sur charges

du budget 2024, outre l’arriéré de charges et frais arrêté à la somme de

14.159,03 euros au 8 janvier 2024, et rappelant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de fonds et travaux des exercices 2018 à 2023, outre l’appel de fonds du 1er trimestre 2024 sont intégralement exigibles, à l’exception de l’appel

de provisions du 1er janvier 2019 (606,95 euros) et de l’appel de fonds travaux

du 14 janvier 2019 (30,60 euros), lesquels sont prescrits depuis le mois de

janvier 2024.

Il résulte des pièces produites que M. [C] est ainsi redevable de la somme de 12.810,22 euros au titre des charges de copropriété échues au 8 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 12.810,22 euros.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 2.054,76 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [C] de la somme de 2.054,76 euros au titre des appels provisionnels

de charges et cotisations du fonds de travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 10 janvier 2024, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 12.810,22 euros, et à compter du 27 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus,

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 183,45 euros correspondant à une sommation de payer en date du 3 janvier 2024.

Il produit à l’appui de sa demande, la facture du commissaire de justice relative à la délivrance de ladite sommation. Toutefois, faute de production de l’acte de commandement de payer, il n’est pas possible de s’assurer de la réalité et de la nécessité de celui-ci. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [C], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [C] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice :

— la somme de 12.810,22 euros au titre des charges échues au 8 janvier 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus,

— la somme de 2.054,76 euros au titre des appels de provisions et cotisations du fonds travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2024 devenus exigibles,

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 janvier 2024, pour la somme alors exigible de 12.810,22 euros, et à compter du 27 mars 2024, date de l’assignation, pour le surplus,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande formée au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

Condamne M. [K] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence FORET DE [Localité 8], sise [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [K] [C] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 JANVIER 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY