N° RG 25/00064 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GR74

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT – N° RG 25/00064 – N° Portalis DBZT-W-B7J-GR74

Code NAC : 30C Nature particulière : 0A

LE SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La S.C.I. APHRODITE, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par l’AARPI DE ABREU – GUILLEMINOT – PHILIPPE, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. FABRICATION TUYAUTERIE CHARPENTE INDUSTRIE (FTCI), dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SCP COURTIN & RUOL, avocats au barreau de VALENCIENNES,

D’autre part,

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 09 septembre 2025,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025,

Par acte du 21 février 2025, la société civile immobilière (SCI) APHRODITE a assigné la société à responsabilité limitée (SARL) FABRICATION TUYAUTERIE CHARPENTE INDUSTRIE (FTCI) devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux.

Aux termes de son dernier mémoire, la SCI APHRODITE sollicite que :

à titre principal,

— le loyer du bail commercial renouvelé liant les parties soit fixé, à compter du 1er janvier 2024, à la somme de 55 152 euros hors taxes et hors charges par an,

à titre subsidiaire,

— une expertise devant donner son avis sur la valeur locative des lieux loués soit ordonnée,

en toute hypothèse,

— la défenderesse soit condamnée aux dépens,

— la défenderesse soit condamnée à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— il soit dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses demandes, la SCI APHRODITE expose que, le 1er décembre 2021, elle a acquis un immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Marly, alors loué à 3 sociétés, dont la société FTCI ; que cette dernière a sollicité, par acte du 28 novembre 2023, le renouvellement de son bail commercial ; qu’elle a accepté ce renouvellement en sollicitant que le loyer soit porté à la somme annuelle de 48 000 euros hors-taxes et hors charges ; que cette proposition a été refusée par le preneur.

Elle fait valoir que le local loué à la défenderesse a une superficie d’environ 1000 m² d’ateliers et 120 m² de bureaux ; qu’il est utilisé pour un usage de commerce de gros de fourniture d’équipement ; que l’occupation est réalisée de manière classique avec chaque partie assumant les charges normales qui lui incombent ; que le local est installé dans une zone industrielle au cœur d’une zone habitée de 350 000 habitants et bénéficiant de facilités d’accès par autoroute ; que les prix pratiqués pour des locaux identiques dans le voisinage se montent à environ 4500 euros hors charges par mois.

Elle en déduit que sa demande de fixation du loyer à la somme de 55 152 euros est totalement justifiée et, qu’à défaut, elle peut faire l’objet d’une expertise.

Elle soutient que sa demande de fixation d’un nouveau loyer déplafonné est fondée dans son principe dans la mesure où la société FTCI loue le local depuis plus de 12 ans.

Elle argue en ce sens que si la défenderesse a signé 3 conventions d’occupation précaire entre 2007 et 2014 avec le bailleur d’alors, elle a toujours occupé les mêmes lieux depuis 2007; qu’elle ne justifie pas d’un changement de local à la faveur de la signature d’un des contrats ; que, de la sorte, après 3 années d’occupation, le contrat est devenu un bail soumis au statut des loyers commerciaux.

En réponse, la société FCTI fait valoir qu’elle a pris en location un local situé [Adresse 5] à [Localité 3] en 2007, dans le cadre d’un contrat d’occupation précaire en raison d’un projet de restructuration du bâtiment loué; que ce contrat a été renouvelé en 2009 en l’absence de réalisation des travaux projetés; qu’en 2014, elle a pris en location des locaux différents de ceux qu’elle occupait antérieurement.

Elle en déduit que c’est le contrat d’occupation précaire de 2014 qui est devenu, par sa poursuite, un bail commercial, et non une des conventions antérieures.

Elle met en exergue que, le congé ayant été délivré avant le 9ème anniversaire du bail, alors que le bail ne se poursuit pas par tacite reconduction depuis plus de 12 ans, le déplafonnement sollicité par la demanderesse ne peut prospérer.

Elle conclut au débouté des demandes de la SCI APHRODITE et à sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

Sur autorisation du juge, les parties ont produit des notes pendant le délibéré les 09 et 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En outre, selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Enfin, d’après l’article R.145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que, par acte en date du 07 juillet 2007, la SCI DE LA GARE a conclu avec la société FTCI un bail d’occupation précaire d’une durée de 23 mois portant sur un local situé dans l’immeuble du [Adresse 1] à Marly ; que ces mêmes parties ont conclu, le 29 avril 2009, une nouvelle convention d’occupation précaire pour une durée de 23 mois ; que, par acte du 1er décembre 2014, la société civile immobilière MCM a conclu avec la société FTCI un nouveau bail d’occupation précaire d’une durée de 23 mois portant sur un local situé également [Adresse 1] à [Localité 3] ; que, par acte notarié du 1er décembre 2021, la SCI APHRODITE est devenue propriétaire de l’immeuble loué notamment à la société FTCI.

Il en ressort également que, par acte du 28 novembre 2023, la société FTCI a sollicité le renouvellement du bail du 1er décembre 2014, devenu bail commercial et que, par acte du 23 février 2024, la SCI APHRODITE a fait savoir consentir au principe du renouvellement sollicité et a demandé à ce que le loyer annuel soit porté de 1365 euros hors-taxes, figurant dans la convention du 1er décembre 2014, à la somme mensuelle de 4000 euros hors-taxes et hors charges, soit un loyer annuel de 48 000 euros hors-taxes et hors charges.

La société FTCI soutient que la demanderesse ne peut solliciter la hausse de loyer demandé, aux motifs qu’elle a changé de locaux en 2014 et que le bail qui la lie à la demanderesse avait une durée de moins de 9 ans lorsqu’elle a présenté sa demande de renouvellement.

Pour sa part, la SCI APHRODITE soutient qu’en réalité, la défenderesse est liée au bailleur depuis la convention d’occupation précaire du 7 juillet 2007, soit plus de 12 ans, au motif qu’elle occupe un même lieu depuis la signature de ladite convention.

À cet égard, il résulte de la lecture des actes translatifs de propriété produits que l’immeuble que possède la SCI APHRODITE, pour l’avoir acquis de la SCI MCM, est décrit comme « un ensemble industriel édifié de bâtiments industriels couvrant environ 2300 m² ».

En outre, il résulte de l’examen des 3 conventions d’occupation précaire signées successivement par la société FTCI, que les 2 premières, passées avec la SCI DE LA GARE, ont porté sur « un local d’environ 1000 m² sis à [Adresse 7] » et que celle passée avec la SCI MCM a porté sur « des locaux d’une superficie d’une part d’environ 1000 m² d’ateliers équipés de 2 ponts roulants, force 5 tonnes, et d’autre part d’un ensemble de bureaux d’environ 120 m² sis à [Adresse 7] », soit des locaux pouvant être différents.

La SCI APHRODITE verse aux débats l’acte de vente des locaux situés [Adresse 5] à Marly par la SCI DE LA GARE à la SCI MCM, en date du 6 décembre 2012, spécifiant que, dans l’immeuble, la société FTCI occupe 1000 m², qu’une société TRANSALYS occupe 530 m² et qu’une société HES occupe 700 m², soit un total d’environ 2300 m².

Elle en déduit que la société FTCI n’a pu occuper des locaux différents, ainsi qu’elle prétend.

Cependant, il résulte de la lecture de l’acte de vente du 1er décembre 2021 que les sociétés louant des locaux dans l’immeuble vendu n’étaient plus celles figurant dans l’acte du 6 décembre 2012, de sorte qu’un changement de locaux par la défenderesse a pu être possible.

En outre, la société FTCI produit une attestation établie le 5 septembre 2025 par monsieur [O] [B], gérant de la société MCM, certifiant qu’à l’occasion de la signature de la convention d’occupation précaire du 1er décembre 2014, l’activité de la défenderesse a été transférée d’un local situé dans le hall C du bâtiment [Adresse 5] à [Localité 3] un autre local industriel situé au pôle A, à la même adresse.

Au vu de l’attestation en question et en l’absence d’autre pièce pouvant la contredire efficacement et autrement que par des hypothèses, il y a lieu de considérer qu’à l’occasion de la signature de la convention d’occupation précaire avec la société MCM, la société FTCI a occupé de nouveaux locaux dans l’ensemble industriel dont est devenue propriétaire la SCI APHRODITE.

Il s’en déduit que les parties sont liées par la convention d’occupation précaire, devenue par tacite reconduction bail commercial, du 1er décembre 2014 et qu’ils ne peuvent l’être au regard de la convention d’occupation précaire de 2007 ou de celle de 2009 en raison du changement d’objet de la convention en 2014.

Dans la mesure où la société FTCI a sollicité le renouvellement de son bail avant la 9ème année de celui-ci et où sa durée effective est moins de 12 ans, la hausse proposée par la SCI APHRODITE, constituant un déplafonnement du loyer ne peut, en application des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, prospérer.

En conséquence, la SCI APHRODITE sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

En outre, elle sera condamnée aux dépens et à payer à la société FTCI la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

NOUS, président du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS la société civile immobilière (SCI) APHRODITE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) APHRODITE aux dépens ;

CONDAMNONS la société civile immobilière (SCI) APHRODITE à payer à la société à responsabilité limitée (SARL) FABRICATION TUYAUTERIE CHARPENTE INDUSTRIE (FTCI) la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 07 octobre 2025.

Le greffier, Le président,