TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

[Localité 6]

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REFERENCES : N° RG 24/10204 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2E6I

Minute : 25/00031

S.C.I. FOCH

Représentant : Maître Joseph SOUDRI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19

C/

Monsieur [L] [I]

Monsieur [S] [X]

Copie exécutoire : Maître Joseph SOUDRI

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 13 Janvier 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 13 Janvier 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FOCH, demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Joseph SOUDRI de la SELARL CABINET SOUDRI, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er janvier 2023, la SCI FAMILLE BELKACEMI a donné à bail à Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 € et 50 € de provision sur charges.

Soutenant que des loyers seraient impayés et que les locataires sous-loueraient les lieux loués sans autorisation, la SCI FOCH a fait assigner Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 30 septembre 2024 afin d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion des lieux.

A l’audience du 12 novembre 2024, la SCI FOCH – représentée par Maître Joseph Soudri – reprend les termes de son assignation pour demander de prononcer la résiliation du bail d’habitation aux torts des défendeurs ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] ; d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ; de condamner solidairement Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] au paiement d’une somme actualisée de 6.208 € au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal ; de les condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 776 € ; et de les condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI FOCH s’oppose à l’octroi d’un quelconque délai au bénéfice des défendeurs.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] ne paient plus les loyers et qu’ils sous-louent sans autorisation les lieux loués.

Bien que convoqués par un acte signfié à l’étude du commissaire de justice le 30 septembre 2024, Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2025.

Par courriel du 26 novembre 2024, le juge sollicite de la SCI FOCH qu’elle justifie de ses liens avec la SCI FAMILLE BELKACEMI, bailleresse selon le bail du 1er janvier 2023 et qu’elle lui adresse la notification de son assignation à la préfecture.

Par courriel en réponse du 2 décembre 2024, la SCI FOCH affirme avoir acquis l’appartement loué de la SCI FAMILLE BELKACEMI, joint l’avis de taxes foncières pour 2024 et adresse l’accusé de réception de la notification du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de la demande :

Si la SCI FOCH justifie avoir acquis l’appartement situé [Adresse 3] à la SCI FAMILLE BELKACEMI et avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024, elle n’établit pas avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis, de sorte que sa demande de résiliation du bail pour impayé de loyer sera déclarée irrecevable, en application des dispositions des articles 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’exigence de notification de l’assignation à la préfecure ne s’appliquant qu’aux actions tendant à la résiliation du bail pour impayé de loyers, la SCI FOCH sera déclarée recevable en sa demande tendant au prononcé de la résiliation pour sous-location interdite.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. »

L’interdiction de la sous-location est donc une obligation essentielle du contrat de location. La sous-location du logement sans autorisation caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 18 septembre 2024 que l’appartement situé [Adresse 3] est sous-loué depuis plusieurs mois à Monsieur [V] [M] et que ce dernier paie à Monsieur [L] [I] un loyer mensuel de 300 €.

Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester cette situation ou à justifier de l’autorisation de la bailleresse.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs des défendeurs et leur expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure, de surcroît, purement hypothétique à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCI FOCH, arrêté à la date du 5 juillet 2024, que la dette locative s’élève à la somme 4.656 €.

La SCI FOCH justifie également de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail (article VII).

Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X], qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (30 septembre 2024) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, il convient de condamner ces derniers au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, afin de réparer le préjudice subi par la bailleresse du fait de l’occupation indue de son bien et son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X], parties perdantes, supporteront la charge des dépens ; et ils seront condamnés à verser à la SCI FOCH une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des démarches judiciaires qu’elle a dû entreprendre.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de la SCI FOCH tendant au prononcé de la résiliation du bail pour impayé de loyers ;

DECLARE recevable le surplus des demandes ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er janvier 2023 entre la SCI FAMILLE BELKACEMI, aux droits de laquelle se trouve la SCI FOCH, et Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 31 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dès la signification du présent jugement, la SCI FOCH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] à verser à la SCI FOCH la somme de 4.656 € (selon décompte arrêté au 5 juillet 2024 et incluant juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] à verser à la SCI FOCH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] à verser à la SCI FOCH une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [I] et Monsieur [S] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 13 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10204 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2E6I

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.C.I. SCI FOCH

Représentant : Maître Joseph SOUDRI de la SCP SOUDRI & DELPLA, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19

C/

Monsieur [L] [I]

Monsieur [S] [X]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires