TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

EGL/MM

N° RG 24/00259 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EORH

MINUTE N°

DU 18 Novembre 2025

Jugement du DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :

[J] [A] [C] [G], [X] [B] [M] [U]

c/

[O] [T] [W]

ENTRE :

Monsieur [J] [A] [C] [G], demeurant 11, Allée des Houx – 56190 MUZILLAC

Madame [X] [B] [M] [U], demeurant 11, Allée des Houx – 56190 MUZILLAC

Représentés par Maître Pierre-yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

ET :

Monsieur [O] [T] [W], demeurant Bezy – 56190 NOYAL MUZILLAC

Représenté par Maître Julie DURAND de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

— Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président

— Madame [B] BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :

— Madame Sylvie CHESNAIS

DEBATS : en audience publique le 16 Septembre 2025

devant Élodie Gallot – Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 Novembre 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit:

FAITS ET PROCEDURE

Aux termes d’un compromis de vente en date du 18 octobre 2019 et d’un acte authentique de vente en date du 7 février 2020, tous les deux conclus en l’Étude [K], [P] et [Z], notaires à Muzillac, Monsieur [O] [W] a vendu à Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U], pour le prix de 65.000 euros, une maison à usage d’habitation située 15 rue de Keroger à Péaule, sur les parcelles cadastrées ZN n° 220 et ZN n° 211, comprenant:

— au rez-de-chaussée : un séjour, une cuisine, une salle d’eau et WC,

— à l’étage : une chambre,

— une dépendance à usage de débarras, attenante à la maison.

Il ressort de l’acte authentique de vente que Monsieur [O] [W] avait lui-même acquis ce bien le 14 janvier 2013.

L’acte authentique de vente ainsi que le compromis de vente mentionnent que des travaux ont été effectués dans la maison en 2013 par des entreprises et par Monsieur [O] [W] lui-même.

La maison ainsi acquise a été mise en location par Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U].

Des tâches d’humidité ayant été constatées dans différentes pièces de la maison, Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] ont fait appel à leur assurance qui a mandaté le cabinet d’expertise POLYEXPERT pour expertise amiable tenue le 9 juillet 2020.

Aucun accord amiable n’ayant été trouvé, Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] ont, par une assignation en référé devant le président du Tribunal judiciaire de Vannes en date du 9 novembre 2020, demandé à l’encontre de Monsieur [O] [W], sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, la désignation d’un expert judiciaire. Par ordonnance de référé rendue le 28 janvier 2021, Monsieur [R] a été désigné, remplacé par Monsieur [L].

Après dépôt du rapport d’expertise daté du 6 janvier 2023, Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] ont, par acte d’huissier de justice délivré le 28 février 2024, assigné au fond Monsieur [O] [W] devant le Tribunal judiciaire de Vannes afin de demander au tribunal de :

— Condamner Monsieur [W] à payer à Monsieur [G] et Madame [U] une somme de 9.035,40 euros correspondant au montant des travaux selon devis annexés au rapport d’expertise ;

— Condamner Monsieur [W] à payer à Monsieur [G] et Madame [U] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice de jouissance enduré ;

— Condamner Monsieur [W] à payer à Monsieur [G] et Madame [U] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [W] à supporter l’intégralité des dépens d’instance, qui comprendront notamment le coût de la mesure d’expertise, à hauteur de 7.500 euros.

Dans ses dernières conclusions du 14 janvier 2025, Monsieur [W] demande au tribunal, de :

À titre principal,

— Débouter Monsieur [G] et Madame [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [G] et Madame [U] à verser à Monsieur [W] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [G] et Madame [U] à supporter les entiers dépens de l’instance au fond comme ceux du référé expertise ;

À titre subsidiaire,

En cas de condamnation de Monsieur [W], de faire exception à la règle et écarter l’exécution provisoire de droit.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 25 avril 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 septembre 2025 et mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Monsieur [W] en qualité de constructeur d’ouvrage

Aux termes de l’article 1792, alinéa 1er, du Code civil, « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

L’article 1792-1, 2°, du même code précise que « Est réputé constructeur de l’ouvrage : toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

La jurisprudence a étendu cette présomption de responsabilité au vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation lorsque l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage (Cass. Civ. 3, 9 décembre 1992, n° 91-12.097 ; Cass., Civ. 3, 30 mars 1994, n° 92-11.996 ; Cass., Civ. 3, 29 janvier 2003, n° 01-13.034).

Il convient donc de rechercher la nature et la consistance des travaux de rénovation pour déterminer s’ils entrent dans le champ d’application de l’article 1792 du Code civil (Cass., Civ. 3, 30 mars 1989, n° 87-10.451).

Dans leurs dernières conclusions en date du 27 novembre 2024, Monsieur [G] et Madame [U] soutiennent que la responsabilité de Monsieur [W] est engagée sur ce fondement, celui-ci ayant, après l’acquisition du bien en 2013, réalisé des travaux de rénovation intérieure dans la pièce à vivre (pose de placoplâtres, la mise en place d’isolation, de la plomberie, outre des travaux d’électricité, de peinture et de changement de portes et de fenêtres).

Dans ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2025, Monsieur [W] réplique que les travaux qu’il a effectués constituent seulement des travaux d’embellissement et de rénovation intérieure de la maison d’habitation et ne peuvent être qualifiés d’ouvrage au sens des dispositions de l’article 1792 du Code civil.

L’origine des différents désordres n’est pas contestée, ainsi que l’a retenu l’expert dans son rapport en date du 6 janvier 2023 :

— humidité dans la cage d’escalier : l’état de l’enduit du pignon Nord et du solin de la couverture est une source potentielle d’infiltrations et peut participer à la présence d’humidité dans la cage de l’escalier lors de conditions météorologiques particulièrement pluvieuses ;

— humidité dans le salon : les désordres constatés en façade Est de la maison proviennent de la migration de l’humidité dans les moellons et les joints. La migration de l’humidité est accélérée lors de conditions météorologiques particulièrement pluvieuses ;

— humidité dans la cuisine, la salle d’eau et les WC situés en façade Ouest de la maison : le niveau intérieur de la maison est plus bas que celui de l’extérieur. Sans une étanchéité de cette partie enterrée, l’humidité présente dans le sol migre à l’intérieur des pièces. La migration de l’humidité est accélérée lors de conditions météorologiques particulièrement pluvieuses.

L’expert judiciaire conclut que « la présence d’humidité dans les murs est la conséquence de protections non réalisées, à savoir :

— reprise du solin de la couverture et vérification de l’enduit sur le pignon Nord ;

— application d’un hydrofuge sur la façade Est ;

— réalisation d’une étanchéité sur la partie enterrée du mur de la façade Ouest ».

L’expert conclut que la présence d’humidité ne permettait pas à Monsieur [W] de réaliser des travaux d’embellissement (pose de papier peint et/ou peinture sur les murs) dans les pièces à vivre, la cuisine, la salle d’eau et les WC.

L’acte authentique de vente ainsi que le compromis de vente mentionnent que les travaux suivants ont été effectués dans la maison en 2013 :

— pose de 2 fenêtres de toit, de 2 portes et de 4 fenêtres ;

— remplacement du tableau électrique et d’une partie de l’installation électrique ;

— installation d’une VMC ;

— remplacement du chauffe-eau ;

— création d’une salle d’eau ;

— agrandissement de la cuisine.

La pose de fenêtre constitue un ouvrage mais n’est pas le siège des désordres, et n’est donc pas de nature à engager responsabilité décennale des vendeurs.

La création d’une salle d’eau constitue un ouvrage et est le siège de désordres d’humidité, dont l’expert constate qu’il ne sont pas la conséquence des travaux eux-même mais de l’acceptation du support. La responsabilité décennale sera donc examinée ensuite.

Les autres travaux ne caractérisent pas un ouvrage et ne peuvent permettre d’engager la responsabilité décennale du vendeur. Le fait qu’il ait accepté un support qui ne permettait pas des travaux pérennes n’est donc pas de nature à engager sa responsabilité de constructeur alors qu’il ne s’agit que d’embellissement et pas davantage sa responsabilité de vendeur alors que rien n’établit qu’il avait connaissance des désordres et des vices à l’origine de ceux-ci.

Concernant les travaux de la salle de bains :

Dans ses dernières conclusions en date du 14 janvier 2025, Monsieur [W] soutient que sa responsabilité ne peut pas être engagée, car il n’y a aucun lien de causalité entre les désordres constatés et les travaux effectués qu’il a effectués.

Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, la présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil doit être écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par le constructeur ou le vendeur réputé constructeur (Cass., Civ. 3, 11 septembre 2025, n° 24-10.139 ; Cass. Civ. 3, 8 novembre 2018, n° 17-23.996 ; Cass. Civ. 3, 20 mai 2015, n° 14-15.480 ; Cass. Civ. 3, 20 mai 2015, n° 14-13.271 ; Cass. Civ. 3, 25 mars 2015, n° 13-27.584, 14-13.927, 14-16.441, 14-19.942 ; Cass. Civ. 3, 14 janvier 2009, n° 07-19.084).

Plus précisément, dans un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 28 février 2018 (n° 17-10.356), la présomption de responsabilité décennale des constructeurs a été écartée pour défaut d’imputabilité au motif que les remontées d’humidité affectant l’ouvrage provenaient d’un défaut de conception par l’absence de prise en compte du contexte géographique et géotechnique de l’implantation de la maison et que les travaux réalisés n’avaient pas contribué à la survenance des désordres.

De même, selon un arrêt de la Cour d’appel de Caen du 5 octobre 2010 (RG n° 09/00211), « la réalisation de travaux sur un support n’engage la responsabilité fondée sur les articles 1792 et suivants du Code civil de celui qui accepte le support sur les dommages subis par ce support que dans la mesure où existe un rapport de causalité entre la réalisation des travaux et les dommages causés à ce support ».

L’expert judiciaire note, dans son rapport, que Monsieur [W] confirme qu’il n’est pas intervenu sur le pignon, qu’il n’a pas appliqué d’hydrofuge sur la façade Est et qu’il n’est pas intervenu sur la façade Ouest.

Le rapport d’expertise judiciaire ne retient pas que les désordres constatés sont imputables aux travaux de rénovation intérieure réalisés par Monsieur [W].

Dans leurs dernières conclusions en date du 27 novembre 2024, Monsieur [G] et Madame [U] soutiennent qu’ « il appartenait à Monsieur [W] , en sa qualité de constructeur, de s’assurer que le socle sur lequel il s’appuyait pour réaliser les travaux incriminés était sain et dépourvu de tout désordre », Monsieur [W] « ayant à sa charge une obligation de vérification de celui-ci ».

En d’autres termes, selon Monsieur [G] et Madame [U], même si les désordres affectant les murs ne sont pas imputables aux travaux réalisés par Monsieur [W], celui-ci serait néanmoins responsable d’avoir effectué ses travaux sur des murs sans avoir vérifié que ceux-ci étaient sains.

Monsieur [G] et Madame [U] fondent leur argumentation sur un arrêt de la Cour d’appel de Nîmes du 16 mars 2023 (RG n° 21/02011) qui a décidé que « en ce qui concerne l’acceptation du support par l’entrepreneur dans des conditions susceptibles d’engager sa responsabilité, il convient de démontrer la relation causale entre l’acceptation du support et la survenance des désordres » et que, en l’espèce, l’entreprise qui a réalisé les travaux de fondation de l’immeuble, « informée des problématiques liées à la nature des sols de la région (…) aurait du s’inquiéter des fondations sur lesquelles elle allait travailler et à tout le moins, se renseigner sur l’existence d’une étude particulière de ce chef quant à la qualité des sols ».

Toutefois, Monsieur [G] et Madame [U] n’apportent pas la preuve que, au moment où Monsieur [W] a réalisé ses travaux de rénovation intérieure, les murs de sa maison étaient affectés de désordres dont il avait connaissance. En effet, rien n’établit que le support était visiblement impropre à recevoir des travaux, de sorte que l’acceptation de celui-ci, alors que les désordres proviennent de l’extérieur non visible de l’intérieur, n’est pas fautive.

De plus, la solution retenue par la Cour d’appel de Nîmes sur laquelle Monsieur [G] et Madame [U] s’appuient concerne un professionnel de la construction averti. Il en va de même pour l’arrêt de la Cour de cassation (Cass., Civ. 3, 7 novembre 2012, n° 11-20.532), cité par Monsieur [G] et Madame [U], qui retient la responsabilité de la société chargée du remplacement d’un insert, qui est tenue de s’assurer du bon fonctionnement de l’ensemble de l’installation.

Ce n’est pas le cas de Monsieur [W] qui n’a pris que la qualité de plombier et carreleur pour l’installation de la salle de bain, sans que cela lui confère compétence en matière de gros oeuvre. Il n’avait donc pas à sa charge une obligation de vérification intégrale du support extérieur sur lequel il s’était appuyé pour réaliser ses travaux de rénovation intérieure.

***

Monsieur [G] et Madame [U] seront donc déboutés de leur demande de réparation à l’encontre de Monsieur [W] fondée sur la responsabilité de celui-ci en qualité de constructeur d’ouvrage, pour tous les désordres déplorés.

Sur la garantie des vices cachés due par Monsieur [W] en qualité de vendeur

L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code ajoute que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En l’espèce, l’acte authentique, daté du 7 février 2020, par lequel Monsieur [W] a vendu sa maison à Monsieur [G] et Madame [U] contient à la page 10 la clause exonératoire de la garantie des vices cachés suivante :

« L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices étaient en réalité connus du vendeur ».

Pour l’application de l’article 1643 du Code civil, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 octobre 2023 (n° 22-15.536) se référant à sa jurisprudence constante en la matière, rappelle que « le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l’origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ».

Il ressort de cette jurisprudence que la clause d’exclusion de garantie n’est écartée que si le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu.

En l’espèce, comme cela a déjà été noté, les désordres constatés n’ont pas pour origine les travaux réalisés par Monsieur [W], la présence d’humidité dans les murs étant la conséquence de protections non réalisées à l’extérieur de la maison.

Par ailleurs, un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 septembre 2017 (RG n° 15/225537) précise que « s’agissant de la garantie des vices cachés, le vendeur non professionnel n’était pas tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et (l’acheteur) supporte la charge de prouver qu’il les aurait connus, afin de faire échec à la clause exonératoire de responsabilité stipulée, en faveur du vendeur, s’agissant des vices cachés affectant, en particulier, les bâtiments ».

En l’espèce, il appartient donc à Monsieur [G] et Madame [U] d’apporter la preuve que Monsieur [W] connaissait au moment de la vente les vices affectant la chose vendue.

L’expert amiable de Monsieur [G] et Madame [U] affirme dans son rapport du 13 septembre 2020 (page 7) que « compte tenu des éléments recueillis et de nos constatations sur site, il semble évident que M. [W] ne pouvait pas ignorer les problèmes d’humidité dans l’habitation ».

De son côté, l’expert amiable de M. [W] considère à la fin de son rapport du 9 juillet 2020 que « les désordres d’humidité constatés n’étaient pas connus de M. [W] au moment de la vente (découverts derrière les doublages, derrière les meubles de cuisine et de la salle de bain déposés par le nouveau propriétaire).

Quant à l’expert judiciaire, il relève pour chacun des désordres dans son rapport en date du 6 janvier 2023 (pages 10, 11, 12 et 14) que « les désordres étaient ni apparents et ni cachés lors de la vente de la maison ». Il n’a donc pas retenu que le vendeur a dissimulé les désordres

Dans un échange de courriels entre M. [W] et Monsieur [G] portant notamment sur la négociation du prix, il n’est fait aucune allusion à l’existence de désordres.

Enfin, à la page 15 de l’acte authentique de vente du 7 février 2020, est mentionnée l’existence d’un mail du 23 janvier 2020 où est relaté le rebouchage d’une fissure par Monsieur [W]. C’est le seul désordre connu par Monsieur [W] avant la vente dont la preuve est rapportée.

En outre, Madame [N] [I], locataire de Monsieur [W] entre le 13 octobre 2014 et le 1er mai 2015 précise n’avoir “jamais eu d’humidité dans le logement”.

Enfin, l’expert a relevé un défaut de chauffage et d’aération imputable aux acquéreurs.

En conséquence, Monsieur [G] et Madame [U] succombent à rapporter la preuve que Monsieur [W] connaissait les vices ou désordres affectant la maison. La clause exonératoire de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte authentique de vente du 7 février 2020, en faveur du vendeur, trouve donc à s’appliquer.

Monsieur [G] et Madame [U] seront donc déboutés de leur demande de réparation à l’encontre de Monsieur [W] fondée sur la garantie des vices cachés due par le vendeur.

Sur le préjudice de jouissance des demandeurs

En l’absence de la responsabilité de Monsieur [W] en qualité de constructeur d’ouvrage et de sa garantie des vices cachés en qualité de vendeur, il convient de rejeter la demande de Monsieur [G] et Madame [U] en réparation de leur préjudice de jouissance non imputable aux vendeurs.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] et Madame [U], qui succombent à l’instance, supporteront les entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure en référé et les frais d’expertise.

En outre, l’équité commande de les condamner à verser à Monsieur [W] une indemnité de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] de leurs demandes en paiement formées contre Monsieur [O] [W] sur le fondement décennal et sur le fondement de la garantie des vices cachés.

CONDAMNE Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] à verser à Monsieur [W] une indemnité de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [J] [G] et Madame [X] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les dépens de la procédure en référé et les frais d’expertise.

PRONONCE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT