TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° 25/141 du 22 Mai 2025

N° RG 25/00124 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYBW

S.C.I. REGARD c/ S.A.R.L. MALYLA

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

ENTRE

S.C.I. REGARD

32, rue du Haut Samoreau

CCC délivrées le

à :

M° [Z]

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :

M° [Z]

77210 SAMOREAU

représenté(e) par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL – DESPREZ, avocats au barreau de VANNES

ET

S.A.R.L. MALYLA

5, avenue de Penhoët

56860 SENE

non comparant(e), non représenté(e)

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Viviane LABARRE, Greffière

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 24 Avril 2025 à 15 H 00 et qu’il en a été délibéré au 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par acte du 31 mars 2025, la SCI REGARD assignait la SARL MALYLA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes suite au non paiements des loyers dus pour les locaux donnés à bail et situés 5 avenue de Penhoët à SÉNÉ.

Aussi, la SCI REGARD demandait au juge des référés de :

— constater la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI REGARD et la société MALYLA;

— ordonner l’expulsion du défendeur et tous occupants de son chef des locaux situé 5 avenue de Penhoët à SÉNÉ, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à parfait délaissement, avec, au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner l’enlévement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l’huissier de justice chargé de l’exécution ;

— condamner le défendeur, à titre provisionnel, au paiement de la somme de à 16.128,10€ TTC au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges restant dus au jour de l’assignation ;

— condamner le défendeur, à titre provisionnel, au paiement d’un intérêt de retard sur les sommes dues de 10%, soit la somme de 1.612,81 € au 10 mars 2025 ;

— condamner le défendeur, à titre provisionnel, à payer au demandeur une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur d’un quart d’une annuité de loyer, soit la somme de 4 878€, jusqu’à la libération des locaux et de la restitution des clés ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— assortir toutes les condamnations à intervenir de l’intérét au taux légal à compter de la décision à intervenir, avec anatocisme ;

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer soit la somme de 183,19€ TTC.

L’affaire était retenue à l’audience du 24 avril 2025.

La société MALYLA ne comparaissait pas.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Au titre de l’article 834 du code de procédure civile : “ dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ”.

En outre, l’article 1103 dispose que : “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

En l’espèce, le 1er février 2022, la SCI REGARD a conclu un bail commercial avec la société MALYLA portant sur le local commercial situé 5 avenue de Penhoët à SÉNÉ.

Le montant du loyer mensuel est de 1 355 euros hors taxes et hors charges.

Ledit contrat contient une clause résolutoire laquelle précise qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris l’indexation, […] et un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure adressé par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.

La défenderesse ne réglait pas l’intégralité du loyer à compter de février 2024 ainsi que la somme due au titre de la taxe foncière.

Le 17 décembre 2024, la SCI REGARD délivrait à la défenderesse un commandement de payer les loyers et la taxe foncière visant la clause résolutoire.

Ainsi, il était demandé à la société MALYLA de payer la somme totale de 12 453,29 euros.

Ce commandement demeurait infructueux à la date du 17 janvier 2025, soit à l’échéance du délai d’un mois prévu par la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 17 janvier 2025 et par conséquent la résiliation du bail, à compter de cette même date.

En outre, il convient d’ordonner l’expulsion de la société MALYLA et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier. L’astreinte ne sera pas ici nécessaire puisque le concours de la force sera ici, au besoin, autorisé.

Sur les demandes de provision

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

En l’espèce, comme rappelé ci-dessus les parties ont conclu un bail commercial. Le loyer mensuel était de 1 355 euros. Après indexation, il s’élève à 1626 euros TTC.

Il est établi par le commandement de payer versé aux débats que la défenderesse a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas la taxe foncière et l’intégralité des loyers mis à sa charge, de février 2024 au 17 janvier 2025, date de résiliation du bail.

Elle est ainsi débitrice de la somme de 10 643,48 euros.

L’obligation de la société MALYLA de régler les sommes dues au titre des loyers et taxe foncière impayés à la société demanderesse est non sérieusement contestable.

En conséquence, la société MALYLA sera condamnée à payer à la SCI REGARD la somme provisionnelle de 10 643,48 euros au titre des loyers et taxes impayés de février 2024 au 17 janvier 2025.

* Sur les demandes de provision au titre de l’indemnité d’occupation

La SCI REGARD sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 4 878 euros par mois jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le contrat de bail commercial signé des parties prévoit en effet qu’une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur serait due au bailleur.

Néanmoins, cette disposition s’analyse en une clause pénale. La clause pénale est la prévision par les parties de la réparation de la non-exécution du contrat par l’une d’entre elles, elle ne vise aucunement à assurer un enrichissement indu à l’une des parties, elle est d’ailleurs révisable d’office lorsqu’elle est manifestement excessive.

En l’espèce, le préjudice réparé par l’indemnité d’occupation est constitué par le fait de ne pas libérer les lieux, et donc pour le propriétaire de ne pas relouer et de ne pas percevoir de loyer. Il en résulte que le préjudice du propriétaire est équivalent à la valeur locative, outre éventuellement les troubles et tracas résultant de la non libération des lieux. La clause pénale prévoyant une indemnité d’occupation équivalente au triple du loyer parait manifestement excessive et sa validation ou non ne relève que du juge du fond.

Aussi, il convient de condamner la société MALYLA à régler à la société en demande la somme de 1 626 euros mensuels, correspondant au loyer mensuel.

*Sur les demandes de paiement d’un intérêt de retard sur les sommes dues

La SCI REGARD sollicite la condamnation de la défenderesse, à titre provisionnel, au paiement d’un intérêt de retard sur les sommes dues de 10%, soit la somme de 1.612,81 € au 10 mars 2025.

Le contrat de bail commercial stipule qu’en cas de non paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou toute autre somme due en vertu du bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10% sur les sommes dues.

Il s’agit, ici encore, d’une clause pénale, réparant le préjudice lié à l’impayé alors même que l’article 1231-6 du code civil prévoit en tel cas des dommages intérêts égal au taux légal, de sorte que cette clause pénale parait manifestement excessive au regard du taux légal actuel et que cette demande ne relève que du juge du fond.

Les sommes dues par le preneur seront ainsi assujetties au paiement d’un intérêt au taux légal.

La capitalisation sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

Au titre de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail sur la clause résolutoire prévoit qu’en cas de résiliation du bail, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation sans préjudice du paiement des loyers et tous autres droits et actions en dommages et intérêts.

Il s’agit d’une clause pénale dont l’interprétation relève des juges du fond.

La requérante sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile : “ la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En sa qualité de partie perdante, la société MALYLA sera condamnée aux dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

A la lecture de l’article 700 du code de procédure civile : “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ”.

Le défaut d’exécution par la défenderesse de ses obligations contractuelles et son inertie ont contraint la SCI REGARD à exposer des frais dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à lui verser 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président par ordonnance réputée contradictoire, publique, en premier ressort :

Constatons, à compter du 17 janvier 2025, la résiliation du bail conclu le 1er février 2022, entre la SCI REGARD et la société MALYLA ;

Ordonnons l’expulsion de la société MALYLA, et de tous occupants de son chef du local en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce, par tous commissaires de justice au choix de 100 euros au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamnons la société MALYLA à régler à la SCI REGARD à titre de provision :

—  10 643,48 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  1 626 euros mensuels au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 17 janvier 2025, jusqu’à la libération effectivee des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la présente pour les sommes dues antérieurement à la présente et à la date de la mise en demeure pour les sommes dues postérieurement ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Déboutons la SCI REGARD de sa demande de condamnation au paiement d’un intérêt de retard sur les sommes dues à hauteur de 10 % ;

Déboutons la SCI REGARD de sa demande tendant à conserver le dépôt de garantie ;

Condamnons la société MALYLA à régler à la SCI REGARD la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société MALYLA aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et prononcé le 22 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT