N° RG 24/00912 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EV4U

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 04 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [O] [T] épouse [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 05 Juin 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

DECISION : Contradictoire, en dernier ressort, rendue publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M . [C] [I]

Copie à : M. [X] [J]

RG N° 24-912. Jugement du 04 septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 16 juin 2018, M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] ont donné à bail à M. [X] [J] une maison d’habitation située [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 455 euros, outre une provision sur charges de 11,50 euros pour l’entretien de la micro-station.

Le 4 décembre 2023, M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] ont fait signifier à M. [X] [J] un congé pour le 15 juin 2024, aux fins de vente du logement.

Un état des lieux de sortie a été établi le 25 avril 2024 par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] ont sommé M. [X] [J] de régler la somme de 2669 euros au titre des loyers impayés au titre des mois de novembre 2023 à avril 2024.

Par ordonnance du 11 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a fait injonction à M. [J] de payer à M. et Mme [I] la somme de 2669 euros au titre des mois de novembre 2023 à avril 2024 et l’a condamné à régler la somme de 51,60 euros au titre de la requête et à supporter les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à M. [J], le 7 novembre 2024, par remise à étude.

Le 8 décembre suivant, M. [J] a formé opposition par courrier recommandé.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 23 janvier 2024 par le greffe, par lettre recommandée avec accusé réception.

A cette date, l’affaire a été renvoyée de manière contradictoire au 20 mars puis au 5 juin 2025.

À l’audience du 5 juin 2025, M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] sollicitent la condamnation de M. [J] à leur payer la somme totale de 2355,25 euros se décomposant comme suit :

—  2573,17 euros au titre des loyers dus de novembre 2023 au 25 avril 2024,

—  44,73 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères du 1er janvier au 25 avril 2024,

—  91,28 euros au titre de la régularisation des frais de participation à l’entretien de la micro-station,

—  101,07 euros au titre de la vidange de la fosse septique, déduction faite des acomptes versés,

après déduction du montant du dépôt de garantie de 455 euros.

Les demandeurs indiquent que les clés du logement n’ont pas été restituées lorsque M. [J] a avisé l’agence de son départ le 2 avril 2024 et qu’en tout état de cause, l’état des lieux de sortie a été fixé par le commissaire de justice en fonction des disponibilités du locataire.

Ils précisent que le locataire n’a pas réalisé la vidange de la fosse septique pendant les six années d’occupation des lieux, de sorte qu’il était nécessaire de la faire.

M. [X] [J] acquiesce aux demandes à l’exception des frais de vidange de la fosse septique pour 101,07 euros et du loyer du mois d’avril 2024 pour 399,17 euros.

Il explique avoir réglé les frais d’entretien de la fosse septique en septembre 2023, de sorte que le coût de la vidange de la fosse, réalisée après son départ des lieux, ne saurait lui être réclamé moins d’un an après son entretien.

S’agissant du loyer du mois d’avril, il indique avoir avisé l’agence immobilière en charge de la gestion du bien qu’il avait quitté les lieux le 31 mars 2024, sans toutefois restituer les clés.

Pour le surplus, il s’est référé aux écritures communiquées aux demandeurs, au titre desquelles était évoquée une demande de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposition

L’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer a été formée dans le respect des forme et délai exigés par les articles 1415 et 1416 du code de procédure civile.

Il y a lieu de recevoir l’opposition et d’annuler l’ordonnance contestée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte du bail et du décompte fourni à l’audience que M. [X] [J] n’a pas réglé l’intégralité des loyers des mois de novembre 2023 à mars 2024 inclus, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 au prorata de l’occupation des lieux et du solde des frais d’entretien de la micro-station, ce que ce dernier ne conteste pas.

S’agissant du loyer du mois d’avril 2024, il apparaît que par mail daté du 2 avril 2024, M. [J] a indiqué à l’agence immobilière en charge de la gestion du bien qu’il avait quitté le logement.

Les propriétaires relèvent qu’aucun élément ne vient établir la réalité de ce départ à la date dite et qu’en tout état de cause les clés du logement n’ont été restituées que le jour de l’état des lieux de sortie fixé selon les disponibilités du locataire.

M. [J] reconnaît qu’il n’a pas restitué les clés du logement à la date du mail évoqué, mais précise que l’agence immobilière n’a pas souhaité les recevoir avant la réalisation de l’état des lieux de sortie.

S’il est prévu aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que “Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur”, il ressort également des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à restitution effective du logement loué, par la remise des clés.

La fin des obligations financières du locataire ne s’entend que lorsque le bailleur a été mis en mesure de reprendre les lieux.

C’est donc au locataire de rapporter la preuve de la cessation d’occupation des lieux et de la restitution effective de ceux-ci par la remise des clés du logement au bailleur ou à son mandataire.

A défaut de remise des clés, le mail susévoqué ne saurait suffire à établir la date à laquelle M. [J] a effectivement quitté le logement.

Faute pour M. [J] de rapporter la preuve de ce qu’il énonce, alors même qu’il produit les nombreux échanges mails avec l’agence immobilière, il convient de constater que les clés du logement n’ont été restituées que le 25 avril 2024, de sorte que M. [J] est tenu du paiement du loyer du 1er au 25 avril suivant, soit la somme de 399,17 euros.

En conséquence, il conviendra de condamner M. [J] à payer aux demandeurs la somme totale de 2709,18 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il ressort de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est notamment obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation (…).

RG N° 24-912. Jugement du 04 septembre 2025

En application des dispositions de l’article 3-2 de cette même loi, “Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.”.

M. et Mme [I] exposent que depuis l’entrée de M. [J] dans les lieux, ce dernier n’a pas procédé à la vidange de la fosse septique.

Ils versent aux débats la facture établie par l’entreprise Gautier en date du 8 octobre 2024 pour la somme totale de 287 euros et réclament, déduction faite des provisions versées par M. [J], la somme de 101,07 euros.

M. [J] expose avoir réalisé l’entretien de ladite fosse en septembre 2023, et non pas sa vidange.

Il ressort des dispositions de l’article 1 et l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives, que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret, soit:

c) [Localité 4] septiques, puisards et fosses d’aisance : Vidange.

Alors que la vidange de la fosse septique incombe au locataire, M. [J] ne rapporte pas la preuve de sa réalisation depuis son entrée dans les lieux.

En conséquence, il convient de fixer le montant des réparations locatives mises à la charge de M. [X] [J] à la somme de 101,07 euros.

Ainsi et au total, M. [J] est redevable d’une somme de 2810,25 euros.

Déduction faite du montant du dépôt de garantie (455 euros), M. [X] [J] reste redevable envers M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] d’une somme de 2355,25 euros qu’il sera condamné à leur régler.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Dans le cadre des écritures remises à l’audience, et qui ont été communiquées à M. et Mme [I] avant l’ouverture des débats, M. [J] sollicite des délais de paiement, au motif qu’il est au chômage depuis le mois de février 2025.

À ce titre, il justifie avoir été admis au bénéfice de l’allocation sécurisation professionnelle à compter du 24 avril 2025.

S’il n’est pas justifié du montant de cette allocation, il n’en demeure pas moins que son attribution permet d’établir que M. [J] a effectivement perdu son emploi.

Au regard de la situation personnelle du défendeur, celui-ci sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

A défaut de respecter les délais de paiement accordés, M. [J] sera déchu du bénéfice du terme.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [X] [J] sera condamné aux entiers dépens de l’instance et de la procédure d’injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition au greffe,

REÇOIT l’opposition formée à l’ordonnance d’injonction de payer et la dit régulière ;

ANNULE l’ordonnance contestée et lui substitue le présent jugement ;

FIXE la créance de M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] à la somme de 2810,25 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives ;

CONDAMNE M. [X] [J] à payer à M. [C] [I] et Mme [O] [T] épouse [I] la somme de 2355,25 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

AUTORISE M. [X] [J] à s’acquitter de sa dette – en principal et intérêts – par 23 mensualités de 100 euros et la 24ème pour le solde, le premier versement devant intervenir dans un délai de un mois suivant la signification du jugement et les versements suivants avant le 15 de chaque mois ;

DIT que le présent jugement suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ;

DIT qu’à défaut de règlement dans les conditions prévues ci-dessus, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, M. [X] [J] sera déchu du bénéfice du terme et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [X] [J] aux entiers dépens de l’instance et de la procédure d’injonction de payer ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE