Minute N° 25/00212

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 17/01670 – N° Portalis DB3F-W-B7B-HV6R

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

DEMANDEURS

S.A.S. LA FOURNEE GOURMANDE prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS NÎMES n°818.960.353

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES ( avocat postulant/plaidant)

Monsieur [V] [O] [Z]

Né le 3 janvier 1949 à [Localité 9] (76)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES ( avocat postulant/plaidant)

DÉFENDERESSE

S.C.I. SOMAJO prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS CRETEIL n°D431.392.307

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Tanguy BARTHOUIL, avocat au barreau d’AVIGNON (avocat postulant) et par par M^e Jacques LANG, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Présidente et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Véronique CHIARINI

Expédition à :M^e Tanguy BARTHOUIL

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 1er février 2016, la SCI SOMAJO a donné à bail commercial pour 9 ans à M. [V]-[O] [Z], avec faculté de substitution de la S.A.S.U. La Fournée Gourmande, un local au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier régi en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 7], formant le lot n° 1, pour l’exercice d’une activité de boulangerie, snack, moyennant un loyer mensuel de 900 euros toutes charges comprises et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 1 800 euros.

Par lettre du 18 octobre 2016, la S.A.S. La Fournée Gourmande a proposé à la SCI SOMAJO la résiliation amiable du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance tenant à l’absence de système d’extraction d’air dans le local commercial.

Dans le cadre d’une procédure de référé initiée par la S.A.S. La Fournée Gourmande, à laquelle procédure M. [V]-[O] [Z] est intervenu volontairement, le juge de référés du tribunal de grande instance d’Avignon a, par ordonnance du 3 avril 2017, rejetant les fins de non recevoir soulevées par la SCI SOMAJO tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la requérante, déclaré la S.A.S. La Fournée Gourmande recevable en ses demandes et ordonné une mesure d’expertise confiée à M. [H] aux fins de rechercher notamment si le fonds loué est compatible avec l’activité exercée.

L’expert a déposé son rapport le 21 décembre 2017.

Le 14 avril 2017, la SCI SOMAJO a fait signifier à M. [V]-[O] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 4 296,30 euros représentant le montant des loyers de janvier à avril 2017, de charges d’assurance et de taxe foncière pour l’année 2016.

Par acte extra-judiciaire en date du 20 avril 2017, ce commandement a été dénoncé à la S.A.S. La Fournée Gourmande.

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2017, la S.A.S. La Fournée Gourmande et M. [V]-[O] [Z] ont fait assigner la SCI SOMAJO en opposition à ce commandement, et subsidiairement, en vue de l’octroi de délais par application de l’article L. 145-41 du code de commerce.

Par ordonnance du 6 novembre 2018, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les fins de non recevoir soulevées par la SCI SOMAJO pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de la S.A.S. La Fournée Gourmande et de M. [Z] et débouté la bailleresse de sa demande de provision.

Par assignation délivrée à la SCI SOMAJO le 13 décembre 2018, la S.A.S. La Fournée Gourmande et M. [V]-[O] [Z] ont formé une demande de résiliation du bail et de condamnation de la requise au paiement de sommes à titre de remboursement de loyers, d’indemnisation d’un préjudice matériel et de perte de chance de créer un fonds de commerce outre, à titre subsidiaire, de prononcé de la nullité du bail.

Par ordonnance du 3 juin 2019, les deux affaires ont été jointes.

Dans une autre ordonnance rendue le 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a débouté la SCI SOMAJO de son exception de nullité de l’assignation du 13 décembre 2018 et de sa demande de communication de pièces et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 novembre 2023, la S.A.S. La Fournée Gourmande et M. [V]-[O] [Z] ont conclu comme suit :

— rejeter les demandes de la SCI SOMAJO de nullité des exploits introductifs d’instance,

— déclarer le commandement de payer délivré à M. [Z] le 14 avril 2017 nul et de nul effet en ce que celui-ci n’est pas locataire,

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI SOMAJO,

— prononcer la résolution du bail liant la S.A.S. La Fournée Gourmande à la SCI SOMAJO aux torts de cette dernière, en application des articles 1719 et 1720 du code civil et des articles 1227, 1228 et 1229 du même code,

— condamner la SCI SOMAJO à payer à la S.A.S. La Fournée Gourmande :

—  8 400 euros au titre du remboursement des loyers perçus et de la caution versée,

—  43 049,31 euros au titre d’un préjudice matériel,

—  30 000 euros au titre de la perte de chance de créer un fonds de commerce et de réaliser des bénéfices d’exploitation,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

Subsidiairement,

— déclarer le commandement de payer délivré à M. [V]-[O] [Z] le 14 avril 2017 nul et de nul effet faute de créance certaine, liquide et exigible à son encontre,

— prononcer la nullité du bail signé entre M. [V]-[O] [Z] et la SCI SOMAJO en application des articles 1130 et suivants du code civil,

— condamner la SCI SOMAJO à payer à M. [V]-[O] [Z] :

—  8 400 euros au titre du remboursement des loyers perçus et de la caution versée,

—  43 049,31 euros au titre d’un préjudice matériel,

—  30 000 euros au titre de la perte de chance de créer un fonds de commerce et de réaliser des bénéfices d’exploitation,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

— condamner en tout état de cause la SCI SOMAJO à payer à la S.A.S. La Fournée Gourmande, en application des articles 1240 et suivants du code civil :

—  8 400 euros au titre du remboursement des loyers perçus et de la caution versée,

—  43 049,31 euros au titre d’un préjudice matériel,

—  30 000 euros au titre de la perte de chance de créer un fonds de commerce et de réaliser des bénéfices d’exploitation,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

Très subsidiairement,

— prononcer la résolution du bail signé entre la SCI SOMAJO et M. [Z] aux torts de cette dernière, en application des articles 1719 et 1720 du code civil et des articles 1227, 1228 et 1229 du même code,

— condamner la SCI SOMAJO à payer à M. [Z] :

—  8 400 euros au titre du remboursement des loyers perçus et de la caution versée,

—  43 049,31 euros au titre d’un préjudice matériel,

—  30 000 euros au titre de la perte de chance de créer un fonds de commerce et de réaliser des bénéfices d’exploitation,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

— condamner en tout état de cause la SCI SOMAJO à payer à la S.A.S. La Fournée Gourmande, en application des articles 1240 et suivants du code civil :

—  8 400 euros au titre du remboursement des loyers perçus et de la caution versée,

—  43 049,31 euros au titre d’un préjudice matériel,

—  30 000 euros au titre de la perte de chance de créer un fonds de commerce et de réaliser des bénéfices d’exploitation,

—  2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

En toute hypothèse, condamner la SCI SOMAJO au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique, la SCI SOMAJO a conclu comme suit :

— prononcer la nullité des exploits introductifs d’instance et de tous actes subséquents, et débouter les demandeurs,

— écarter des débats les attestations de Messieurs [L] et [S],

— prononcer la nullité des opérations d’expertise et du rapport déposé,

Reconventionnellement,

— juger que les locaux étaient conformes à une exploitation de « Point chaud »,

— juger qu’elle est fondée à solliciter :

— le paiement des arriérés de loyers à hauteur de 12 312,30 euros avec intérêts au taux légal dont le point de départ est chaque échéance contractuelle de loyer,

— une somme de 40 000 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner conjointement et solidairement les demandeurs au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, distraits en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 5 juin 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le tribunal précise, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « retenir » sans qu’une prétention ne suive et qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions.

1. La nullité des exploits introductifs d’instance et de « tous actes subséquents » :

Si la SCI SOMAJO sollicite dans le dispositif de ses conclusions la nullité « des » exploits introductifs d’instance, seul est discuté par la défenderesse l’exploit délivré le 11 mai 2017, sans précision par ailleurs relative aux « actes subséquents ».

Il doit être rappelé que dans son ordonnance du 21 janvier 2025, le juge de la mise en état a d’ores et déjà statué sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 13 décembre 2018 à la requête de la S.A.S. La Fournée Gourmande et de M. [V]-[O] [Z], ordonnance revêtue de l’autorité de la chose jugée par application de l’article 794 du Code de procédure civile en ce qu’il a été statué sur une exception de procédure.

Sur le fondement des articles 117 et 32 du Code de procédure civile, la SCI SOMAJO dénie à la S.A.S. La Fournée Gourmande tout droit et qualité à agir.

Elle rappelle qu’aux termes du bail, alors que M. [Z] s’était engagé en qualité de preneur personnellement, "avec faculté de substitution de la S.A.S. U. La Fournée Gourmande dont M. [O] (sic) [Z] sera le représentant légal et associé, à la condition qu’il soit produit au bailleur dans le délai de 3 mois les justificatifs d’immatriculation au RCS de la dite société ainsi que l’acte de reprise initiale des engagements du preneur", aucun acte de reprise des engagements de la société ne sera justifié au bailleur.

Considérant dès lors que la S.A.S. La Fournée Gourmande ne bénéficie pas de la transmission régulière de la qualité de preneur, la SCI SOMAJO affirme que celle-ci ne dispose pas du droit d’agir, expliquant que la cause de nullité prévue à l’article 117 du Code de procédure civile recouvre le défaut de capacité de jouissance ainsi que le défaut de capacité d’exercice d’un droit.

Il est rappelé que seules affectent la validité d’un acte de procédure, indépendamment du grief qu’elles ont pu causer, les irrégularités de fond limitativement énumérées à l’article ci-dessus visé.

La capacité d’ester en justice, qui ne fait pas de distinction entre la capacité de jouissance et la capacité d’exercice, s’attache à la personne sujet de droit, et en l’espèce, nul doute que la S.A.S. La Fournée Gourmande, immatriculée au registre du commerce, dont M. [Z] est le représentant légal, est dotée de la personnalité juridique et dispose de la qualité qui lui est déniée.

S’agissant du droit d’agir en application de l’article 32 du Code de procédure civile, tenant à l’absence de qualité de preneur de la S.A.S. La Fournée Gourmande, celle-ci, qui prétend à cette qualité et a occupé les lieux, fait valoir qu’elle a payé les loyers du local commercial, ce dont elle justifie et dont la SCI SOMAJO lui a accusé réception notamment par une lettre du 26 septembre 2016.

La SCI SOMAJO ne peut soutenir comme elle le fait, l’absence de preuve de la mention « La Fournée Gourmande » sur les dits virements dès lors, selon elle, que ce fonds de commerce porte cette dénomination depuis une dizaine d’année.

En effet, d’une part, ces virements sont effectués à partir du compte bancaire ouvert par la S.A.S. La Fournée Gourmande auprès de la banque Caisse d’Epargne. D’autre part, la S.A.S. La Fournée Gourmande a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à la SCI SOMAJO une lettre du 18 octobre 2016 par laquelle elle sollicite une résiliation amiable du bail, lettre à laquelle la SCI SOMAJO fera répondre qu’elle est dans l’attente de la communication de la date à laquelle les clés lui seront remises par la S.A.S. La Fournée Gourmande, ce sans remettre en cause la qualité de locataire de la société.

Il doit être en outre relevé que les opérations d’expertise ont été effectuées en considération, ce sans objection de la part de la SCI SOMAJO, de la qualité de locataire de la seule de la S.A.S. La Fournée Gourmande, à laquelle il a été demandé de fournir la justification de l’achat des matériels entreposés dans le local commercial en vue de la fixation de son préjudice.

Enfin, le commandement de payer délivré le 14 avril 2017 à M. [Z] a également été dénoncé à la S.A.S. La Fournée Gourmande le 20 avril 2017, à l’adresse du siège social constituant l’adresse du local commercial.

Il doit être considéré au regard de ces éléments, alors que la qualité de preneur de la dite société relève d’un débat au fond, que la S.A.S. La Fournée Gourmande dispose bien d’un droit et d’une qualité à agir en vue de ce débat, la SCI SOMAJO étant en conséquence de quoi déboutée de son exception de procédure.

Concernant M. [Z], il est rappelé que celui-ci est signataire du bail commercial, que l’immatriculation au registre du commerce n’est pas une condition préalable à la signature du bail et qu’en outre l’incidence de ce que celui-ci n’a exposé aucun frais est inopérante au regard de sa qualité de preneur, qualité qui n’exclut pas l’existence de paiements effectués par un tiers.

La SCI SOMAJO est dans ces conditions déboutée également de son exception de procédure soulevée à l’encontre de M. [Z].

2. Nullité du commandement délivré le 14 avril 2017 à M. [Z] :

La nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure en application de l’article 112 du Code de procédure civile.

Pour conclure à la nullité dudit commandement, les requérants exposent d’une part, que seule la S.A.S. La Fournée Gourmande est locataire de la SCI SOMAJO et non M. [Z], et d’autre part, que la SCI SOMAJO ne peut se prévaloir d’une créance certaine, liquide et exigible, arguments qui relèvent par conséquent du bien fondé de la demande reconventionnelle du bailleur mais ne constituent pas un moyen de défense tenant à l’irrégularité de l’acte d’huissier.

L’exception de nullité invoquée est rejetée.

3. Nullité du rapport d’expertise :

Aux termes de l’article 175 du code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions qui régissent la nullité des actes de procédures.

Sur ce point, il convient de rappeler les dispositions de l’article 114 du code de procédure civile qui prévoient qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et qui prévoient que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Aux termes des articles 237 et 238 du code de procédure civile, le technicien commis doit, d’une part, accomplir sa mission avec conscience, objectivité et impartialité et d’autre part, donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique. Toutefois, aucun de ces textes ne sanctionne de nullité l’inobservation de leurs prescriptions.

Il s’ensuit que seule une formalité substantielle ou d’ordre public est susceptible d’entraîner la nullité du rapport d’expertise sous la condition de démontrer le grief causé par une telle irrégularité.

La SCI SOMAJO soutient que l’expert a commis une erreur manifeste d’appréciation en clôturant ses opérations sans avoir obtenu communication des éléments qu’il réclamait dans son pré-rapport, en omettant de procéder à une recherche sur l’existence d’une cheminée et de prendre connaissance de la documentation technique qu’elle lui avait fournie s’agissant de matériels dispensant d’extraction pour l’exploitation d’un point chaud, en omettant de reprendre dans son rapport définitif les deux options évoquées dans son pré-rapport et en outrepassant sa mission en interprétant les termes du contrat.

Ce dernier point n’est pas précisé par la défenderesse. Il est précisé qu’il a été imparti à l’expert d’indiquer si l’activité exercée est conforme au contrat de bail.

S’agissant de la compatibilité des lieux avec des matériels dispensant d’extraction pour l’exploitation d’un point chaud, il convient de relever que le sapiteur l’APAVE y a répondu dans son rapport annexé à celui de l’expert judiciaire, au regard des deux hypothèses retenues selon que la justification était ou non rapportée de l’achat des matériels mentionnés par M. [Z] comme ayant été présents dans le fonds de commerce.

Il a également été répondu par l’expert à la question relative à la présence d’une cheminée par la mention du mail de l’Architecte des Bâtiments de France, les lieux loués étant situés dans le secteur sauvegardé d'[Localité 7].

La SCI SOMAJO explique également que les demandeurs ont privé de sens les opérations d’expertise en déménageant tous les matériels du local avant le premier rendez-vous d’expertise, ce qui selon elle a faussé les opérations d’expertise et a permis à M. [Z] de tenter d’accréditer la thèse selon laquelle une activité de boulangerie était envisagée dans les lieux, alors que l’extrait Kbis de la S.A.S. La Fournée Gourmande mentionne qu’elle exploitait uniquement une activité de point chaud ; que M. [Z], professionnel avisé, a proposé de mettre en place un conduit d’évacuation ; que les factures produites au titre du préjudice, la veille du dépôt du rapport, ne sont pas justifiées par des débits bancaires du compte de la société, et ne justifient pas que ces matériels ont été installés dans les lieux et étaient la propriété, soit de M. [Z], soit de la S.A.S. La Fournée Gourmande ; que l’expert s’est refusé à analyser les nouveaux matériels permettant l’extraction d’une activité de point chaud, que le rapport d’expertise a été déposé alors même que les justificatifs bancaires sollicités dans le pré-rapport de l’expert n’ont pas été communiqués, et en tout cas pas de manière contradictoire.

Sur ce dernier point, qui a fait l’objet d’un dire du 20 novembre 2017, l’expert a mentionné que Maître Jullien, conseil de la S.A.S. La Fournée Gourmande et de M. [Z], avait adressé un bordereau de pièces à la SCI SOMAJO contenant les pièces 11 et 12 (numérotées 31 et 32) dont celle-ci indiquait qu’elles n’avaient pas été communiquées.

Il résulte de ce qui précède que l’expert judiciaire a manifesté, au travers de ce rapport, l’objectivité et l’impartialité qui doivent présider à la réalisation d’une mission d’expertise ordonnée par le tribunal au sens de l’article 237 du code de procédure civile précité et qu’il a donné son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis, répondant aux dires qui lui ont été adressés par les parties.

En conséquence de quoi, en l’absence de preuve d’une irrégularité ou de la violation d’une formalité substantielle ou d’ordre public lui causant grief, la demande de la SCI SOMAJO tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire est rejetée.

4. L’obligation de délivrance du bailleur :

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, avec tous ses accessoires. Il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

L’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination.

Ces dispositions du Code civil n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent aménager l’obligation du bailleur, par la prévision d’une clause d’exonération, qui doit être précise et expressément prévue dans le contrat.

Le bail signé le 1er février 2016 entre la SCI SOMAJO et M. [V]-[O] [Z], mentionne que les locaux loués sont destinés à l’usage de « boulangerie, snack, sans nuisance et conformément avec la réglementation en vigueur, à l’exclusion de toute autre activité ».

L’article 4 du contrat prévoit que « le preneur déclare que les locaux sont parfaitement adaptés aux activités qu’il entend y exercer, et prendra à sa charge tous travaux nécessaires à son activité ou imposé par l’administration à quelques titres ».

La SCI SOMAJO rappelle que M. [Z] disposait des clés du local deux mois et demi avant la conclusion du bail et qu’en tant que professionnel avisé, il a eu tout loisir d’inspecter les lieux.

La bailleresse ajoute qu’aux termes de l’article 5 du bail relatif à l’état des lieux initial, « le preneur prend les lieux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucun aménagement, ni aucune réparation » et que « le preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent l’exercice de l’activité autorisée en vertu du présent bail ».

L’obligation de délivrance impose au bailleur de permettre au locataire d’exploiter les lieux conformément à leur destination prévue à l’origine, une clause d’acceptation par le preneur des lieux en l’état ne pouvant l’en décharger.

En effet, à défaut d’une clause expresse, précisant la dérogation envisagée, en l’espèce la pose d’un conduit d’évacuation de fumées à laquelle selon la SCI SOMAJO M. [Z] s’était engagé, le bailleur reste tenu de réaliser tous les travaux indispensables à l’usage prévu au bail.

5. Adaptation du local commercial à l’usage prévu au bail :

L’expert judiciaire a mentionné dans son rapport que lors de la première visite du local commercial, le local était vide, M. [Z] ayant déménagé le matériel et les fours.

L’expert s’étant adjoint en qualité de sapiteur, les conseils de l’APAVE, il a été retenu deux situations selon qu’il a été installé dans le local soit deux fours, soit plus de matériels comme soutenu à l’expert par M. [Z], cette distinction pouvant permettre d’établir la conformité des conduits d’évacuation du local avec les caractéristiques techniques desdits matériels.

Nonobstant cette distinction, l’expert a conclu à l’impossibilité d’exploiter le local, celui-ci ne disposant pas de conduit adapté permettant d’éloigner suffisamment les rejets de l’atelier des prises d’air environnantes. Il a expliqué que le rejet devrait se faire par une gaine montante en façade, jusqu’en toiture, de dimension suffisante mais assujettie à des autorisations administratives et autorisation de la copropriété.

Renseignements pris auprès de l’Architecte des Bâtiments de France, il s’avère que celui-ci a répondu dans un mail du 15 novembre 2017, que la création de gaines de ventilation, d’extraction et de conduits de fumée sur façades principales dans ce secteur sauvegardé est interdite et qu’il n’y a jamais eu de cheminée extérieure sur la façade côté rue.

Il ressort de ces éléments que le local loué n’était pas conforme à l’usage auquel il était destiné aux termes du bail signé avec M. [Z] et que la SCI SOMAJO a ainsi manqué à l’obligation de délivrance à laquelle elle était tenue par application de l’article 1719 du code civil.

6. Demande de résolution du bail « liant » la S.A.S. La Fournée Gourmande à la SCI SOMAJO aux torts de cette dernière :

Il est rappelé que le 1er février 2016, la SCI SOMAJO a consenti un bail commercial à M. [Z], "avec faculté de substitution de la S.A.S.U. La Fournée Gourmande dont M. [V]-[O] [Z] sera le représentant légal et associé, à la condition qu’il soit produit au bailleur dans le délai de 3 mois les justificatifs d’immatriculation au RCS de ladite société ainsi que l’acte de reprise intégrale des engagements du preneur", toutes formalités dont la SCI SOMAJO fait valoir, sans contestation de l’adversaire, qu’elles n’ont pas été accomplies.

L’article L.2010-6 du code de commerce prévoit en son 2ème alinéa les modalités de reprise des engagements souscrits par une société désormais constituée et immatriculée, formalisme écrit précisé à l’article R. 2010-7 du même code.

En l’espèce, il n’est pas justifié de la reprise formelle par la S.A.S.U. La Fournée Gourmande des engagements pris par M. [Z] pour le compte de la société, ni de la notification de cette reprise au bailleur.

N’ayant pas repris l’engagement de location signé par son gérant, la S.A.S.U. La Fournée Gourmande ne bénéficie en conséquence pas de la qualité de preneur au bail commercial signé le 1er février 2016.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de la S.A.S.U. La Fournée Gourmande en résolution du bail.

7. Nullité du bail signé entre M. [V]-[O] [Z] et la SCI SOMAJO :

Au visa des articles 1130 et suivants du code civil, M. [Z] conclut à la nullité du bail pour erreur sur les qualités substantielles du local comme ne correspondant pas à ses « désirs », expliquant qu’au moment de la signature du bail, il pensait être en mesure d’exploiter une activité de boulangerie-snack.

L’absence d’un extracteur d’air dans le local loué ne constitue pas une erreur sur la substance même du local en ce qu’elle n’a pas eu de conséquence sur la nature des droits conférés par le bail.

8. Résolution du bail signé entre la SCI SOMAJO et M. [Z] :

M. [Z] oppose à la SCI SOMAJO une exception d’inexécution au regard du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance.

Ce manquement revêt une gravité suffisante pour entraîner la résolution du bail, à savoir l’anéantissement rétroactif du bail, l’expertise judiciaire ayant établi que le local loué ne permettait pas l’exploitation d’un commerce de boulangerie-snack.

Il est donc fait droit à la demande de résolution du bail commercial, cette résolution entraînant la restitution des sommes versées au titre des loyers et de la caution.

La SCI SOMAJO est en conséquence de quoi condamnée à payer à M. [Z] la somme de 8 400 euros du chef des loyers et celle de 1 800 euros au titre de la caution.

M. [Z] sollicite également l’indemnisation d’un préjudice matériel à hauteur de la somme de 43 049,31 euros au regard de la faute qu’il indique avoir commise « en permettant à la S.A.S.U. La Fournée Gourmande de s’installer dans les lieux loués qui étaient pourtant inexploitables ».

S’agissant par conséquent d’une faute incombant M. [Z], aucun préjudice ne saurait être imputé à la SCI SOMAJO, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à cette demande.

M. [Z] et la S.A.S.U. La Fournée Gourmande invoquent également le moyen tiré de la possibilité pour un tiers à un contrat d’invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement a causé un dommage à ce tiers, en l’espèce à la société.

Il appartient dès lors à ce tiers au contrat d’établir un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit. Or, ainsi que M. [Z] l’a affirmé plus avant, c’est de son fait fautif que la S.A.S.U. La Fournée Gourmande a occupé les lieux loués qu’il savait inexploitables, de sorte qu’aucun préjudice ne peut être imputé à la SCI SOMAJO.

S’agissant de la perte de chance de créer un fonds de commerce, il convient de relever que M. [Z], comme celui-ci l’indique dans ses conclusions, n’avait jamais exercé d’activité de boulangerie ou de restauration lors de la signature du bail. Il n’était pas non plus immatriculé au RC en vue d’une telle activité.

Le commerce devait être exploité par la S.A.S.U. La Fournée Gourmande comme mentionné dans le bail, dès lors que celle-ci serait immatriculée et que les formalités prévues à l’article L.2010-6 du code de commerce auraient été accomplies, ce dont les requérants se sont abstenus.

Dès lors, ce sont ces circonstances ci-dessus relevées qui ont empêché la création d’un fonds de commerce et non le manquement imputé à la SCI SOMAJO.

Les demandes d’indemnisation doivent être rejetées.

9. Demande reconventionnelle :

Il n’y a pas lieu d’écarter des débats les attestations de Messieurs [L] et [S] comme le sollicite la SCI SOMAJO, la juridiction ayant disposé d’éléments suffisants pour asseoir la motivation du présent jugement sans avoir recours aux dites attestations.

L’anéantissement rétroactif du bail commercial ne permet pas de faire droit à la demande de la SCI SOMAJO en paiement d’une somme de 12 312,30 euros à titre d’arriérés de loyers.

Les requérants ont quitté les lieux et remis les clés à la bailleresse, laquelle sollicite sur la base d’un procès-verbal de constat d’état des lieux établi le 26 janvier 2018, le paiement d’une somme de 40 000 euros à titre de réparations locatives, demande à laquelle s’oppose à bon droit M. [Z] et la S.A.S.U. La Fournée Gourmande motif pris de ce que la demande de condamnation portée par la SCI SOMAJO n’est dirigée à l’encontre d’aucun des requérants, comme d’ailleurs la demande au titre des loyers.

La SCI SOMAJO sollicite à l’encontre des demandeurs, le paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, mais sans expliciter sa demande, de sorte qu’elle sera rejetée.

10. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI SOMAJO, qui seront recouvrés dans les conditions du dispositif ci-après.

Il y a lieu de condamner la SCI SOMAJO au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Constate qu’il a été statué sur l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 13 décembre 2018 ;

Déboute la SCI SOMAJO de sa demande de nullité de l’exploit introductif d’instance délivré le 11 mai 2017 ;

Rejette l’exception de nullité du commandement délivré le 14 avril 2017 à M. [Z];

Rejette l’exception de nullité du rapport d’expertise judiciaire soulevée par la SCI SOMAJO ;

Déboute la S.A.S.U. La Fournée Gourmande de sa demande de résolution du bail commercial signé le 1er février 2016 ;

Déboute M. [V]-[O] [Z] de sa demande de nullité du bail commercial ;

Prononce la résolution du bail commercial signé avec M. [V]-[O] [Z] aux torts de la SCI SOMAJO ;

Condamne la SCI SOMAJO à payer à M. [Z] la somme de 8 400 euros du chef des loyers et celle de 1 800 euros au titre de la caution ;

Déboute M. [Z] et la S.A.S.U. La Fournée Gourmande de leur demande d’indemnisation d’un préjudice matériel et de la perte de chance de créer un fonds de commerce ;

Déboute la SCI SOMAJO de sa demande visant à écarter les attestations de Messieurs [L] et [S] ;

Déboute la SCI SOMAJO de sa demande reconventionnelle ;

Condamne la SCI SOMAJO aux dépens de l’instance, en ceux compris et frais d’expertise judiciaire et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile;

Condamne la SCI SOMAJO à payer à M. [V]-[O] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE