TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

MINUTE N° du 22 Janvier 2026

N° RG 24/00077 – N° Portalis DBZI-W-B7I-EPBU

[D] [G], [F] [P] c/ [T] [M], [X] [W] épouse [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Rendue le VINGT DEUX JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

ENTRE

Monsieur [D] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES

Madame [F] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocats au barreau de VANNES

ET

Monsieur [T] [M]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [W] épouse [M]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par Maître Daniel TASCIYAN, avocat au barreau de PARIS

CCC délivrées le

à : – M^e GUENNO-LE PARC

— M^e TASCIYAN

Copies(s) exécutoires délivrées le

à :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Pierre-Olivier DANINO, Président

GREFFIER : Martine OLLIVIER

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 04 Décembre 2025 à 09 H 00 et qu’il en a été délibéré au 08 Janvier 2026 prorogé au 22 Janvier 2026, l’ordonnance suivante a été rendue et mise à la disposition au greffe ce jour.

R.G. N° 24/00077. Ordonnance de référé du 22 janvier 2026

PRETENTIONS ET MOYENS

Monsieur [D] [G] et Madame [F] [P] ont fait édifier leur maison d’habitation située au [Adresse 2], sur une parcelle jouxtant celle de Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M], située au [Adresse 5]. La construction des consorts [U] a été réalisée en limite séparative, conformément à un permis de construire délivré le 13 septembre 2019. L’achèvement des travaux a été acté par un certificat de conformité le 24 juin 2022. Pour assurer l’étanchéité et la finition de leur mur situé en limite de propriété, les consorts [U] doivent réaliser des travaux d’enduisage et d’étanchéité. Compte tenu de la configuration des lieux, les consorts [U] ont demandé à leurs voisins un accès technique au pignon par leur propriété, ce qui leur a été refusé.

Par actes du 4 mars 2024, Monsieur [D] [G] et Madame [F] [P] assignaient Madame [X] [W] épouse [M] et Monsieur [T] [M] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :

— ordonne I’exercice d’un tour d’échelle au profit de Monsieur [G] et de Madame [P] et autoriser ces derniers, à accéder à la propriété de Monsieur et Madame [M] sise [Adresse 7],

— condamne Monsieur et Madame [M] à laisser le passage et l’accès à leur propriété sise [Adresse 7] afin de permettre à Monsieur [G] et Madame [P], ou toute entreprise de leur choix, de procéder à la protection et au parement de leur mur, notamment par l’installation d’un échafaudage et l’application d’un enduit,

— ordonne que le tour d’échelle soit autorisé au profit de Monsieur [G] et de Madame [P] le temps de la réalisation des travaux d’enduit, soit un mois à compter de la fin de I’installation de l’échafaudage,

— ordonne que Monsieur [G] et Madame [P] adressent, au moins 7 jours avant l’installation dudit échafaudage, une lettre recommandée avec demande d’avis de réception précisant les jours et plages horaires d’intervention des ouvriers, que passé un délai de 7 jours après la présentation de cette lettre recommandée, les époux [M] devront laisser la SCI ONE exercer le tour d’échelle accordé par la décision à venir, sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard,

— condamne Monsieur et Madame [M] à verser à Monsieur [G] et Madame [P] la somme de 3 000 euros pour avoir fait dégénérer leur droit en abus en refusant à Monsieur [G] et à Madame [P] l’exercice du tour d’échelle qui leur est dû,

— condamne les mêmes au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de I’article 700 du

code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties étaient renvoyées en conciliation à l’audience du 18 avril 2024, laquelle se soldait par un échec.

Dans leurs dernières écritures, les défendeurs indiquaient demander :

À titre principal,

— rejeter les demandes M. [G] et à Mme [P],

Subsidiairement,

— si un droit d’échelle était accordé, condamner M. [G] et Mme [P] à verser aux époux [M] une indemnité pour l’occupation de leur propriété de 100 euros par jour d’occupation ;

A titre reconventionnel,

— ordonner à M. [G] et à Mme [P] de procéder :

*à la démolition de leur construction réalisée sur la bande de terrain couvrant le débord de la toiture de l’annexe des époux [M],

*à la remise en état des ardoises en rive et les tuiles faitières de l’annexe des époux [M] qui ont fait l’objet d’un encastrement dans leur mur pignon,

En tout état de cause,

— condamner M. [G] et à Mme [P] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En réponse, les requérants formulaient les demandes suivantes :

— ordonner l’exercice d’une servitude de tour d’échelle au profit de Monsieur [D] [G] et de Madame [F] [P] et les autoriser, en conséquence, à accéder à la propriété de Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M] née [W] située [Adresse 8],

— condamner Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M] née [W] à laisser le passage et l’accès à leur propriété située [Adresse 8] afin de permettre à Monsieur [D] [G] et Madame [F] [P] ainsi que toute entreprise de leur choix, de procéder à la protection du mur et du toit de la dépendance, puis à la réalisation des travaux, à savoir l’installation d’une bavette, d’une bande porte solin et l’application d’un enduit protecteur,

— ordonner que l’exercice de la servitude de tour d’échelle sera autorisé au profit de Monsieur [D] [G] et de Madame [F] [P] pendant le temps strictement nécessaire à la réalisation des travaux d’enduit du mur du pignon, soit entre deux et huit jours selon les contingences climatiques,

— ordonner que Monsieur [D] [G] et Madame [F] [P] adresseront, au moins huit jours avant le début des travaux, une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M] née [W] leur précisant les jours et plages horaires d’intervention des ouvriers,

— débouter Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M] née [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M] née [W] à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [F] [P] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [T] [M] et Madame [X] [M] née [W] aux entiers dépens.

L’affaire était plaidée à l’audience du 4 décembre 2025, puis mise en délibéré au 8 janvier 2026, avant d’être prorogé au 22 janvier suivant.

MOTIFS

Sur la demande principale de servitude de tour d’échelle

L’exercice d’un tour d’échelle permet une occupation très temporaire du fonds voisin, dans le cadre des obligations normales de voisinage, afin de permettre, à défaut d’autres possibilités même plus onéreuses, d’effectuer des travaux indispensables au bon état de conservation de l’immeuble existant.

Il est également admis que le tour d’échelle peut être accordé au bénéfice de constructions neuves, notamment afin d’en assurer la finition (Cass. Civ. 3ème, 13 novembre 2007, n°06-18.915), même s’il n’est pas de droit pour le demandeur qui crée ainsi unilatéralement une servitude, ce qui implique des conditions strictes.

Ainsi, le propriétaire du fonds dit dominant ne doit recourir à un tel passage qu’en cas de nécessité, en l’absence de toute autre solution et en s’abstenant de causer un trouble excessif à son voisin, l’absence d’autre solution ne peut s’entendre que dès le début de la construction, c’est à dire qu’elle concerne également le choix d’implantation de l’immeuble.

En l’espèce, les requérants ont fait édifier leur maison en limite de propriété, conformément au permis de construire du 13 septembre 2019, qu’ils avaient sollicité. Or, les consorts [U] demandent, en l’espèce, une servitude de tour d’échelle, en vue de réaliser l’enduit de la façade de leur maison.

La cour d’appel de [Localité 9], dans un arrêt du 4 mars 2025 (22-01.301) rappelle que les travaux d’enduisage étant destinés à assurer l’étanchéité à l’eau et à l’air d’un bâtiment, sont considérés comme indispensables.

Le rapport d’expertise judiciaire, du 23 juin 2023, indique qu’aucune étanchéité n’est assurée entre la construction par les consorts [J] et le mur des époux [M]. D’ailleurs, Monsieur [B], expert judiciaire en construction, précise que les risques d’infiltrations dans la maison de Madame [P] et Monsieur [G] sont majeurs.

C’est ainsi que Monsieur [B] a présenté les travaux nécessaires, lesquels sont :

— la dépose des faîtières existantes sur la crèche,

— la mise en oeuvre de la faîtière métallique conformément au DTU 40-11,

— la mise en oeuvre de la banque porte solin et de son mastic avec engravure dans l’enduit,

— toutes sujétions d’étanchéités nécessaires, notamment en extrémité ouest en liaison avec les faîtières du mûr.

Ainsi, eu égard à la configuration des lieux, la pose d’un enduit sur le mur des consorts [J] afin de garantir l’étanchéité suppose nécessairement de passer par la propriété des époux [M].

Cependant les demandeurs ne démontrent aucunement qu’ils ne pouvaient pas faire autrement que de construire en limite de propriété, il leur appartenait, avant de construire, de s’enquérir auprès de leurs voisins des modalités de passage sur leur terrain pour finir leur construction et non de les mettre devant le fait accompli, alors même qu’il ne résulte aucunement de manière évidente de la configuration des lieux qu’ils n’auraient pas eu d’autre choix constructif. Le permis de construire est une autorisation administrive concernant l’usage de leur parcelle et ne peut créer des droits à l’encontre d’un tiers à cet acte. Il n’est notamment aucunement justifié qu’une construction avec un retrait conforme aux règles d’urbanisme était impossible ou aurait été rejetée par l’admnistration.

De plus, la demande présentée par les requérants vise à obtenir une servitude de tour d’échelle pour l’installation d’une bavette, d’une bande porte solin et l’application d’un enduit protecteur. La bande porte-solin sert de casquette pour protéger le joint d’étanchéité et empêcher la pluie qui coulerait le long du mur de s’infiltrer dans la propriété des requérants. S’agissant de la faîtière, il est question de procéder à la dépose de la faîtière existante de l’annexe appartenant aux époux [M] pour en installer une nouvelle. Dès lors, il ne s’agit plus seulement d’une simple demande de tour d’échelle afin de réaliser des travaux sur leur seule propriété, l’annexe appartenant aux défendeurs devant faire également l’objet de modifications. La demande se heurte alors, manifestement, à l’existence d’une contestation sérieuse, d’autant qu’aucun devis sur les travaux projetés n’est produit aux débats.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

En l’espèce, la maison des requérants a fait l’objet d’un certificat de conformité le 24 juin 2022, soit depuis plus de trois ans. Depuis, aucune infiltration n’a été constatée, malgré l’absence d’étanchéité. Dès lors, l’urgence n’est pas caractérisée en l’espèce.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le dommage imminent s’entend d’un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira avec certitude dans un avenir proche. En l’espèce, le certificat de conformité ayant été délivré le 24 juin 2022, la construction subit l’épreuve du temps depuis plus de trois années. L’absence totale de preuve de dégradations actuelles ou de signes avant-coureurs d’infiltrations, malgré le temps écoulé, prive de tout caractère imminent le risque pourtant théoriquement qualifié de 'majeur’ par l’expert. L’imminence suppose une temporalité étroite entre la menace et la mesure sollicitée. Le délai de plus de deux ans séparant le rapport d’expertise (juin 2023) et la clôture des débats, sans qu’aucune aggravation de l’état du bâti ne soit démontrée, démontre que la situation semble stabilisée et ne nécessite pas l’intervention immédiate du juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

S’il n’est pas contesté que l’étanchéité n’est pas finalisée, l’absence de désordres constatés depuis la date d’achèvement des travaux, soit plus de trois ans, couplée au défaut de production de devis, ne permet pas de faire droit à la demande des requérants, au stade des référés, que ce soit sur le fondement de l’article 834 ou 835 du code de procédure civile.

Les requérants seront ainsi déboutés de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de démolition de la construction des consorts [U] et de remise en état des ardoises et tuiles de l’annexe des époux [M]

En application de l’article 835 du code de procédure civile, les époux [M] demandent au juge des référés de prononcer la démolition des constructions empiétant sur leur propriété.

La mesure de démolition sollicitée par les époux [M] repose sur l’allégation d’un empiétement et de dégradations sur leur propre annexe. Toutefois, la maison des consorts [U] a été édifiée conformément à un permis de construire et a fait l’objet d’un certificat de conformité le 24 juin 2022. L’existence même de l’empiétement et l’imputabilité des désordres sur la toiture des défendeurs font l’objet de contestations sérieuses qui nécessitent une interprétation des titres et des limites de propriété, opérée par l’expert judiciaire mais qui échappe ensuite à la compétence du juge des référés, dès lors qu’elle est confrontée à une contestation sérieuse. De surcroît, la démolition d’un élément de construction constitue une mesure de remise en état radicale, qui justifie qu’elle ne relève que du seul juge du fond. En l’espèce, la complexité des rapports de voisinage et les conclusions divergentes des parties sur la configuration de la limite séparative rendent la demande de démolition sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de renvoyer les époux [M] à mieux se pourvoir au fond de ce chef et de les débouter de leurs demandes reconventionnelles.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à ce qui précède, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le président, par ordonnance contradictoire, publique, en premier ressort,

Déboutons Monsieur [G] et Madame [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

Déboutons Monsieur [M] et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes ;

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.

Ainsi jugé et prononcé le 22 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT