TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BILSKI CERVIER

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BILSKI CERVIER

■

Charges de copropriété

N° RG 24/08039 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C42LW

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEURS

Le Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 11] ITALIE sise [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, SAS

[Adresse 1]

[Localité 9]

Le Syndicat des copropriétaires secondaire sous-sols de l’immeuble sise [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet LESCALLIER, SAS

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42LW

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 16 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [B] est propriétaire des lots n°4109, 4256 et 5935 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et représenté par deux syndicats, le principal gérant les appartements et les caves sis [Adresse 3] et le syndicat secondaire gérant les charges spéciales des sous-sols à usage de parking sis [Adresse 7].

Par jugement du 15 mai 2023, le Tribunal judiciaire de Paris a condamné Monsieur [B] au paiement d’arriérés de charges aux deux syndicats pour la période entre le 1er octobre 2021 et le 1er octobre 2022, 1er trimestre 2022/2023 inclus.

Les deux syndicats des copropriétaires ont assigné Monsieur [B] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

Au syndicat des copropriétaires principal :

—  6 196, 47 euros de charges de copropriété, arrêtées au 7 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

—  5 102, 49 euros au titre des frais ;

—  2 000 euros de dommages intérêts ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Au syndicat des copropriétaires secondaire :

660, 44 euros de charges de copropriété arrêtées au 7 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente assignation, 2 085, 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Aux termes de leurs dernières conclusions actualisées, signifiées par huissier au défendeur le 18 mars 2025 et auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, les syndicats des copropriétaires sollicitent désormais la condamnation de Monsieur [B] au paiement des sommes suivantes :

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42LW

Au syndicat des copropriétaires principal :

—  9 160, 37 euros de charges de copropriété, pour la période entre le 1er janvier 2023 et le 7 mars 2025, avec intérêt au taux légal à compter des présentes conclusions ;

—  6 962 euros au titre des frais ;

—  5 000 euros de dommages intérêts ;

—  4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Au syndicat des copropriétaires secondaire :

893, 67 euros de charges de copropriété pour la période entre le 1er janvier 2023 et le 7 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions, 4 258 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Monsieur [B], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 20 mars 2025.

Les syndicats des copropriétaires ont signifié de nouvelles conclusions actualisées à Monsieur [B] le 29 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 puis mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des conclusions actualisées signifiées le 29 août 2025

En application de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

En conséquence, les conclusions signifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture ainsi que les nouvelles pièces 20 à 28 sont irrecevables.

Il ne sera tenu compte que des conclusions régulièrement signifiées à Monsieur [B] le 18 mars 2025 et des pièces figurant au bordereau joint à ces écritures.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 4109, 4256 et 5935, de Monsieur [B]

* deux décomptes individuels de charges pour la période du 1er janvier 2023 au 7 mars 2025 faisant respectivement apparaître un solde débiteur de 9 160, 37 euros au profit du syndicat des copropriétaires principal et de 893,67 euros au profit du syndicat des copropriétaires secondaire, hors frais de recouvrement,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Monsieur [B] pour la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, 1er février 2024 portant approbation du compte de charges de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 votant notamment des budgets prévisionnels pour l’exercice du 1er/10/2022 au 30/09/2023, 1er/10/2023 au 30/09/2024, 1er/10/2024 au 30/09/2025 accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* les contrats de syndic.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par les syndicats, leur est établie tant dans leur principe que dans leur quantum.

Monsieur [B] sera donc condamné au paiement de ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions actualisées le 18 mars 2025 comme sollicité.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Les syndicats des copropriétaires ne justifient pas avoir adressé de mise en demeure à Monsieur [B]. Ils ne produisent aucune pièce à ce titre.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demande d’indemnisation de leurs frais.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce les syndicats des copropriétaires sollicitent les sommes de 5 000 euros (syndicat principal) et 2 000 euros (syndicat secondaire) de dommages-intérêts.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur [B] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 mai 2023, à payer aux deux syndicats des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Monsieur [B] comme un débiteur de bonne foi.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/08039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42LW

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [B] à verser aux syndicats des copropriétaires la somme de 500 euros chacun en réparation du préjudice causé.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. [B] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme totale de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE les conclusions actualisées des syndicats des copropriétaires principal et secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] signifiées le 29 août 2025 irrecevables,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 6] la somme de 9 160, 37 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, pour la période du 1er janvier 2023 au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] la somme de 893,67 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, pour la période du 1er janvier 2023 au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2025

CONDAMNE M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice,

CONDAMNE M.[O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] et le syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, de leurs demandes au titre des frais,

CONDAMNE M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 12] et au syndicat des copropriétaires secondaire de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme totale de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [B] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente