MINUTE : 25/00032

JUGEMENT DU : 09 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00045 – N° Portalis DBZG-W-B7J-BPHJ

AFFAIRE : OPH DE LA MEUSE C/ [M] [Z], [D] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

PARTIES :

Copies délivrée le :

Copie certifiée conforme à:

Copie exécutoire à :

DEMANDERESSE :

OPH DE LA MEUSE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [V] [L], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

M. [M] [Z]

né le à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Mme [D] [R]

née le 29 Juin 1995 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

Débats tenus à l’audience du : 7 Juillet 2025

Date de délibéré annoncée : 9 Octobre 2025

Décision rendue par mise à disposition le : 9 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 juillet 2020, l’OPH DE LA MEUSE a donné à bail à M. [M] [Z] et Mme [D] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial conventionné de 309,92€ outre des provisions sur charges de 39,63€.

La bailleresse a fait délivrer à M. [M] [Z] et Mme [D] [R] le 16 octobre 2024 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.365,71 € au titre des loyers impayés.

Par assignation en date du 15 janvier 2025, l’OPH DE LA MEUSE a saisi le Juge des contentieux de la protection de VERDUN afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,

— condamne solidairement M. [M] [Z] et Mme [D] [R] à lui payer une somme de 696,37€ au titre de l’arriéré locatif, loyer de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal,

— fixe une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que les locataires auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu’au départ effectif des lieux de ses occupants,

— condamne solidairement M. [M] [Z] et Mme [D] [R] au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à évacuation effective du logement,

— ordonne leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— les condamne solidairement à lui payer 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l’expulsion,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, l’OPH DE LA MEUSE faisait valoir que les locataires n’avaient pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai imparti par le commandement de payer et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, l’OPH DE LA MEUSE, représentée par Mme [V] [L], munie d’un pouvoir régulier, a indiqué ne pas maintenir sa demande d’expulsion, les défendeurs ayant quitté le logement. Elle a repris pour le surplus les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 810,84€.

Bien que cités par dépôt de l’acte à étude de commissaire de justice, M. [M] [Z] et Mme [D] [R] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Eu égard à la comparution des parties et à la nature des faits, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation de M. [M] [Z] et Mme [D] [R] le 17 octobre 2024, et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation le 16 janvier 2025, de sorte que la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 16 octobre 2024, la bailleresse a fait commandement à M. [M] [Z] et Mme [D] [R] de s’acquitter de la somme de 1.365,71 € de loyers impayés.

Il ressort des pièces produites que les défendeurs n’ont pas réglé l’intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 17 décembre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 17 décembre 2024.

Le bailleur s’étant régulièrement désisté de sa demande d’expulsion dirigée à l’encontre des défendeurs, il n’y a plus lieu de statuer sur cette prétention, ni sur la demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au départ du locataire devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En ayant occupé sans droit ni titre les lieux loués jusqu’à leur départ,M. [M] [Z] et Mme [D] [R] ont causé un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dont ceux-ci seront tenus de façon solidaire.

Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit un décompte du 3 juillet 2025 mentionnant que M. [M] [Z] et Mme [D] [R] restent à lui devoir la somme de 810,84€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de février 2025 incluse, et déduction faite d’une somme de 286,46€ reçue par la baillerresse au titre des APL en avril 2025.

Il convient de déduire des sommes dues la somme de 297,75€ au titre d'« indemnités pour état des lieux » mentionnée aux termes du dernier avis d’échéance, laquelle n’est justifiée par aucune pièce communiquée.

M. [M] [Z] et Mme [D] [R], non comparants, ne contestent pas, de fait, le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, en présence d’une clause expresse de solidarité, il y a lieu de condamner solidairement M. [M] [Z] et Mme [D] [R] au paiement de la somme de 513,09€ au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la date des commandements.

Sur les mesures accessoires

M. [M] [Z] et Mme [D] [R], succombants dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l’exclusion des frais liés à l’expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l’exécution.

L’équité commande de rejeter la demande formulée par la bailleresse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 17 septembre 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 17 juillet 2020 portant sur le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [Z] et Mme [D] [R] à payer à l’OPH DE LA MEUSE la somme de 513,09€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [Z] et Mme [D] [R] aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH DE LA MEUSE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE