Tribunal Judiciaire de Versailles

Tribunal de Proximité

[Adresse 4]

[Localité 7]

R.G. N° 24-000387

Minute n° 2024/

JUGEMENT

DU : 10/12/2024

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [R] CARTIER, représenté par FONCIA VBDS

C/

Monsieur [V] [E]

Le

1 Grosse à :

— 

1 Copie certifiée conforme à :

— 

— 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE JACQUES CARTIER, représenté par FONCIA VBDS, prise en la personne de son représentant légal en son agence

RCS [Localité 10] 728 203 480

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e BRESDIN Marc, avocat du barreau de VERSAILLES, substitué par M^e CHARBONNIER

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [V] [E]

[Adresse 8]

[Localité 1]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : SOUROU Christian, Juge délégué du Tribunal Judiciaire de Versailles au Tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie

Greffière lors des débats : CHAKIRI Nadia

Greffière signataire : BOUIN Aurélie

A l’audience publique du 11 octobre 2024, les parties ont été avisées par le président de l’audience en vertu de l’article 450 al.2 du code de procédure civile que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 décembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] est placé sous le régime de la copropriété, et [E] [V] y est propriétaire des lots numéros 77, 89 et 97.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 15 juillet 2024, fait assigner [E] [V] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 3999,36 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 1275,25 € au titre des frais de recouvrement, celle de 1500 € à titre de dommages et intérêts, celle de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et indiqué que la dette de charges s’élève désormais 4848,45, appel du quatrième trimestre 2024 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été cité à étude, [E] [V] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales de l’année 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du quatrième trimestre 2022 au troisième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024,

— les mises en demeure des 9 août et 6 septembre 2022, 14 mars 2024,

— la sommation de payer du 21 novembre 2022,

— les contrats de syndic.

Il ressort de ces documents que [E] [V] reste devoir la somme de 3999,36 € au titre des charges de copropriété suivant arrêté de compte au 1er juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation valant mise en demeure.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’envoi des mises en demeure des 9 août 2022 et 14 mars 2024 est démontré et la signification d’une sommation a été rendue nécessaire par le fait que le défendeur retire rarement les lettres recommandées qui lui sont notifiées. En revanche, les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Il convient donc de condamner à ce titre [E] [V] à payer au syndicat la somme de 210,61 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement sans aucun motif par [E] [V] des charges de copropriété a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant que des travaux ont été votés en 2023. Le silence gardé par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts.

Une somme de 300 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [V] doit être condamné aux dépens.

Tenu aux dépens, [E] [V] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 9] :

— la somme de 3999,36 € au titre des charges impayées au 1er juillet 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024,

— la somme de 210,61 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [E] [V] aux dépens ;

CONDAMNE [E] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 9] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 9].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurélie BOUIN Christian SOUROU