N° RG 25/00310 – N° Portalis DBYL-W-B7J-DHHB

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

SA CLAIRSIENNE devenue DOMOFRANCE, sise [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE – DLB, avocats au barreau de PAU

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/1495 du 29/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représenté par Maître Bertrand LUCQ, avocat au barreau de DAX, substitué par Maître BOYON

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 04 Novembre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 18 Décembre 2025

copie exécutoire délivrée le à M^e DUALE

copie conforme délivrée le à M^e LUCQ

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2019, la SA CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [H] [L] un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 5]) moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 30,19 euros incluse, de 463,75 euros payable à terme échu.

Par avenant du 29 octobre 2024, le bail du 5 juillet 2017 a été dévolu à Monsieur [Z] [L], bénéficiaire du droit de suite à l’issue du décès de sa mère, Madame [H] [L], survenu le 25 février 2024.

Le paiement du loyer étant émaillé d’incidents depuis le mois d’octobre 2024, la SA CLAIRSIENNE a fait délivrer à Monsieur [Z] [L], le 7 avril 2025 et après l’échec des démarches amiables qu’elle a entreprises pour l’exhorter à régulariser sa situation, un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, une somme principale de 3 184,29 euros, outre 153,36 euros de frais, et de fournir les justificatifs d’assurance.

Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées, la SA CLAIRSIENNE a fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 et sur le fondement des articles L.442-5 et L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, 7 g) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location au 7 mai 2025 pour défaut d’assurance habitation,

constater l’acquisition de la clause résolutoire du 7 juin 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges, si par extraordinaire le défaut d’assurance habitation venait à être régularisé,

ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [Z] [L] et de tout occupant de son chef des lieux loués,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler la somme de 3 986,05 euros au titre des loyers et charges restés impayés, somme à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors de l’audience,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et jusqu’à l’entière libération des lieux, dire que cette indemnité sera revalorisable comme un loyer et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette occupation,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler une somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

Monsieur [Z] [L], représenté par Maître Bertrand LUCQ, a pris des écritures en réplique aux fins de voir le juge des contentieux de la protection :

lui donner acte de son départ des lieux litigieux,

débouter la SA DOMOFRANCE de ses prétentions financières relatives à sa dette locative,

dire n’y avoir lieu au paiement de l’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

statuer ce que de droit sur les dépens.

Il conclut au débouté de la SA DOMOFRANCE en rappelant avoir justifié la souscription, le 12 août 2025, d’une assurance contre les risques locatifs, en indiquant avoir libéré le bien litigieux depuis le 1er novembre 2024 et résider désormais dans les Hautes Pyrénées, à [Localité 9], et en assurant avoir bénéficié, dans le cadre du plan de désendettement consécutif à sa demande de traitement de sa situation financière, d’un effacement de sa dette locative qui s’élevait à 3337,65 euros.

Le 31 août 2025, la SA CLAIRSIENNE a fait l’objet d’une fusion/absorption par la SA DOMOFRANCE en lui apportant la totalité des éléments d’actif et de passif correspondant à l’intégralité de son patrimoine.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée lors de l’audience du 4 novembre 2025.

Représentée par Maître Christophe DUALE, la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE a repris ses dernières écritures pour entendre le tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1741 du Code coivil, 835, 696, 699 et 700 du Code de procédure civile :

constater par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire la résiliation du bail liant les parties,

ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [L] et de tout occupant de son chef dès la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler la somme de 6 430,50 euros au titre des loyers et charges restés impayés, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, assortie des augmentations légales et contractuelles, à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui payer le coût du commandement de payer, soit 153,36 euros,

condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens avec distraction au profit de la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLÉ.

Substitué par Maître Elina BOYON, Maître Bertrand LUCQ, conseil de Monsieur [Z] [L], a sollicité le bénéfice de ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce et dont les dispositions sont d’ordre public, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation d’un bail, sous peine d’irrecevabilité de la demande, avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés précédemment signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, et qui s’effectue par voie électronique ;

Aux termes du paragraphe III du même article 24 dans sa version issue de l’article 10-I-6° de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate y compris pour les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de cette loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée, à peine d’irrecevabilité de la demande et à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi du 31 mai 1990 précitée, cette notification s’effectuant par voie électronique ;

La SA DOMOFRANCE prouve avoir signalé à la CCAPEX, par courrier électronique du 8 avril 2025 dont elle produit l’accusé de réception, le commandement de payer délivré la veille à Monsieur [Z] [L] ;

Par ailleurs, l’assignation qui saisit le tribunal pour voir constater la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative a été notifiée au préfet par voie électronique le 24 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, l’accusé de réception versé aux débats par la SA DOMOFRANCE l’atteste ;

La demande de résiliation du bail sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur la qualité de locataire de Monsieur [Z] [L]

En application de l’article 9 du Code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Monsieur [Z] [L] affirme avoir libéré le bien de la SA DOMOFRANCE le 1er novembre 2024 et résider depuis dans les Hautes Pyrénées ;

Cependant, il ne rapporte pas la preuve qu’il aurait remis les clés du logement litigieux à la SA DOMOFRANCE ou à son mandataire alors que ses obligations de locataire ne prennent fin, conformément au quatrième alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, que par leur restitution, étant précisé en tout état de cause que le courrier électronique non daté dans lequel il évoque une correspondance recommandée qu’il aurait adressée à sa bailleresse “le 2 octobre” mais qui ne figure pas dans son dossier, pour demander la résiliation du bail et des informations sur la remise des clés du logement, ne constitue nullement la preuve requise ;

En outre, il est loisible de constater que Monsieur [Z] [L] a souscrit auprès de la société d’assurances MAIF, le 12 août 2025 avec effet au 6 août précédent, une assurance contre les risques locatifs pour le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] qu’il prétend pourtant, mais contre l’évidence, avoir quitté depuis plus de neuf mois ;

Il sera donc constaté que le défendeur est toujours locataire du bien de la SA DOMOFRANCE.

Sur la résiliation du bail

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le bail d’habitation conclu entre les parties recèle, à l’article 13 de ses conditions générales intitulé CLAUSE RÉSOLUTOIRE, une disposition prévoyant sa résiliation de plein droit, en cas notamment de défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs, un mois après un commandement demeuré infructueux ;

La SA DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [Z] [L], le 7 avril 2025, un commandement de payer, visant cette clause, une somme principale de 3 184,29 euros et de justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

Monsieur [Z] [L] n’en a pas pour autant régularisé sa situation dans le délai d’un mois dont il disposait à cet effet puisqu’il n’a souscrit une assurance contre les risques locatifs que le 12 août 2025 ;

Il convient par conséquent de constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties et d’enjoindre à Monsieur [Z] [L], qui les occupe sans droit ni titre depuis le 8 mai 2025, de libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de huit jours à compter de la signification de cette décision sous peine d’expulsion, en tant que de besoin avec l’assitance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la dette locative

En application de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Les articles 1728-2° du même code et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 imposent au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

La SA DOMOFRANCE réclame à Monsieur [Z] [L], au titre de sa créance locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 6 430,50 euros ; le défendeur querelle cette demande en objectant que la commission de surendettement des particuliers a effacé sa dette locative à hauteur de 3 337,65 euros ;

Il convient néanmoins de relever, comme le fait à juste titre valoir la SA DOMOFRANCE, que Monsieur [Z] [L] ne rapporte aucune preuve de l’effacement allégué puisqu’il s’évince des pièces qu’il verse aux débats qu’il était redevable envers sa bailleresse, lorsque la commission de surendettement a déclaré recevable, le 3 juillet 2025, sa demande de traitement de sa situation financière, d’une somme de 3 337,65 euros et qu’elle envisageait d’orienter son dossier vers des mesures imposées, consistant en un réaménagement de ses dettes dont celle contractée envers la demanderesse, et non vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui seul entraînerait leur effacement ;

Les pièces versées aux débats, notamment le commandement de payer, l’assignation et le dernier décompte de la créance de la SA DOMOFRANCE établi le 24 octobre 2025, prouvent que Monsieur [Z] [L] a été défaillant dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler le loyer et charges aux termes contractuellement convenus depuis le mois de juin 2024 ; en effet, son compte de locataire, qui était alors créditeur de 6,88 euros, est devenu débiteur d’une somme de 527,67 euros le 30 juin 2024 sous l’effet conjugué de l’imputation d’une provision de charges générales de 53,40 euros, d’une somme de 473,53 euros au titre du loyer et d’une pénalité de 7,62 euros, l’est par la suite resté sans discontinuer, affichant un débet qui oscillera entre 12,04 euros et 546,59 euros jusqu’au 31 octobre 2024 avant de passer à 1 077,94 euros le 30 novembre 2024, 2 486,35 euros le 31 janvier 2025, 3 184,29 euros le 31 mars 2025, 4 690,32 euros le 30 juin 2025, 5 426,68 euros le 31 juillet 2025 et enfin 6 430,50 euros le 30 septembre 2025 ; cette dernière somme que lui réclame la SA DOMOFRANCE au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée ;

En application combinée des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Monsieur [Z] [L] sera par conséquent condamné à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 6 430,50 euros qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2025, date de réception de la mise en demeure, sur celle de 1 616,91 euros, du 7 avril 2025 sur celle de 3 184,29 euros, du 23 juin 2025 sur celle de 3 986,05 euros et de cette décision pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le contrat de bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 8 mai 2025 ; Monsieur [Z] [L] est depuis redevable envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Il sera donc condamné à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à l’entière libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant strictement identique à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande de revalorisation, qu’aucun texte ne prévoit, sera par ailleurs rejetée.

Sur le commandement de payer

La SA DOMOFRANCE recherche la condamnation de Monsieur [Z] [L] à lui payer le coût du commandement de payer qui lui a été délivré, soit 153,36 euros ;

Cet acte figure dans la liste exhaustive des dépens donnée à l’article 695 du Code de procédure civile ;

Cette demande spécifique sera donc déclarée sans objet.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est totalement imputable à Monsieur [Z] [L] qui n’a eu de cesse que d’opposer à sa bailleresse des arguments délusoires pour tenter de se soustraire aux conséquences de sa défaillance dans le paiement du loyer et charges contractuellement convenu ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de la SA DOMOFRANCE les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Monsieur [Z] [L] sera par conséquent condamné à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

En vertu de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Tel n’est pas le cas de l’espèce puisque le ministère d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction ;

Monsieur [Z] [L], qui succombe, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 avril 2025, et la SA DOMOFRANCE déboutée de sa demande de leur distraction au profit de son conseil.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Aux termes de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; tel n’est toutefois pas le cas de l’espèce ;

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare la SA DOMOFRANCE venant régulièrement aux droits de la SA CLAIRSIENNE recevable en sa demande de résiliation de bail.

Constate que Monsieur [Z] [L] est toujours locataire du bien de la SA DOMOFRANCE situé [Adresse 6].

Constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut de justificatif de souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Enjoint à Monsieur [Z] [L] de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, dans un délai de HUIT JOURS à compter de la signification de cette décision.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [L], tant de sa personnes que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Condamne Monsieur [Z] [L] à payer à la SA DOMOFRANCE, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de SIX MILLE QUATRE CENT TRENTE EUROS et CINQUANTE CENTIMES (6 430,50 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2025 sur celle de 1 616,91 euros, du 7 avril 2025 sur celle de 3 184,29 euros, du 23 juin 2025 sur celle de 3 986,05 euros et de cette décision pour le surplus.

Condamne Monsieur [Z] [L] à payer à la SA DOMOFRANCE, à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande de revalorisation de l’indemnité d’occupation mensuelle.

Condamne Monsieur [Z] [L] à payer à la SA DOMOFRANCE une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 7 avril 2025.

Déboute la SA DOMOFRANCE de sa demande tendant à obtenir la distraction des dépens au profit de son conseil.

Rappelle que l’exécution provisoire de cette ordonnance est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des [Localité 11] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE