Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

19 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/01734 – N° Portalis DB22-W-B7H-RS4J

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet SERGIC, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE sous le numéro 428 748 909 dont le siège social est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

Non comparant, représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Joffrey MEYER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [M],

demeurant [Adresse 2],

Comparant.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 21 OCTOBRE 2024

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [M] est copropriétaire des lots n°2 et 6 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Faisant grief à M. [M] de ne pas régler ses charges de copropriété, le Cabinet SERGIC, en sa qualité de syndic de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], lui a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 septembre 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le Cabinet SERGIC, a, par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2023 remis à personne, fait assigner M. [M] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, en recouvrement des charges de copropriété, provisions et dépenses de travaux dues et indemnisation du préjudice subi.

Par jugement en date du 12 septembre 2024, le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond a ordonné la réouverture des débats pour que les parties s’expliquent sur la régularité de la mise en demeure adressée au regard des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et renvoyé la cause et les parties à l’audience du 21 octobre 2024.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité la condamnation de M. [M] à lui régler la somme de 5.485,84 euros au principal outre 3.000 euros de dommages et intérêts. Il a indiqué que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’imposait aucun formalisme quant à la mise en demeure et qu’en l’espèce un décompte était joint à la mise en demeure de sorte que la procédure était régulière.

M. [M] a comparu en personne. Il a indiqué avoir commencé à payer et avoir demandé un échéancier. Il a précisé ne jamais avoir obtenu le détail des charges qui seraient dues, les appels de fonds n’étant jamais détaillés. Il a indiqué s’opposer à la demande de dommages et intérêts formulée par le demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

L’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire dispose qu’en toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.

Selon l’article 839, alinéa 1, du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’introduction d’une procédure accélérée au fond est subordonnée au respect d’une disposition légale ou réglementaire spécifique.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le

1er janvier 2023, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte de ces dispositions qu’elles instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire. La mise en œuvre de cette procédure est subordonnée à la délivrance d’une mise en demeure qui doit mentionner, parmi les sommes dues, l’existence d’une provision impayée, et le délai de trente jours visé par l’article 19-2.

Appelé à s’expliquer par le jugement de réouverture des débats sur la régularité de la mise en demeure adressée, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic a indiqué que celle-ci était régulière, un décompte y étant joint et l’article

19-2 n’imposant aucun formalisme particulier.

En l’espèce, force est de constater que le courrier de mise en demeure du

18 septembre 2023 versé aux débats ne met pas en demeure M. [M] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 8.981,93 euros, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, et ce, dans un délai de huit jours en lieu et place du délai légal de trente jours.

Elle ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée. Si, comme l’indique le demandeur, un décompte est effectivement joint à la mise en demeure, ce dernier ne permet pas plus de distinguer la ou les provisions exigibles de l’arriéré global de charges, le décompte mentionnant plusieurs provisions pour les exercices 2023 et 2024.

Il résulte de ces éléments que M. [M] ne pouvait, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivi selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 18 septembre 2023 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 DÉCEMBRE 2024 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY