/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00152 – N° Portalis DB22-W-B7I-SDTC

JUGEMENT

DU : 08 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

[U] [I]

DEFENDEUR(S) :

[S] [G], [T] [H] épouse [G]

(s’est portée caution aux termes du bail)

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 08 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 08 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 06 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [U] [I]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par M^e Linda HOCINI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Mme [S] [G]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e LIENARD-LEANDRI Camille, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e ZAJAC.

Mme [T] [H] épouse [G]

demeurant [Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e LIENARD-LEANDRI Camille, substitué par M^e ZAJAC.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Vanessa BENRAMDANE, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 18 septembre 2021 à effet au 1er octobre 2021, [U] [I] a donné à bail d’habitation un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 10] à [S] [G] moyennant un loyer mensuel de 650 €, un dépôt de garantie du même montant ayant été payé par la locataire. [T] [H] épouse [G] s’est portée caution par le même acte.

[S] [G] a quitté les lieux le 6 mars 2024 et un procès-verbal de constat a été établi à la demande de [U] [I] par un commissaire de justice le 8 mars 2024.

Soutenant que le logement présenterait des dégradations locatives, [U] [I] a fait assigner, par acte signifié les 14 et 15 mai 2024, [S] [G] et [T] [H] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en paiement du coût de leur réparation et de la moitié de celui du procès-verbal de constat.

À l’audience, représenté par son avocat qui a déposé des conclusions, [U] [I] a demandé :

— la condamnation de Mesdames [S] [G] et [T] [H] épouse [G] solidairement, ou à titre subsidiaire in solidum, à lui payer la somme de 6450 € au titre des travaux de remise en état de l’appartement en question ;

l’application du taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

— le rejet des demandes formulées par [S] [G] et [T] [H] épouse [G] ;

— la condamnation solidaire, et à titre subsidiaire in solidum, de [S] [G] et [T] [H] épouse [G] à lui payer la somme de 223,82 € en remboursement de la moitié du coût du procès-verbal de constat par commissaire de justice réalisé le 8 mars 2024 ;

— la condamnation solidairement, à titre subsidiaire in solidum, de [S] [G] et [T] [H] épouse [G], à payer à [U] [I] la somme de 2400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Assistée pour la première et représentée pour la seconde par leur avocat qui a déposé des conclusions, Mesdames [S] [G] et [T] [H] épouse [G] ont sollicité :

— le rejet de la demande de condamnation formulée par Monsieur [I] à hauteur de 6450 € ;

— la condamnation de [U] [I] à leur payer la somme de 3000 € pour absence de jouissance paisible ;

— la condamnation de [U] [I] à leur payer la somme de 650 € correspondant au dépôt de garantie et 260 € au titre de la majoration de 10 % ;

— la condamnation de [U] [I] à leur payer la somme de 1800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement au titre du coût de réparation des dégradations locatives et du coût du procès-verbal de constat

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la même loi prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location, et que s’il ne peut être établi dans ces conditions, il l’est par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État, les parties en étant avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

S’il n’est pas contesté qu’un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement entre les parties lors de l’entrée dans les lieux le 1er octobre 2021, [U] [I] conteste la validité de celui établi lors de la restitution des lieux le 6 mars 2024 en faisant valoir qu’il ne l’aurait pas été sereinement en raison de la présence de deux personnes accompagnées d’un chien menaçant.

Or aucune des pièces qu’il communique, ni même celles versées aux débats par les défenderesses, ne rendent ne serait-ce que probable l’impossibilité d’établir amiablement un état des lieux de sortie comportant de manière exhaustive les dégradations dont devrait répondre [S] [G].

Il échet même de constater que l’état des lieux litigieux reprend la description de l’agencement du logement et la consistance de ses équipements indiquées dans celui établi à l’entrée dans les lieux, et comporte une mention libellée ainsi : « Voir commentaire des travaux a (sic) effectuer au verso écriture manuscrite au stylo. », le verso dudit état des lieux portant mention manuscrite, émanée de [U] [I], de l’existence d’une tache sur le mur de la première chambre et d’une latte d’entrée manquante.

Si une quelconque circonstance avait fait obstacle à l’établissement amiable de cet état des lieux, rien n’empêchait [U] [I] de refuser de le signer et de quitter immédiatement les lieux pour ensuite demander à un commissaire de justice d’y procéder. L’absence de caractère amiable et contradictoire de l’état des lieux de sortie n’étant pas établi, le procès-verbal de constat dressé le 8 mars 2024 à sa demande n’est pas opposable à [S] [G], qui n’a en outre pas été convoquée au moins sept jours à l’avance ni n’y a de fait assisté.

Les seules dégradations locatives dont elle doit répondre sont ainsi celles relatives à l’existence d’une tache sur le mur de la chambre et à l’absence d’une latte dans l’entrée. Ces dégradations ne relèvent pas de l’usure normale des lieux, et rien ne permet de considérer qu’elles résulteraient d’un cas de force majeure, de la faute du bailleur, du fait d’un tiers introduit dans le logement sans son autorisation, de malfaçons ou vices de construction, ou d’un cas fortuit.

Néanmoins, les deux devis communiqués par [U] [I] portent non pas sur la réparation de ces dégradations, mais sur la reconstruction du sol de la douche, incluant le bac et le carrelage, avec reconstitution complète de son évacuation, et sur la pose de lambris en PVC dans le salon, la rénovation des joints et l’application de nouveaux joints à l’entrée du salon, la réparation du plan de travail dans la cuisine, le remplacement du bloc-porte de la seconde chambre, et le nettoyage de la laine de verre au grenier.

En l’absence de tout élément permettant d’évaluer le coût de réparation des deux dégradations susmentionnée, la demande en paiement de [U] [I] ne peut qu’être rejetée.

L’absence de caractère contradictoire et amiable de l’état des lieux de sortie signé par les parties le 6 mars 2024 n’étant pas établi, la demande de [U] [I] en paiement de la moitié du coût d’établissement du procès-verbal de constat du 8 mars 2024 n’est pas davantage fondée.

Sur la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à compter de la remise des clefs, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois lorsqu’il n’y est pas conforme, déduction faite, sur justificatifs, des sommes restant dues au bailleur ou dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, et que le locataire doit indiquer l’adresse de son nouveau domicile. Le même article dispose également qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf si le défaut de restitution a pour cause l’absence d’indication par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Ainsi que cela a déjà été exposé, l’état des lieux de sortie mentionne deux dégradations locatives qui font obstacle à ce qu’il puisse être considéré comme conforme à celui d’entrée, ce qui a pour conséquence que le délai de deux mois imparti à [U] [I] pour le restituer à [S] [G], déduction faite des sommes qui auraient été dues au titre du coût de leur réparation mais dont il n’a pas justifié, a expiré le 6 mai 2024.

[S] [G] est en conséquence fondée à demander sa condamnation à lui payer la somme de 650 € en restitution du dépôt de garantie, et celle de 260 € au titre de la majoration de 10 % prévue par la disposition susmentionnée.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

La matérialité des avances à caractère sexuel imputées par [S] [G] à [U] [I] n’est pas établie par la main courante qu’elle a déposée le 23 juin 2023, laquelle ne contient que ses propres déclarations.

De même, l’intrusion de [U] [I] dans les lieux anciennement loués ne peut être établie par le seul dépôt de plainte et les déclarations de [S] [G] lors de son audition par les militaires de la gendarmerie de [Localité 10] les 2 et 5 mars 2024, ni par la photographie issue d’un enregistrement vidéo qui aurait été effectué le 2 mars 2024. L’attestation établie par [T] [H] épouse [G] n’est pas davantage de nature à démontrer la matérialité de ce fait en raison de son intérêt à présenter des allégations soutenant les demandes de sa fille.

Les photographies communiquées par [S] [G] sont également insuffisantes à démontrer l’absence de respect des critères de décence par humidité excessive d’un logement qu’elle a occupé durant près de deux années et demi, et les lettres émanant de médecins communiquées par elle ne permettent en tout état de cause pas de caractériser le lien de causalité entre ce défaut de délivrance, à supposer même qu’il soit établi, et les problèmes de santé rencontrés par son enfant.

Si la lettre rédigée par la psychologue de [S] [G] mentionne l’existence d’événements difficilement vécus par cette dernière, y compris le litige existant entre elle et [U] [I], elle se borne ainsi à faire état des seules déclarations de la défenderesse, sans que l’on puisse y trouver la démonstration de l’existence d’une méconnaissance de l’obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux anciennement loués.

Il y a en conséquence lieu de rejeter la demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Chacun, ayant vu ses demandes rejetées ou très partiellement accueillies, supportera la charge de ses propres dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes en paiement de [U] [I] ;

CONDAMNE [U] [I] à payer à [S] [G] la somme de 65€ en restitution du dépôt de garantie et celle de 260 € au titre de la majoration de 10 % prévue à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

REJETTE le surplus des demandes de [S] [G] et d'[T] [H] épouse [G] ;

DIT que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE SIGNATAIRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU