Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 20 mars 2025, n° 24/05587

TJ Évry 20 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Non-conformité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure n'était pas conforme car elle ne précisait pas la nature et le montant des provisions réclamées, rendant ainsi la demande irrecevable.
Autre
Négligences du syndic
La cour n'a pas statué sur cette demande en raison de l'irrecevabilité de l'action principale du Syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 20 mars 2025, n° 24/05587
Numéro(s) :	24/05587
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLERManon HUERTA
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	SOCIETE DE L' AVENIR, Syndicat des copropriétaires [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 24/05587 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QGUX

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Mars 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 6],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

SOCIETE DE L’AVENIR, Société civile immobilière au capital de 1 500 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHARTRES sous le numéro 842 619 876, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Manon HUERTA, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 07 Février 2002,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Janvier 2025 et mise en délibéré au 20 Mars 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DE L’AVENIR est propriétaire du lot numéro 1, au sein de la résidence en copropriété [Adresse 2] VILLAGE sise [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de Justice du 3 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner la SCI DE L’AVENIR selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En conséquence,

Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 6 714,52 € selon arrêté de compte du 10 mai 2024, Provision charges : 01/10/24-31/12/24 et Fonds travaux Alur trim. 4/2024 0001 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 1 500 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 495,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 4 avril 2024 sur une somme de 7 610,29 € et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Par conclusions en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 20 novembre 2024 toujours ses appels de charges à date et qu’elle a alerté à plusieurs reprises le syndic d’un dysfonctionnement du compteur d’eau générant un montant exorbitant des factures d’eau, sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

DECLARER la SCI DE L’AVENIR recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit :

— DEBOUTER le [Adresse 10] représenté par son syndic SERGIC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— JUGER que le syndic SERGIC a commis des négligences dans la gestion de son mandat,

— CONDAMNER le syndic SERGIC à devoir à la SCI DE L’AVENIR la somme de 2 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice subi,

— CONDAMNER le syndic SERGIC à devoir la somme de 2 000 € d’amende civile pour procédure abusive,

— CONDAMNER le syndic SERGIC à devoir à la SCI DE L’AVENIR la somme de 2 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— CONDAMNER le syndic SERGIC à devoir à la SCI DE L’AVENIR la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du codee de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses écritures régulièrement signifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a maintenu l’intégralité de ses demandes figurant dans son assignation introductive d’instance et demandé au tribunal judiciaire d’EVRY de débouter la SCI DE L’AVENIR de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires à ses écritures.

A l’audience du 9 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a comparu par avocat, s’en rapporte à ses écritures et ajoute, que, le compteur d’eau étant présumé exact, la défenderesse n’apporte aucune preuve de sa défectuosité, si ce n’est le rapport laconique d’un plombier.

La SCI DE L’AVENIR a comparu à l’audience par avocat, s’est référée à ses conclusions, précise qu’il n’y a pas de fuite et invoque la loi Warsmann du 17 mai 2012 et son décret d’application du 24 septembre 2012, encadrant les litiges relatifs aux consommations anormales d’eau . Elle déplore que le syndic ne soit pas attrait à la cause.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un avis du 12 décembre 2024 et a précisé qu’il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, à l’audience du 9 janvier 2025, le président a donné lecture de l’avis du 12 décembre 2024 de la Cour de cassation et a mis dans les débats la question de la recevabilité de la présente procédure.

La mise en demeure adressée à la SCI DE L’AVENIR, le 4 avril 2024, versée aux débats, ne précise aucunement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, visant simplement une somme globale due au 6 mars 2024.

Elle ne permet pas à la copropriétaire débitrice de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision elle pourra être poursuivie sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 4 avril 2024 n’étant pas conforme, la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée irrecevable.

Il convient donc de déclarer le Syndicat des copropriétaires 1 [Adresse 11] [Adresse 12] irrecevable en son action engagée selon la procédure accélérée au fond à l’encontre de la SCI DE L’AVENIR.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

LAISSE les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 3].

Ainsi fait et rendu le VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,