Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 DÉCEMBRE 2024

N° RG 22/01548 – N° Portalis DB22-W-B7G-QQD2

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

La SOCIETE CIVILE [Localité 4] [Adresse 6], société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro [Numéro identifiant 3] dont le siège social est situé [Adresse 6] [Localité 4], représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Michel SZULMAN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence ELYSEES II située [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977 dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Danielle ABITAN-BESSIS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Adrien PELON, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 17 Mars 2022 reçu au greffe le 18 Mars 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Juin 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2024, prorogé par bulletins du greffe au 21 Novembre 2024 et 02 Décembre 2024 pour surcharge magistrat.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la 9ème tranche de la résidence Elysée II située [Adresse 2] à [Localité 4] (78) est composé de plusieurs corps de bâtiments comportant notamment un centre commercial, un immeuble de bureaux, un pavillon et des emplacements de stationnement.

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] est propriétaire des lots à usage de bureaux N°4459 et 4467 dans l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 4] (78).

Par acte du 17 mars 2022, la SCI [Localité 4] [Adresse 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce Tribunal afin d’obtenir l’annulation des résolutions N°5,6,7,12,18,19,21,21-2,21-3,21-4,21-5,21-6 et 22 de l’assemblée générale du 30 novembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la SCI [Localité 4] [Adresse 6] demande au Tribunal de :

• DECLARER recevable la SCI [Localité 4] [Adresse 6] dans l’ensemble de ses demandes ;

• ANNULER les résolutions n°5, n°6, n°7, 12, 18, 19, 21, 21-2, 21-3, 21-4, 21-5, 21-6, 22 de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence Elysée 2 du 30 novembre 2021 ;

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la résidence Elysée 2 au versement de la somme de 5.000 euros à la SCI [Localité 4] [Adresse 6] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

• DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• DISPENSER la SCI [Localité 4] [Adresse 6] de la participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont la charge sera répartie entre la SNC Foncière du Chêne Vert et la SCI Dinard, à l’origine de l’abus de majorité dénoncé ;

• DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est compatible avec la nature de l’affaire.

Aux temes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Déclarer la SCI [Localité 4] [Adresse 6] irrecevable en sa contestation des résolutions n°18 et 19.

Déclarer la SCI [Localité 4] [Adresse 6] forclose en sa contestation des résolutions inscrites sous les questions n°18 et 19.

Déclarer la SCI [Localité 4] [Adresse 6] irrecevable en sa contestation de la résolution n° 21-4.

Débouter la SCI [Localité 4] [Adresse 6] de l’ensemble de ses demandes,

Recevoir le syndicat des copropriétaires en sa demande reconventionnelle.

Condamner la SCI [Localité 4] [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SCI [Localité 4] [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

Condamner la SCI [Localité 4] [Adresse 6] en tous les dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître ABITAN-BESSIS avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 CPC.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution N°5 relative à l’examen et l’approbation des comptes de l’exercice 2020

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir que les comptes ne peuvent être approuvés en ce qu’ils comportent des irrégularités, certaines dépenses n’étant pas justifiées, et qu’ils entretiennent la confusion notamment entre les frais concernant les parties communes et les parties privatives de certains copropriétaires.

Ainsi que le fait valoir à bon droit le syndicat des copropriétaires, les dépenses engagées doivent obligatoirement figurer dans les comptes, qu’elles soient justifiées ou non.

En tout état de cause aucun abus de majorité n’est établi par la demanderesse qui sera déboutée de sa demande d’annulation.

Sur la résolution N°6 relative à l’approbation du budget prévisionnel pour l’exercice 2022

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir que le budget ne peut être approuvé car il ne reflète pas la réalité, de nombreux problèmes n’étant pas résolus.

Ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires le budget est approuvé en fonction des charges prévisibles de l’exercice et peut être révisé.

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] ne justifie pas du bien fondé de sa demande d’annulation et il y a lieu de l’en débouter.

Sur la résolution N°7 relative à la ratification du mandat de syndic pour la période du 1er juillet 2021 au 30 novembre 2021

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir qu’elle ne peut pas ratifier cette résolution a posteriori dans la mesure où la représentante du syndic CPH IMMOBILIER n’a pas effectué les missions qui lui avaient été confiées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le CPH IMMOBILIER n’ayant pas adressé les convocations avant l’expiration de son mandat, il lui était nécessaire d’obtenir un avenant prolongeant sa mission jusqu’au 30 novembre 2021, date de l’assemblée au cours de laquelle les copropriétaires devaient se prononcer sur la désignation du nouveau syndic.

En tout état de cause, les arguments soulevés par la SCI [Adresse 6] sont plus des explications justifiant son opposition à la ratification de l’avenant que de véritables moyens fondant sa demande d’annulation.

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] sera en conséquence déboutée de sa demande d’annulation.

Sur la résolution N°12 relative à la désignation du conseil syndical

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir que Mme [G] n’est plus mentionnée comme membre du conseil syndical alors qu’elle n’a jamais donnée sa démission.

Le syndicat des copropriétaires répond que Mme [G] ne faisant pas partie du conseil syndical lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2020, c’est à tort que la SCI [Localité 4] [Adresse 6] prétend qu’elle a été supprimée.

Aux termes de la résolution N°12 attaquée, “La composition actuelle du conseil syndical est la suivante : [Localité 4] [Adresse 6], DINARD, FONCIERE DU CHENE VERT”.

Lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 a été adoptée une résolution N°12 suivant laquelle ont été désignés en qualité de membres du conseil syndical la SNC FONCIERE DU CHENE VERT, la SCI DINARD et la SCI [Localité 4] [Adresse 6]”.

Il apparaît ainsi que le moyen tiré de la suppression de Mme [G] comme membre du conseil syndical est dépourvu de fondement. La demande d’annulation de la résolution N°12 ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la résolution N°18 relative au remplacement des systèmes de vidéo-surveillance

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI [Localité 4] [Adresse 6] doit être déclarée irrecevable, la résolution N°18 se limitant à la mention des deux devis des entreprises ANCOTEC et DIGITPRICE.

Le Tribunal n’est toutefois pas compétent pour statuer sur cette fin de non recevoir étant observé que le juge de la mise en état devait en être saisi en vertu des dispositions de l’article 789-6° du code de procédure civile dans sa version applicable au litige. Il en est de même pour le moyen tiré de la forclusion en ce qui concerne les résolutions 18-1 à 18-5 qui ne sont visées ni dans le dispositif, ni dans les motifs exposés par la SCI [Localité 4] [Adresse 6].

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir que les copropriétaires minoritaires se retrouvent devant le fait accompli, les copropriétaires majoritaires faisant les travaux sans demander l’avis de personne alors qu’il avait été indiqué au syndic qu’avant toute signature de devis il fallait qu’une démonstration complète soit effectuée de jour et de nuit et de bien voir l’assistance qui était proposée.

Ces arguments, à les supposer fondés, ne sont toutefois pas de nature à établir un abus de majorité.

Sur la résolution N°19 portant sur les travaux de réfection de l’étanchéité et de l’isolation de la terrasse inaccessible au dessus de la crèche

Il ne sera pas statué sur les fins de non recevoir développés par le syndicat des copropriétaires pour le même motif de droit que précédemment indiqué s’agissant de la résolution N°18.

Cependant le syndicat des copropriétaires est bien fondé à faire valoir que la SCI [Localité 4] [Adresse 6] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un abus de majorité consistant pour l’assemblée générale à décider de l’exécution de réfection de l’étanchéité et isolation de la terrasse inaccessible au dessus de la crèche selon le descriptif joint à la convocation.

La demande d’annulation sera donc rejetée.

Sur les résolutions N°21, 21-2, 21-3, 21-5, 21-6 concernant les travaux de réfection de l’étanchéité du parking haut

La résolution N°21 consiste en un descriptif des travaux envisagés et rappelle les trois devis annexés à la convocation.

La résolution N°21-2 concerne le choix de l’entreprise et du budget, la résolution N°21-3 le mandat à donner au conseil syndical, la résolution N°21-5 les modalités de financement des travaux et la résolution N°21-6 la souscription d’une assurance dommage-ouvrage.

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir que le parking haut ne profite qu’à la SNC DU CHENE VERT qui en a la jouissance exclusive et dont elle tire parti en en louant les emplacements. Elle considère en conséquence que le coût des travaux de réfection de l’étanchéité des parkings doit être supporté par la SNC DU CHENE VERT.

Cependant, force est de constater que le Tribunal n’est pas saisi de la résolution N°21-1 qui porte sur le principe des travaux.

En tout état de cause et ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires, la SCI [Localité 4] [Adresse 6] n’invoque aucune disposition du règlement de copropriété répartissant les charges de réfection des parkings suivant une grille de répartition différente de la grille de répartition par tantièmes de la copropriété.

La demanderesse sera par conséquent déboutée de sa demande d’annulation des résolutions N°21, 21-2, 21-3, 21-5, 21-6.

Sur la résolution N°22 relative à la coupure d’alimentation en chauffage collectif et en eau chaude de l’immeuble de bureaux

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] fait valoir que les conséquences concernant la carbonatation des tuyaux n’ont pas été prises en compte et qu’elle n’a pas pu voter la résolution parcequ’elle ne disposait pas des informations techniques qu’elle avait demandées.

Cependant, il s’agit là plus d’explications sur les raisons qui ont conduit la demanderesse à s’opposer à la résolution que de moyens de nature à établir la preuve d’un abus de majorité.

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis quelques années, la SCI [Localité 4] [Adresse 6] conteste systématiquement certaines résolutions des assemblées générales et notamment celles qui portent sur l’approbation des comptes. Il argue que par ce biais, elle tente d’échapper au paiement de ses charges de copropriété. Il ajoute avoir été contraint d’inscrire une hypothque légale sur les lots de la SCI et que par deux ordonnances sur requête du

4 août 2022 il a été autorisé à procéder à une saisie conservatoire. Il s’estime donc fondé à demander la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par des contestations infondées entravant le fonctionnement et la gestion normale de la copropriété.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou, à tout le moins, de légèreté blâmable.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, la SCI [Localité 4] [Adresse 6] ayant pu se méprendre sur l’étendue de ses droits sans qu’une intention malveillante ne puisse être caractérisée à son encontre. Il ne sera donc pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Localité 4] [Adresse 6] sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Danielle ABITAN-BESSIS et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE la SCI [Localité 4] [Adresse 6] de toutes ses demandes,

CONDAMNE la SCI [Localité 4] [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de la 9ème Tranche de la Résidence Elysées II, immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] (78) la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SCI [Localité 4] [Adresse 6] aux dépens dont distraction au profit de Maître Danielle ABITAN-BESSIS,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires en ce compris la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY