Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00450 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6HM

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société VPAT IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 493 377 337 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Z] [U]

né le 25 Mai 1965 à [Localité 9] (94),

demeurant [Adresse 2],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 30 SEPTEMBRE 2024

Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

30 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [U] est copropriétaire des lots n°22 et 24 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Le syndic de la copropriété est la SAS VPAT IMMO.

Depuis janvier 2019, M. [U] ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété.

Par un commandement de payer délivré le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a enjoint à M. [U] de régler la somme de 1.422,60 euros au titre de son arriéré de charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [U] de s’acquitter, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de la somme de 10.243,09 euros correspondant aux provisions de charges et cotisations pour le fonds de travaux du 1er janvier 2023 au 23 août 2023.

Ces sommes n’ayant pas été payées en temps utile, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société VPAT IMMO, a, par acte d’huissier en date du 27 mars 2024, fait assigner M. [U] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamné avec exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :

—  2.403,63 euros en principal, au titre des charges de copropriété afférentes aux

lots 22 et 24, nettes arrêtées au 11 mars 2024,

— la somme de 600,33 euros en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et correspondant aux appels de fonds prévisionnels des 2ème, 3ème et

4ème trimestre 2024,

—  180,00 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

A l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes. En effet, il a indiqué que M. [U] avait réglé le 19 septembre 2024 son arriéré de charges de copropriété d’un montant de 2.403,63 euros. En revanche, il fait valoir que M. [U] reste devoir la somme de 263,34 euros au titre de l’appel de fonds prévisionnel du 4ème trimestre 2024. Il précise maintenir toutes ses autres demandes.

M. [U], régulièrement assigné par acte remis à l’étude de l’huissier le

27 mars 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de M. [U] pour les lots n°22 et 24,

— un extrait [Localité 8] Livre de comptes relatif à M. [U] pour l’année 2019,

— des extraits du [Localité 8] Livre de comptes relatif à M. [U] pour l’année 2020 (pages 16 et 17),

— un décompte du 1er janvier 2021 au 11 mars 2024,

— des appels de fonds et régularisations de charges du 19 décembre 2018 au

31 décembre 2023,

— un appel de fonds du 1er trimestre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 16 mai 2019,

30 septembre 2020, 16 décembre 2021, 10 novembre 2022 et 25 mai 2023

ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants ainsi que le montant de la cotisation du fonds de travaux et voté divers travaux,

— un commandement de payer en date du 13 avril 2023 et la note d’honoraires afférente de l’huissier,

— une mise en demeure en date du 17 janvier 2024,

— une note d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires du 20 mars 2023 relative à la rédaction et au suivi de la mise en demeure.

M. [U] ayant réglé le 19 septembre 2024 au syndicat des copropriétaires une somme de 2.403,63 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété arrêtées au 11 mars 2024, la demande formée par le syndicat à titre principal est désormais sans objet du fait du paiement intervenu entre-temps.

Sur la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires peut ainsi invoquer l’exigibilité anticipée des appels provisionnels de l’exercice en cours à la date de délivrance de la mise en demeure.

Il justifie avoir adressé à M. [U], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 17 janvier 2024, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 2.403,63 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

M. [U] reste devoir la somme de 263,34 euros au titre de l’appel de fonds prévisionnel du 4ème trimestre 2024.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à obtenir le paiement par M.[U] de la somme de 263,34 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement

retenus :

— frais de rédaction et de suivi de la mise en demeure par le conseil du syndicat des copropriétaires d’un montant de 180,00 euros.

M. [U] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 180,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

M. [U], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [U] sera donc condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]), représenté par son syndic, la société VPAT IMMO, les sommes suivantes :

—  263,34 euros au titre des provisions sur charges et pour travaux du

4ème trimestre 2024 devenues exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  180,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  250 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10][Adresse 6]) représenté par son syndic, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [U] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT ADJOINT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY