Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00746 – N° Portalis DB22-W-B7I-R75G

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [L], [E], [C] [N]

né le 04 Juillet 1987 à [Localité 8] (77),

demeurant [Adresse 4],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 30 SEPTEMBRE 2024

Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

30 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu :

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [N] est copropriétaire des lots n°1143 et 1167, outre 267 tantièmes de parties communes de l’immeuble de la Résidence [6] sis [Adresse 2]).

Le syndic de la copropriété est la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 novembre 2023, le syndic de la copropriété a mis en demeure M. [N] de s’acquitter, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de la somme de 4.198,18 euros correspondant aux provisions de charges et cotisations pour le fonds de travaux du 3 juillet 2023 au 23 octobre 2023.

Par exploit d’huissier en date du 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à M. [N] une sommation de payer son arriéré de charges de copropriété d’un montant de 5.482,65 euros.

Le 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire de son syndic, a adressé à M. [N] un courrier de relance.

Selon décompte arrêté au 1er avril 2024, M. [N] restait devoir la somme de 5.956,16 euros au syndicat des copropriétaires.

Ces sommes n’ayant pas été payées en temps utile, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE, a, par acte d’huissier en date du 21 mai 2024, fait assigner M. [N] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamné au paiement des arriérés de charges de copropriété, des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts, à savoir :

—  5.956,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024,

—  2.135,42 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  251,03 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1.859,34 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions signifiées par voie électronique le 25 septembre 2024 mais non signifiées à partie défaillante, le syndicat de la Résidence [6] a repris ces demande.

M. [N], régulièrement assigné le 21 mai 2024 par acte remis à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2024 et a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [N] pour les lots n°1143 et 1167,

— une décision d’autorisation de changement de nom,

— une mise en demeure en date du 15 novembre 2023 accompagnée d’un courrier de relance du 30 novembre 2023 et des rappels des 26 octobre 2023 et

24 juillet 2023,

— une sommation de payer en date du 6 février 2024,

— une relance en date du 10 avril 2024,

— un décompte des sommes dues par M. [N] au 1er avril 2024 au titre des charges et des frais,

— le contrat de syndic signé le 19 avril 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2022 et 7 juin 2023 ayant notamment approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants ainsi que le montant de la cotisation du fonds de travaux et voté divers travaux,

— les appels de provisions et fonds travaux des 1er octobre 2022, 1er janvier 2023, 1er avril 2023, 1er juillet 2023, 1er janvier 2024 et 1er avril 2024,

— une régularisation de charges au titre de l’exercice 2022,

— un justificatif étiquette boîtes aux lettres,

— un relevé général des dépenses pour l’exercice 2022,

— des factures de frais, de syndic et d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites que M. [N] est redevable de la somme de 5.956,16 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est, par conséquent, bien fondé à obtenir sa condamnation à lui payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 4.198,18 euros et à compter de l’assignation du 21 mai 2024 pour le solde.

Sur la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [N], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 novembre 2023, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 4.198,18 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à obtenir le paiement par

M. [N] de la somme de 2.135,42 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont « nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Au vu des documents produits, les frais suivants peuvent être légitimement

retenus :

— la mise en demeure en date du 15 novembre 2023 d’un montant de 54,38 euros,

— la sommation de payer en date du 6 février 2024 d’un montant de 157,15 euros.

En revanche, les frais de relance adressés le 30 novembre 2023 d’un montant de 39,50 euros, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 15 novembre 2023 ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel.

M. [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 211,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

M. [N], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [N] sera donc condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire, de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond,

Condamne M. [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [6] sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, les sommes suivantes :

—  5.956,16 euros au titre des charges échues au 1er avril 2024, appels de fonds du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 4.198,18 euros et à compter de l’assignation du 21 mai 2024 pour le solde,

—  2.135,42 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

—  211,53 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  600 euros de dommages et intérêts,

—  1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [6] sis [Adresse 2]) représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 9] ILE DE FRANCE, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [N] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT ADJOINT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY