TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

16 AVRIL 2026

N° RG 25/03906 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7VL

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA [Adresse 3], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 311 915 342 dont le siège social se situe [Adresse 4] et agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU de L’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [Q] [A]

demeurant [Adresse 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [F] [L] [T]

demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 10 Juin 2025 reçu au greffe le 07 Juillet 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Février 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 16 Avril 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [L] [T] et Mme [Q] [A] sont propriétaires indivis de trois lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 6] à [Localité 1] (78) soumis au statut de la copropriété .

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a adressé une lettre de mise en demeure le 20 mai 2025, demeurée infructueuse.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 10 juin 2025, fait assigner M. [F] [L] [T] et Mme [Q] [A] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin principalement de les voir condamnés à lui payer la somme de 9.389,85 euros arrêtée au 5 juin 2025.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude.

Les défendeurs n’ont pas constitué Avocat.

Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées aux parties défaillantes par acte de commissaire de justiice du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Condamner solidairement M. [F] [L] [T] et Mme [Q] [A] à lui payer les sommes suivantes :

—  11.802,59 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 24 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 ;

—  174 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 24 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 ;

—  2.000 euros à titre de dommages intérêts ;

—  4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M.[F] [L] [T] et Mme [Q] [A] aux entiers dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété ainsi qu’une copie de l’acte d’acquisition ;

— la fiche immeuble ;

— les appels provisionnels ;

— une lettre de mise en demeure du 20 mai 2025 pour un montant

de 9.563,85 euros;

— un décompte du syndic arrêté au 30 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 9.563,85 euros ;

— les procès verbaux des assemblées générales du 29 septembre 2021,

12 décembre 2022, 14 décembre 2023, 18 décembre 2024 et l’attestation

de non recours correspondant ;

— une facture afférente à une mise en demeure du 13 décembre 2024 pour un montant de 144 euros ;

— trois lettres de relance du syndic ;

— un extrait de compte du 1er juillet 2023 au 24 octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 11.976,59 euros ;

— les appels des 3ème et 4ème trimestre 2025 ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 11.802,59 euros, somme arrêtée au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

Dès lors, il convient de condamner solidairement les défendeurs à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal sur la somme de 9.563,85 euros à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l’application de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat ou frais de contentieux qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 174 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s’abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner M.[F] [L] [T] et Mme [Q] [A] à la somme de 1.200 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

M.[F] [L] [T] et Mme [Q] [A] qui sont condamnés par le présent jugement, supporteront la charge des dépens.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer. M. [F] [L] [T] et Mme [Q] [A] seront condamnés à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne solidairement M. [F] [L] [T] et Mme [Q] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 6] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes :

—  11.802,59 euros au titre des charges impayées, somme arrêtée au

1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au

taux légal sur la somme de 9.563,85 euros à compter de la mise en demeure du 20 mai 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus,

—  174 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;

—  1.200 euros au titre des dommages-intérêts

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M. [F] [L] [T] et Mme [Q] [A] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT