TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

11 JUILLET 2025

N° RG 25/00510 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZMX

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] situé au [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé au [Adresse 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [L]

né le 12 Février 1978 à [Localité 9] (78),

demeurant [Adresse 1],

Comparant.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 12 MAI 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

12 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [L] est propriétaire du lot n° 5 de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX sise [Adresse 5].

Faisant grief à M. [L] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX sise [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, lui a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2022, une sommation de payer la somme de 2.951,95 euros dont 145,65 euros de frais d’acte et lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure pour le règlement desdites charges, datée du 27 janvier 2025.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a, par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025 remis à personne, fait assigner M. [L] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— le condamner à lui payer la somme de 2.538,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 mars 2025,

— le condamner à lui payer la somme de 571,35 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— le condamner à lui payer la somme de 414,15 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— le condamner à lui payer la somme de 2.076 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

À l’audience du 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale en paiement des charges à la somme de 2.403,55 euros incluant l’appel de charges et travaux du 2ème trimestre 2025 devenu échu et a maintenu ses autres demandes. Il a indiqué s’en rapporter s’agissant de la demande de délais de paiement.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [L], régulièrement assigné, a comparu à l’audience. Il a reconnu le principe et le montant de sa dette au titre des charges de copropriété. Il a sollicité le bénéfice de délais de paiement, indiquant percevoir 3.200 euros de revenus mensuels, avoir deux enfants à charge et des charges à hauteur de 2.400 euros par mois. Il a proposé de solder sa dette et de régler les charges courantes par le versement de mensualités de 300 euros le 15 de chaque mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de M. [L] pour le lot n°5,

— une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 12 janvier 2022 pour un montant de 2.951,95 euros, dont 145,65 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur en date du 27 janvier 2025 pour un montant de 190,45 euros au titre de l’exercice en cours,

— un relevé de compte copropriétaire daté du 30 avril 2025 portant sur la période du 1er avril 2020 au 16 avril 2025, pour un solde débiteur de 2.403,55 euros, appels de charges et travaux du 2ème trimestre de l’exercice 2025 inclus,

— les appels de fonds et travaux pour la période courant du 1er avril 2020 au

30 juin 2025,

— les apurements de charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— un relevé général des dépenses des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

22 septembre 2020, 9 avril 2021, 14 mars 2022, 11 mai 2023, 29 mai 2024,

et 10 avril 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et voté les budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026,

— le contrat de syndic conclu le 27 mars 2019 prenant effet au 27 mars 2019 et prenant fin le 26 mars 2022,

— le contrat de syndic conclu le 14 mars 2022 prenant effet au 14 mars 2022 et prenant fin le 13 mars 2025,

— des notes d’honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires, du syndic et du commissaire de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [L], le 27 janvier 2025, une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, retournée avec la mention destinataire inconnu à cette adresse, d’avoir à payer la somme de 190,45 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non-paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [L] est redevable de la somme de

2.403,55 euros au titre des charges de copropriété échues au 30 avril 2025, appels de fonds et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [L] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 571,35 euros.

À l’audience, la demande principale en paiement des charges a été actualisée pour inclure l’appel de fonds du 2ème trimestre 2025, désormais échu. En conséquence, la demande au titre de la déchéance du terme ne peut plus porter que sur la somme de 380,90 euros, correspondant aux appels de fonds des 3ème et

4ème trimestres de l’exercice 2025.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [L] de la somme de 380,90 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux.

M. [L] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 414,15 euros correspondant aux frais d’inscription d’une hypothèque en date du

10 septembre 2020 (258 euros) et aux frais de la sommation de payer

en date du 12 janvier 2022 (156,15 euros).

Toutefois, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de prise d’hypothèque ne sont imputables au copropriétaire qu’à compter de la mise en demeure. Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir adressé une mise en demeure à M. [L] antérieurement à l’inscription hypothécaire du

10 septembre 2020, les frais y afférents ne sont pas dus sur ce fondement.

En conséquence, seuls les frais de sommation de payer, d’un montant de

156,15 euros, seront retenus au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [L] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156,15 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus de quatre ans a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Il convient, dès lors, de condamner M. [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [L] sollicite l’octroi de délais de paiement et propose un règlement de 300 euros par mois couvrant les charges courantes et sa dette.

Il indique percevoir un salaire net mensuel de 3.200 euros environ. Il précise avoir deux enfants à charge et deux crédits immobiliers, et évalue ses charges mensuelles à 2.400 euros.

Le syndicat des copropriétaires s’en rapporte sur cette demande.

Compte tenu de la situation économique de M. [L], il convient de lui accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif ci-après, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les autres demandes

M. [L], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [L] sera condamné à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.403,55 euros au titre des charges de copropriété échues au 30 avril 2025, appels de charges et du fonds travaux du deuxième trimestre de l’exercice 2025 inclus ;

Condamne M. [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 380,90 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles par l’effet de la déchéance du terme ;

Condamne M. [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 156,15 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX, sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Autorise M. [R] [L] à s’acquitter des sommes ci-dessus, en plus des charges courantes, par 10 versements mensuels de 300 euros, et un 11ème versement de 240,60 euros, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Dit que, faute pour M. [R] [L] de payer au terme fixé, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

Condamne M. [R] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX, sise [Adresse 4]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [L] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LA [Localité 7] MUREAUX, sise [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 JUILLET 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE