TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09801

N° Portalis DB3S-W-B7J,-[Immatriculation 1]

Minute : 272/26

E.P.I.C. SEINE, [Localité 2] HABITAT

Représentant : Maître Samira, [C], avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur, [R], [Z]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Me, [C]

Copie délivrée à :

M., [Z]

Le 26 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 Février 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Monsieur, [P], auditeur de justice ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE, [Localité 2] HABITAT (OPH), E.P.I.C. dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par Maître Samira MAHI de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur, [R], [Z], demeurant, [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat a donné à bail à M., [X], [L], [Z] et à Mme, [H], [E], [Z] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6], à compter du 1er juillet 2000.

M., [X], [L], [Z] est décédé le 25 avril 2018, Mme, [H], [E], [Z] est donc devenue seule titulaire du bail.

Par courrier en date du 27 juillet 2022 et reçu par le bailleur le 8 septembre 2022, Mme, [B], [J], la sœur du défendeur, a fait parvenir l’acte de décès de Mme, [H], [E], [Z] en date du 13 juillet 2022, et a également demandé à ce que le contrat de bail conclu entre l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat et les époux, [Z], soit transféré à M., [R], [Z], le fils des locataires décédés.

Dans un courrier en date du 13 septembre 2022, l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat a demandé à M., [R], [Z] de fournir des éléments sur sa situation personnelle afin de savoir les critères lui permettant de se maintenir dans les lieux, étaient remplis.

Le 20 décembre 2024, l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat a fait part de sa décision de refus du transfert de bail à M., [R], [Z] au motif qu’il ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier du logement litigieux, et à ce titre, le bailleur a fait une proposition de relogement adapté à la situation personnelle du défendeur.

Le 20 juin 2025, l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat a fait procéder à un procès-verbal de constat afin de vérifier la présence de M., [R], [Z] dans le logement. Le commissaire de justice s’est rendu sur place et a constaté l’occupation des lieux par le seul défendeur, ce dernier ayant indiqué avoir « toujours vécu dans le logement ».

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025, l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat a fait délivrer à M., [R], [Z] une sommation immédiate et sans délai de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, l’établissement Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner M., [R], [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— dire et juger Seine,-[Localité 3] Habitat recevable et bien fondé en ses demandes ;

— prononcer la résiliation de plein droit du bail à tout le moins verbal consenti à effet au 1er juillet 2000 au profit de M., [X], [L], [Z] et Mme, [H], [E], [Z] au 13 juillet 2022 du fait de son décès survenu à cette date, faute de personne remplissant les conditions légales au transfert dudit bail ;

— ordonner l’expulsion de M., [R], [Z], ainsi que tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200,00 euros par jour, à compter du prononcé du jugement à intervenir, des lieux dont s’agit ;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

?

— condamner M., [R], [Z] à compter du 13 juillet 2022, date du décès de la locataire, à payer à, [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat et sera due jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, étant précisé que la dette à ce titre s’élève à la somme de 9 697,09 euros au 8 juillet 2025 ;

— condamner M., [R], [Z] à payer à, [Localité 4] la somme de 4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M., [R], [Z] à payer à, [Localité 4] la somme de 1 500,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter toute demande de retrait de l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

— condamner M., [R], [Z] aux entiers dépens qui comprendront le coût du constat du 20 juin 2025 et de la sommation de quitter du 16 juillet 2025 au titre des frais exposés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

L’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette à la somme de 12 148,85 euros.

M., [R], [Z], assigné à étude, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 décembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 20 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la demande tendant à constater la résiliation du bail au profit de M., [X], [L], [Z] et de Mme, [H], [E], [Z] intervenue le 13 juillet 2022

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré […] aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

En l’espèce, le bail a été conclu entre l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat et M., [X], [L], [Z] et Mme, [H], [E], [Z]. Il ressort des actes de décès fournis par le bailleur que les titulaires du bail sont décédés. En effet, M., [X], [L], [Z] est décédé le 25 avril 2018 et Mme, [H], [E] est décédée le 13 juillet 2022.

Le demandeur ne conteste pas la qualité de descendant de M., [R], [Z] à l’égard des titulaires du bail. En revanche, les pièces fournies par ce dernier ne lui ont pas permis de bénéficier du transfert de bail, car la situation familiale du défendeur ne correspond pas à la typologie du logement qu’il occupe actuellement. En effet, il a indiqué lors du procès-verbal de constat en date du 20 juin 2025 qu’il occupait seul les lieux, alors que le logement litigieux est de « type 3 » (pièces n°4 et n°7).

En conséquence, le contrat de bail conclu entre l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat et M., [X], [L], [Z] et Mme, [H], [E], [Z] est résilié depuis le 13 juillet 2022.

II. Sur la demande relative à l’expulsion et au sort des meubles

Faute de transfert de bail au bénéfice du défendeur, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 juillet 2022, date du décès de Mme, [H], [E], [Z], locataire en titre. M., [R], [Z] se trouve donc occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date.

Il convient donc de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M., [R], [Z] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délai

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande d’expulsion immédiate et sans délai formulée par l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat.

IV. Sur les demandes relatives aux indemnités d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de condamner M., [R], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 juillet 2022, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit par le bailleur, la dette constituée par les indemnités d’occupation à compter du 13 juillet 2025, s’élève à la somme de 12 138,85 euros, arrêtée au 9 décembre 2025.

M., [R], [Z] sera donc condamné au paiement de cette somme.

V. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

La demande en paiement d’une somme de 4 000,00 euros au titre de dommages et intérêts sera donc rejetée.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M., [R], [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 20 juin 2025 et de la sommation de quitter les lieux en date du 16 juillet 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M., [R], [Z] à payer à l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat ;

CONSTATE la résiliation à compter du 13 juillet 2022 du bail conclu entre l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat et M., [X], [L], [Z] et Mme, [H], [E], [Z], portant sur le bien situé, [Adresse 7],, [Adresse 8], par le décès des locataires et l’absence de transfert de bail ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre des lieux par M., [R], [Z] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’établissement Seine,-[Localité 3] Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M., [R], [Z], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’expulsion sous astreinte ;

REJETTE la demande d’expulsion immédiate et sans délai ;

CONDAMNE M., [R], [Z] à payer à l’établissement, [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 13 juillet 2022, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M., [R], [Z] à payer à l’établissement, [Localité 4] la somme de 12 138,85 euros, correspondant aux indemnités d’occupation arrêtées au 9 décembre 2025 ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par l’établissement, [Localité 4] ;

CONDAMNE M., [R], [Z] à payer à l’établissement, [Localité 4] la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [R], [Z] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 20 juin 2025 et de la sommation de quitter les lieux du 16 juillet 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge