MINUTE N°

N° RG 24/00889 – N° Portalis DB22-W-B7I-SVCI

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 14]

C/

S.C.I. CLUB DES CINQ

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 14], représenté par son syndic la société par actions simplifiée ATRIUM GESTION, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le numéro 632 018 503 – dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Julien KRIEF, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société civile immobilière CLUB DES CINQ, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro 803 960 079 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Non représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître David GOLDSTEIN

1 copie certifiée conforme à : S.C.I. CLUB DES CINQ

PROCEDURE

La SCI CLUB DES CINQ est propriétaire du lot N° 727, 761 et 966 dépendant de la copropriété Résidence [8] 1 sise [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société ATRIUM GESTION, a par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 fait assigner la SCI CLUB DES CINQ devant ce tribunal aux fins de:

— le voir déclarer recevable en son action,

— déclarer certaine, liquide et exigible la créance pour un montant de 8.922, 58 euros,

— condamner la SCI CLUB DES CINQ au paiement des sommes suivantes:

—  8.922,58 euros au titre des charges de copropriété, fonds de travaux et frais de recouvrement arrêtés au 23 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 qui seront capitalisés dans les conditions de l’art 1343-2 du code civil,

—  1000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI CLUB DES CINQ, citée par acte remis à Monsieur [B] [W], fils du gérant, est absente et non représentée.

Le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] reprend les demandes figurant dans son assignation.

Il lui est demandé de produire dans le cadre d’une note en délibéré avant le 21 février 2025 un original de l’assignation ainsi que les notifications des procès-verbaux d’assemblées générales pour lesquelles des demandes de paiement d’impayés sont faites.

L’affaire est mise en délibéré au 11 avril 2025.

Par note en délibéré reçue le 18 février 2025 du conseil du demandeur, est joint le second original de l’assignation ainsi que les avis de réception des notifications des procès verbaux des assemblées générales de 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité:

La recevabilité du syndicat des copropriétaires pour agir contre le défendeur ne fait pas débat.

L’assignation étant recevable, il convient de statuer au fond.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus:

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale démontrant que la SCI est propriétaire des lots pour lesquels des charges sont impayées,

— les appels de charges et travaux,

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 05 juin 2018, 20 juin 2019, 16 novembre 2020, 11 janvier 2021, 17 juin 2021, 19 mai 2022 et notamment ceux du 01 juin 2023 et 25 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux uniquement pour 2024, les comptes de travaux étant rejetés pour l’année 2023 ainsi que les attestations de non recours de ces assemblées générales,

— le décompte de la créance au 23 août 2024 pour la période du 31 mars 2023 au 23 août 2024,

— la lettre de mise en demeure de M^e GOLDSTEIN, avocat, du 14 mars 2024, sans accusé de réception joint,

— le contrat du nouveau syndic ATRIUM GESTION du 25 juin 2024,

Il ressort de ces documents que sur plusieurs exercices les comptes pour le budget et les fonds de travaux ont été rejetés par le syndicat des copropriétaires et qu’en ce qui concerne les exercices 2023 et 2024 pour lesquels des impayés sont réclamés, les comptes de travaux pour l’exercice 2023 ont été rejetés par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 25 juin 2024.

En conséquence, la créance pour les comptes de travaux 2023 n’étant ni certaine, ni liquide ni exigible, il ne peut en être demandé le paiement.

La créance liquide, certaine et exigible dont est redevable la SCI CLUB DES CINQ pour les charges courantes 2023 et 2024 et les fonds de travaux 2024 s’élève à la somme de: 8.454,32 euros.

Elle est donc condamnée au paiement de cette somme qui produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 10 décembre 2024, la preuve de l’envoi par courrier recommandé de la lettre du 14 mars 2024 du conseil du requérant n’étant pas jointe, elle ne peut être retenue comme point de départ pour le calcul des intérêts au taux légal.

La demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur les frais de recouvrement:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une lettre de mise en demeure du 26 avril 2023, du 16 février 2024 et de frais de relance du 26 mai 2023.

Aucun de ces courriers n’étant produits, la demande est rejetée.

Concernant les frais de « transmission à avocat » ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. De plus, le contrat du syndic LOISELET ET DAIGREMONT, syndic en cours lors de la réalisation de ces frais n’est pas produit.

En conséquence, la demande n’étant pas justifiée, elle est rejetée.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1153 alinéa 4 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque des tracasseries et un préjudice financier causés par les impayés du défendeur.

Outre que le préjudice financier n’est étayé par aucun élément, la mauvaise foi du défendeur n’est pas démontrée.

De plus, les frais liés aux tracasseries de la procdéure font déjà l’objet de la demande au titre de l’art 700 du CPC.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant pas démontré, le syndicat des copropriétaires est débouté de cette demande.

— Sur les demandes accessoires:

La SCI CLUB DES CINQ, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1.000,00 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] sise [Adresse 4]. représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION,

CONDAMNE la SCI CLUB DES CINQ prise en la personne de ses représentaux légaux à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] 1 sise [Adresse 3]) représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, les sommes de:

—  8.454,32 euros au titre des charges de copropriété, de cotisations de fonds travaux selon décompte arrêté au 23 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, et dit n’y avoir lieu à la capitalisation des intérêts,

—  1.000, 00 euros au titre de l’art 700 du CPC,

— les dépens de l’instance,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] sise [Adresse 3]) représenté par son syndic, la société ATRIUM GESTION, de sa demande de condamnation:

— au titre des frais de recouvrement,

— au paiement de dommages et intérêts,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE