TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 JANVIER 2025

N° RG 24/00091 – N° Portalis DB22-W-B7I-RZX3

Code NAC : 30B

AFFAIRE : Société EPARGNE PIERRE C/ S.A.S. OXIBOX

DEMANDERESSE

La Société EPARGNE PIERRE,

Société civile de placement collectif immobilier, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 794 246 975, ayant son siège social sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice, la société ATLAND VOISIN, domiciliée en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Coralie LEMAITRE-PRUNAC, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 666, M^e Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE,

DEFENDERESSE

La Société OXIBOX,

Société par actions simplifiée au capital de 380.375 €, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 483 520 375, ayant son siège social sis [Adresse 2], représentée par son Président en exercice Monsieur [M] [H], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Aude SERRES VAN GAVER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 697

Débats tenus à l’audience du : 26 Novembre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 26 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 12 octobre 2022, la société EPARGNE PIERRE a donné à bail commercial à la société OXIBOX les locaux sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2023, la , la société EPARGNE PIERRE a fait déliver à la société OXIBOX un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 janvier 2024, la société EPARGNE PIERRE a fait assigner en référé la société OXIBOX devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 8 septembre 2023,

— ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 110 085,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 10 janvier 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, jusqu’ à la complète libération des locaux,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer (380,22 euros) et l’état des inscriptions (24,82 euros) et droit de plaidoirie (13 euros).

Aux termes de ses conclusions, la demanderesse maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 169.467,92 euros, arrêtée au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et conclut au débouté des demandes de la société OXIBOX.

Elle conteste les arguments de la locataire en indiquant que la prétendue obligation de raccordement des locaux à la Fibre n’est étayée par aucune pièce versée aux débats et n’est pas prévue au bail ; qu’elle a pris en charge le dégât des eaux du 17 janvier 2023, qui ne concernait qu’une zone très limitée, et avoir effectué les travaux réparatoires ; que s’agissant des climatiseurs réversibles, le dysfonctionnement de deux climatiseurs, signalé en novembre 2022, n’entrainait pas une impossibilité totale d’user des locaux ; la bailleresse a fait réaliser un audit pour déterminer l’origine des dysfonctionnements et définir les travaux réparatoires, qui seront réalisés fin 2023, et bien que les désordres de chauffage/climatisation vont perdurer, il n’est pas prouvé que le choix d’un télétravail généralisé soit imputable au seul et unique dysfonctionnement de certaines unités de chauffage/climatisation.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— juger qu’il existe des contestations sérieuses et qu’en conséquence il n’y a pas lieu à référé,

— à titre subsidiaire, débouter la société EPARGNE PIERRE de l’ensemble de ses demandes, en disant qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles en ne donnant pas à bail un local conforme et en ne justifiant pas auprès de son locataire de l’utilisation des provisions sur charge et en ne procédant à aucune régularisation,

— réviser le montant du loyer conformément aux préjudices subis par la société OXIBOX,

— condamner la société EPARGNE PIERRE à lui verser la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que très rapidement après être entrée en possession des locaux pris, elle a constaté de nombreux dysfonctionnements et désagréments perturbant la jouissance des locaux : absence de raccordement à la Fibre contrairement aux engagements pris par le bailleur, dysfonctionnement des climatiseurs/chauffages, dégât des eaux survenu le 17 janvier 2023, lesquels ne lui ont pas permis d’user normalement des locaux loués. Elle précise que compte tenu de la passivité de la bailleresses et des manquements aux obligations essentielles inhérentes au contrat de bail, privant la société OXIBOX de la jouissance paisible du bien loué, cette dernière a sollicité une remise sur le montant du loyer qui puisse prendre en compte les préjudices subis. Elle indique qu’en outre, elle a rencontré de nombreuses difficultés pour obtenir des informations précises et fiables sur les provisions sur charges mise à sa charge.

Elle affirme donc qu’il existe bien d’importantes contestations sérieuses rendant impossible le prononcé, en référé, la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire, expliquant n’avoir pas volontairement suspendu le paiement du loyer, n’ayant pas eu d’autre choix en raison du comportement du bailleur ; de plus, compte tenu des préjudices de jouissance qu’elle a subi, le montant du loyer doit nécessairement être révisé judiciairement, pour que soient pris en compte les préjudices.

La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, si la bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 7 août 2023, demeuré infructueux, que la locataire a cessé de payer ses loyers, il n’en demeure pas moins qu’elle ne justifie pas des provisions sur charges et des calculs de régularisation de charges, ne permettant pas ainsi de déterminer, avec l’évidence requise en référé, le montant de la créance locative.

Dès lors, la demande se heurte à une contestation sérieuse et relève de la compétence du juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes tant principales que reconventionnelle.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chacune des parties conservera ses frais irrépétibles.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes principales et reconventionnelle,

Disons que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles,

Laissons les dépens à la charge de la demanderesse.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY