TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 25/51298 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CYU

AS M N° : 4

Assignation du :

19 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

S.A. NATIOCREDIBAIL

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Quentin SIGRIST de la SELEURL SIGRIST & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #L0098

DEFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS – #B0119

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte authentique en date du 22 décembre 2017, la société Natiocrédibail a conclu avec la SCI [Adresse 12] un contrat de crédit-bail immobilier ayant pour objet le financement de l’acquisition de lots de copropriété n°218, 219, 223 et 224 au sein du bien immobilier sis [Adresse 3], pour un investissement de 1.538.574 euros hors taxe, pour une durée de douze années, à compter du 22 décembre 2017 jusqu’au 22 décembre 2019.

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2017, la SCI [Adresse 12] a donné en sous location commerciale à la société Brand developpement les locaux sis [Adresse 3], pour une durée de dix années à compter du 22 décembre 2017, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 90.000 euros hors taxes et hors charges, payables trimestriellement et d’avance.

Des loyers et charges étant demeurés impayés à compter du mois de juillet 2023, la société Natiocrédibail a, par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, fait délivrer à la SCI [Adresse 12] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 50.409, 50 euros.

Des loyers et charges étant à nouveau demeurés impayés à compter du mois d’octobre 2023, la société Natiocrédibail a, par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, fait délivrer à la SCI [Adresse 12] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 133.395, 88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, la SCI [Adresse 12] a fait assigner la société Brand developpement devant le tribunal judiciaire de Paris afin de la voir condamner au paiement de la somme de 162.383, 26 euros.

Par jugement en date du 9 décembre 2024, la société Brand developpement a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde judiciaire.

Des loyers et charges étant à nouveau demeurés impayés à compter du mois de juillet 2024, la société Natiocrédibail a, par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, fait délivrer à la SCI [Adresse 12] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 184.411, 46 euros. Ce commandement a été dénoncé aux cautions, MM. [W] et [J], par actes de commissaire de justice en date du 13 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de crédit-bail et visée dans le commandement de payer délivré le 9 janvier 2025, la société Natiocrédibail a, par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, fait assigner la SCI [Adresse 12] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire a initialement été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et a fait l’objet de deux renvois, le premier à la demande des parties, des discussions étant en cours et le second à la demande de la société défenderesse.

A l’audience de renvoi en date du 2 octobre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société Natiocrédibail a demandé au juge des référés, au visa des articles 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 1103, 1104 et 504 du code civil, de :

«  DEBOUTER la SCI [Adresse 12] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONSTATER que la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier conclu le 22 décembre

2017 est intervenue de plein droit le 25 janvier 2025 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la SCI [Adresse 12] de l’ensemble immobilier composé de la section CQ n°[Cadastre 7], [Adresse 2] pour une surface de 00 ha 22 a 63 ca, lots n° 218, n° 219, n° [Cadastre 4] et n° [Cadastre 5] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le recours éventuel à la force publique et ce, sous astreinte de 2.500,00 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, jusqu’au jour de la libération effective des lieux et de la remise des clefs à la société NATIOCREDIBAIL ;

DIRE que Madame ou Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de PARIS, se réserve expressément le pouvoir de liquider l’astreinte, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

AUTORISER la société NATIOCREDIBAIL à séquestrer sur place ou en garde meubles, les biens mobiliers garnissant l’immeuble et qui appartiennent à la SCI [Adresse 12], à ses risques et frais exclusifs ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 12] à payer à titre provisionnel à la société NATIOCREDIBAIL la somme totale de 184.411,46 € TTC au titre des sommes arriérées au jour à la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail immobilier, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 12] à payer à titre provisionnel à la société NATIOCREDIBAIL une indemnité d’occupation mensuelle de 15.899,97 € TTC (sur base du taux de TVA actuellement en vigueur), outre les charges contractuelles, justifiées par la société NATIOCREDIBAIL, toute période commencée étant intégralement due à compter du 25 janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la SCI [Adresse 12] et par tout occupant de son chef ;

CONDAMNER à titre provisionnel la SCI [Adresse 11] à régler les charges et impôts sollicités, justifiés par la société NATIOCREDIBAIL, liés à l’occupation de l’immeuble jusqu’à sa libération effective ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 12] à payer à la société NATIOCREDIBAIL la somme de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 12] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié à la SCI [Adresse 12] le 9 janvier 2025 et dénoncé aux cautions les 13 janvier 2025, représentant un montant total de 397,73 € ".

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI [Adresse 12] a demandé au juge des référés, au visa des articles 1195 et 1345-3 du code civil, 127, 127-1 et 131-1 du code de procédure civile, de :

— A titre principal, ordonner une médiation et désigner tel médiateur qu’il lui plaira,

— A titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse sur l’application de l’article 1195 du code civil,

— A titre plus subsidiaire, lui octroyer un délai de 24 mois pour régler les sommes sollicitées par la société Natiocrédibail et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— En toutes hypothèse, débouter la société Natiocrédibail de l’ensemble de ses demandes et la condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile de 1.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a, par ailleurs, sollicité le rejet des conclusions et des pièces qui lui ont été communiquées peu avant l’audience en raison du non-respect du principe du contradictoire.

Par ordonnance en date du 30 octobre 2025, le juge des référés a rejeté la demande de la SCI [Adresse 12] tendant à ce que les dernières conclusions et pièces de la société Natiocrédibail soient écartées des débats, donné injonction aux parties de rencontrer, pour un rendez-vous d’information sur la conciliation, un conciliateur et renvoyé l’affaire à l’audience du 8 janvier 2026.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 8 janvier 2026, la société Natiocrédibail et la SCI [Adresse 12] ont, par l’intermédiaire de leurs conseils respectifs, maintenu leurs demandes telles que contenues dans les conclusions déposées lors de l’audience du 2 octobre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur les demandes de la SCI [Adresse 12] d’irrecevabilité des conclusions et des pièces et de médiation

Dès lors qu’il a déjà été statué sur ces demandes par l’ordonnance rendue le 30 octobre 2025, il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur celles-ci.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un contrat à exécution successive et la résiliation de droit d’un tel contrat.

En l’espèce, le contrat de crédit-bail immobilier comporte une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 9 janvier 2025 par la société Natiocrédibail à la SCI [Adresse 12] pour avoir paiement de la somme de 184.411, 46 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai de quinze jours, lequel est prévu aux termes de la clause dite de résiliation insérée au contrat de crédit-bail.

Afin de s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la SCI [Adresse 12] invoque, sur le fondement de l’article 1195 du code civil, l’imprévision, exposant qu’elle ne pouvait pas raisonnablement prévoir que la société Brand developpement – à qui elle a donné en sous-location commerciale les locaux avec l’autorisation de la société Natiocrédibail – ferait défaut sur le paiement de ses sous-loyers.

Toutefois, la défaillance d’un sous-locataire ne saurait constituer une circonstance imprévisible au sens de l’article 1195 du code civil, étant parfaitement prévisible que le sous-locataire ne règle pas ses loyers, raison pour laquelle le contrat conclu entre la SCI [Adresse 12] et la société Brand developpement stipule une clause résolutoire de plein droit applicable notamment en cas de non-paiement par le sous-locataire de l’un des termes du loyer convenu ou des charges, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est, ainsi, soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer délivré le 9 janvier 2025.

En conséquence, c’est à bon droit que la société Natiocrédibail sollicite le bénéfice de l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de crédit-bail immobilier.

Il sera ainsi constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 janvier 2025.

Sur les demandes de la SCI [Adresse 12] de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aucun texte n’autorise ainsi la suspension des effets d’une clause résolutoire acquise d’un contrat de crédit-bail (3e Civ., 23 juin 2011, pourvoi n°10-18.396).

En l’espèce, la demande de suspension des effets de la clause résolutoire contenue, non pas dans un bail commercial, mais dans un contrat de crédit-bail, sera, en conséquence, rejetée.

En outre, la demande de délais de paiement formée par la SCI [Adresse 12] sera également rejetée dès lors qu’elle ne produit aucune pièce relative à sa situation financière et ainsi aucun élément de nature à établir qu’elle va pouvoir solder sa dette, alors qu’il n’est pas contesté qu’elle n’a pas payé un seul loyer depuis la délivrance du commandement de payer le 9 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location-gérance, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la SCI [Adresse 12] de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant, toutefois, les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du contrat de location gérance par l’effet de la clause résolutoire, le locataire gérant n’est plus débiteur de redevances mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la SCI [Adresse 12] jusqu’à la libération effective des lieux sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande en ce sens de la société Natiocrédibail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Natiocrédibail sollicite la condamnation de la SCI [Adresse 12] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 184.411, 46 euros au titre des loyers, charges et accessoires, avec intérêts à compter de l’ordonnance à intervenir.

Il ressort du contrat de crédit-bail, et du décompte actualisé au 1er février 2025 que cette somme est due par la SCI [Adresse 12], ce qu’au demeurant, cette dernière ne conteste pas.

La SCI [Adresse 12] sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme de 184.411, 46 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, conformément à la demande de la société Natiocrédibail.

Sur les demandes accessoires

La SCI [Adresse 12], partie perdante, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 9 janvier 2025 et dénoncé aux cautions le 13 janvier 2025.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Natiocrédibail une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 24 janvier 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du contrat de crédit-bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce contrat de crédit-bail ;

Rejetons les demandes de la SCI [Adresse 12] de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SCI [Adresse 12] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], lesquels sont définis aux termes du contrat de crédit-bail immobilier en date du 22 décembre 2017, et ce, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SCI [Adresse 12] à payer à la société Natiocrédibail une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat de crédit-bail, à compter du 25 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons par provision la SCI [Adresse 12] à payer à la société Natiocrédibail la somme de 184.411, 46 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2025 (premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamnons la SCI [Adresse 12] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 9 janvier 2025 et dénoncé aux cautions le 13 janvier 2025 ;

Condamnons la SCI [Adresse 12] à payer à la société Natiocrédibail la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10] le 05 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ