TRIBUNAL

de [Localité 19]

[Adresse 7]

[Localité 9]

N° RG 24/00540 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLAC

JUGEMENT

Du : 15 Avril 2025

S.D.C. [Adresse 15] REPRESENTE PAR SON SYNDIC

C/

[T] [H], [C] [K] épouse [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e CASSEL

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [H]

Mme [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 15 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 13 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 16], [Adresse 3] et [Adresse 6], représenté par son syndic la Société CABINET LOISELET [Localité 14], FILS ET F.[W]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [H]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non comparant

Madame [C] [K] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 10]

non comparante

A l’audience du 13 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [H] et Madame [O] [K] épouse [H] (ci-après les époux [H]) sont propriétaires des lots n° 94 et n°215 situés dans un immeuble [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à GUYANCOURT (78280), représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LOISELET PERE, FILS ET F. [W], a fait assigner les époux [H] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des charges de copropriété impayées, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement, ou à défaut, in solidum, à lui verser les sommes suivantes :

—  3.553,90€ au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 21 août 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

—  707,59€ au titre des frais de recouvrement,

—  1.000,00€ à titre de dommages et intérêts,

—  1.800,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris les frais de délivrance du commandement de payer si ces derniers ne sont pas retenus dans les frais.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience le 13 février 2025.

Au jour de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LOISELET [Localité 14], FILS ET F. [W], se réfère aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 6 février 2025 aux défendeurs, reprenant les termes de son acte introductif d’instance pour l’essentiel sauf en ce que la demande de demande de condamnation au titre de l’arriéré des charges de copropriété a été actualisé à la somme de 5065,18 euros, au 22 janvier inclus (avant répartition de l’exercice 2024) avec intérêts au taux légal à compter de la délivance de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires expose pour l’essentiel que les époux [H] ne se sont pas acquittés du paiement de leurs charges de copropriété, de telle sorte que le Syndicat des copropriétaires a été contraint de leur adresser des lettres de relance et de mise en demeure par le biais de son syndic à plusieurs reprises ; que le comportement des débiteurs, faisant preuve d’une certaine négligence à l’égard de leurs copropriétaires, porte atteinte au bon fonctionnement de la copropriété.

Cité à étude, les époux [H] ne comparaissent pas, ni personne pour les représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 15 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

— Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], [Adresse 4] & [Adresse 5] sis à [Localité 12], verse aux débats :

— La matrice cadastrale,

— Le contrat de syndic

— Des lettres de mise en demeure et de relance et lettre RAR de mise en demeure,

— Le relevé de comptes copropriétaire,

— Les procès-verbaux des assemblées générales et attestations de non-recours,

— Les appels de fonds trimestriels et travaux.

Par ailleurs, les époux [H], non comparants, ne justifient pas de versements éventuellement effectués ou d’erreur dans le décompte produit.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], [Adresse 4] & [Adresse 5] sis à [Localité 12], justifie ainsi que les époux [H] ne se sont pas acquittés de l’intégralité de leurs charges de copropriété dues pour un montant de 5 065,18 euros (sans frais).

Il convient en conséquence de condamner solidairement les époux [H] au paiement de la somme de 5 065,18 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 22 janvier 2025.

— Sur les sommes nécessaires au recouvrement de la créance

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de 2ème relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], [Adresse 4] & [Adresse 5] sis à [Localité 12] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables aux époux [H], la somme de 41,48 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure en date du 26 juillet 2023, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, les époux [H] seront condamnés solidairement à verser la somme de 41,48 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] & [Adresse 5] à [Localité 12], au titre des frais de recouvrement nécessaires.

— Sur les dommages et intérêts

Il ressort du dossier que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] & [Adresse 5] à [Localité 12]. En n’honorant pas les appels de charge et les mises en demeure dont ils ont fait l’objet, les débiteurs contraignent leurs copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Alors, les manquements apportés par les époux [H] au paiement de leurs redevances, sans justification de leur carence, ont eu des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien. Il convient donc de condamner in solidum les débiteurs à verser la somme de 300,00 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 18] à [Localité 12] à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

— Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique des défendeurs, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles non-compris dans les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], [Adresse 4] & [Adresse 5] sis à [Localité 12]. Il convient alors de condamner in solidum les défendeurs à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300,00 euros en application de l’article précité.

— Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [H], qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, à l’exclusion du commandement de payer du 6 octobre 2023, la délivrance d’un tel acte ne pouvant entrer dans la catgéorie des dépens pour les besoins de la présente cause.

— Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [H] et Madame [O] [K] épouse [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 13] & [Adresse 5] sis à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LOISELET [Localité 14], FILS ET F. [W], la somme de 5065,18 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 22 janvier 2025, ainsi que la somme de 41,48 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, majorées des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [K] épouse [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], [Adresse 4] & [Adresse 5] sis à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LOISELET [Localité 14], FILS ET F. [W], la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [K] épouse [H] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], [Adresse 4] & [Adresse 5] sis à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, la société CABINET LOISELET [Localité 14], FILS ET F. [W], la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [H] et Madame [O] [K] épouse [H] aux entiers dépens de la présente instance, à l’exclusion expresse des coûts du commandement de payer du 6 octobre 2023 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement du greffe du tribunal judiciaire, le 15 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,