MINUTE N°

N° RG 24/00638 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOKX

S.D.C. de l’immeuble [Adresse 2]

C/

Monsieur [J] [F] [R]

Madame [N] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Avril 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la société anonyme cabinet A2BCD, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro B 304 497 183 – dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par un avocat durant l’audience

d’une part,

DÉFENDEURS:

Monsieur [J] [F] [R] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [N] [Z] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier présent lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Dominique TOURNIER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [J] [F] [R]

Madame [N] [Z]

PROCEDURE:

Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] sont propriétaires du lot 50 dépendant de la copropriété, sise [Adresse 1] à [Localité 8] représentée par son syndic le Cabinet A2BCD.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, le Cabinet A2BCD a, par actede commissaire de justice en date du 20 juillet 2024, fait assigner Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] devant ce tribunal aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:

—  4.681,77 euros au titre des charges, travaux de copropriété et frais arrêtés au 03 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 832,49 euros , puis à compter du 11 septembre 2023 sur la somme de 1.788,60 euros puis à compter du 13 décembre 2023 sur la somme de 2.906,02 euros, puis à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2.300,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

A l’audience du 21 janvier 2025, seul le conseil du syndicat des propriétaires est présent.

Il maintient les prétentions figurant dans l’assignation et indique que la dette est en hausse pour s’élever à la somme de 7.660, 51 euros selon décompte arrêté au 14 janvier 2025.

Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] ayant été cité régulièrement à personne pour cette dernière et à domicile pour Monsieur [R], il sera statué par jugement réputé contradictoire

Une note en délibéré est demandée pour que soit produits les notifications des procès- verbaux d’assemblée générale avant le 21 février 2025.

Par note reçue le 03 février 2025, le demandeur a produit la notification du procès-verbal d’assemblée générale du 22 avril 2024 et a mentionné que les défendeurs étant présents et non opposants lors de l’assemblée générale du 03 mai 2023, la notification du procès-verbal leur a été adressé par pli simple, ce dont il justifie.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale démontrant que Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] sont propriétaires du lot pour lequel des charges sont impayées,

— les appels individuels de charges et travaux du 1 er trimestre 2023 au 2ème trimestre 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date des 03 mai 2023, et 22 avril 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux, ainsi que l’attestation de non recours pour l’ assemblée générale du 03 mai 2023,

— le décompte de la créance arrêtée au 03 juin 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 22 avril 2024,

— la sommation de payer signifiée par commissaire de justice du 13 décembre 2023 par signification à personne pour le défendeur et par signification à domicile pour la défenderesse,

— le contrat de syndic,

Il ressort de ces documents que Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] restent devoir la somme de 3.595,76 euros au titre de charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 22 avril 2024, provision du deuxième trimestre 2024 inclus.

Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

La somme de 2.759, 16 euros produira intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de la sommation de payer par commissaire de justice et à compter de l’assignation, soit le 20 juillet 2024 pour le surplus, soit la somme de 836,66 euros.

— sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il a été produit la sommation de payer du 13 décembre 2023 dont le paiement est demandé à deux reprises : au titre des frais et au titre des des dépens.

C’est effectivement au titre des dépens que les défendeurs seront solidairement condamnés à payer ces frais.

Il a été justifié de la lettre de mise en demeure du 22 février 2023, du 11 septembre 2023 et de la relance après mise en demeure du 20 mars 2023.

Conformément à la tarification du contrat de syndic, les frais de ces 3 actes qui s’élèvent à la somme de 107, 00 euros TTC seront accueillis car ils sont des frais justifiés et nécessaires au sens du texte précité.

En revanche, les frais d’honoraires de constitution d’hypothèque n’étant justifiés par la production d’aucun acte, ils seront rejetés.

Egalement, les frais de «transmission de dossier à l’auxiliaire de justice et à l’avocat » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étant donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils seront rejetés.

Ainsi, au titre des frais de recouvrement, Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] seront condamnés solidairement à la somme de 107, 00 euros somme qui produira intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023, date de la sommation de payer par commissaire de justice

— sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque des difficultés de trésorerie causées par les impayés de charges en dépit des relances amiables du syndic.

Or, il apparaît que les difficultés de trésorie alléguées ne sont étayées par aucun élément.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant pas démontré, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande.

— sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment les frais de la sommation de payer.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 1.200,00 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] seront solidairement condamnés à son paiement.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [R] et Madame [N] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic le Cabinet A2BCD les sommes de:

—  3.702,76 euros au titre des charges de copropriété, de cotisations de fonds travaux et de frais suivant arrêté de compte au 22 avril 2024, provision du deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 (date de la sommation de payer) sur la somme de 2.866, 16 euros et sur le suplus, soit la somme de 836,66 euros à compter du 20 juillet 2024 (date de l’assignation),

—  1.200, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de la sommation de payer,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic le Cabinet A2BCD de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ainsi qu’à sa demande de condamnation d’honoraires de transmission de dossier et de constitution d’hypothèque au titre des frais,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 11 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE