MINUTE N°

N° RG 24/00070 – N° Portalis DB22-W-B7I-SAVB

Monsieur [F] [L]

Madame [I] [D] épouse [L]

C/

S.C.I. SCI MILLY

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [L], né le 06 septembre 1979 à [Localité 8] (Egypte) – demeurant [Adresse 1]

Non comparant, représenté par Maître Myriam LAFFAITEUR FESSENMAYER, avocat au barreau de PARIS

Madame [I] [D] épouse [L], née le 08 février 1985 à [Localité 11] ([Localité 10]-Atlantique – 44) – demeurant [Adresse 1]

Non comparante, représentée par Maître Myriam LAFFAITEUR FESSENMAYER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société civile immobilière SCI MILLY, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro 889 599 841 – dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par la société anonyme CDC HABITAT, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de Paris sous le numéro B 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier présent lors de débats : Thomas BOUMIER

Greffier présent lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marc-Antoine PEREZ

1 copie certifiée conforme à : Maître Myriam LAFFAITEUR FESSENMAYER

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 19 juillet 2023, la S.A. CDC HABITAT agissant pour la compte de la société SCI MILLY a donné à bail à monsieur [F] [L] et madame [I] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de1.655,97 € et 215,97 € de provision sur charges.

Monsieur [F] [L] et madame [I] [L] ont fait assigner la société SCI MILLY devant le tribunal de Saint-Germain-en-Laye.

A l’audience du 1er juillet 2025, monsieur [F] [L] et madame [I] [L] étaient représentés par leur conseil et demandaient de condamner la société SCI MILLY à mettre en conformité le logement aux termes de travaux n’excédant pas 3 mois, sous astreinte ; se réserver la compétence pour liquider l’astreinte, réduire le montant du loyer à hauteur de 10%; et de condamner la défenderesse à leur verser les sommes de 275,36 € au titre de l’acquisition de chauffages électriques, 286 € au titre de leur surconsommation électrique, 2.000 € au titre de leur préjudice morale, outre 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir que leur logement souffre d’un chauffage insuffisant, tombant régulièrement en panne. Outre ces difficultés, il dénoncent des dysfonctionnements dans la production d’eau chaude, défaillante. Ils ont alerté dès le 8 janvier 2024 leur bailleur sur le fait qu’ils n’avaient plus d’eau chaude sanitaire ni de chauffage. Faute d’obtenir une réponse, ils ont expédié une mise en demeure le 12 janvier 2024, sans aucune réponse autre qu’un mail expédié à tous les locataires. Ils dénoncent l’absence de régularisation de la situation depuis lors puisque des pannes de chauffage ont été signalé en novembre 2024, janvier 2025.

La société SCI MILLY demandait de débouter monsieur et madame [F] [L] de toutes leurs demandes et de les condamner à lui verser 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le logement a été donné à la location alors qu’il était neuf et que c’est un équipement collectif installé dans les parties communes de la propriété qui dysfonctionne, or en qualité de bailleur il n’est tenu que de répondre aux équipements privatifs. Elle estime que si des pannes ont bien eu lieu, elles ont été sporadiques et ne peuvent s’analyser en une absence de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Elle rappelle que la chaudière est programmée pour que les radiateurs s’éteignent lorsque la température de 19° est atteinte. Elle rapporte qu’une expertise judiciaire est en cours, dans le cadre d’une instance pendante devant le tribunal judiciaire de Versailles, pour examiner les désordres et indiquer les travaux nécessaires. Elle estime que les locataires ne rapportent pas la preuve permettant de lui imputer une quelconque surconsommation énergétique.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité de la société SCI MILLY – bailleur

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret du 30 janvier 2002 précise que les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Les articles 1719 et suivants du code civil sont à combiner avec l’obligation de délibrance et d’entretien qui pèse sur le bailleur. Ainsi le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

En l’espèce, le logement donné à la location à monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L] appartient à l’éco-quartier [Adresse 12], programme de construction livré fin 2022. Les demandeurs sont les premiers à habiter le logement qui appartient à un ensemble immobilier d’envergure soumis à la copropriété. Ces derniers se plaignent de dysfonctionements qui affectent gravement et durablement le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. Ils demandent la condamnation de la société SCI MILLY à exécuter les travaux de réparation du système de chauffage et d’eau chaude.

Le bail a été signé le 19 juillet 2023, or des remontées concernant le dysfonctionnement du chauffage ont été matéralisées dès le 19 octobre 2023 (trois jours après sa mise en route) les échanges montrent que le problème a perduré jusqu’en janvier 2024. De même, le 19 novembre 2023, un signalement concernant le défaut d’eau chaude a été émis et semble n’avoir été traité que le 7 décembre 2023. Des travaux sur la chaufferie ont éte effectués le 23 janvier 2024. Le 27 novembre 2024, le 16 janvier 2025, le 10 avril 2025, le 20 juin 2025 et le 22 juin 2025, les locataires ont à nouveau fait remonter l’absence d’eau chaude. Le 16 janvier 2025 et 10 avril 2025 ils ont fait savoir que la température de leur logement était insuffisante.

Le bailleur conteste l’absence de chauffage et a regretté l’absence de coopération des locataires pour pouvoir effectuer un relevé de température et ainsi s’assurer que la température de 19°, à laquelle le chauffage s’arrête, n’était pas atteinte. Il justifie avoir mis en demeure la SSCI [Adresse 9] de prendre toutes les mesures nécessaires pour remédier aux dysfonctionnement de la chaudière et de la pompe à chaleur. Par ailleurs, une instance est en cours devant le tribunal judiciaire de Versailles avec une expertise, pour identifier les dysfonctionnements de la chaudière et y remédier.

La société SCI MILLY, tout en contestant l’impact des pannes de chauffage et d’eau chaude, produit l’assignation devant le tribunal judiciaire de Versailles en date du 24 avril 2024, dans laquelle le syndic de copropriétaires de l’immeuble concerné a reconnu les dysfonctionnements de la chaudière, avec des pannes. De plus, dans le courrier qu’il envoie à la SSCI [Adresse 9] le 16 février 2024, elle se prévaut de pannes récurrentes de la chaudières entraînant une absence de chauffage et d’eau chaude.

Ces dysfonctionnements se sont donc matérialisés dès l’automne 2023 et perdurent dans le temps, mêmes s’ils sont épisodiques. Ils ont pour source un équipement collectif. Il convient de rappeler que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée pour manquement à son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué lorsque les nuisances proviennent, comme en l’espèce, des parties communes d’un immeuble en copropriété, sauf s’il n’a pas entrepris de diligences suffisantes pour mettre fin au trouble de jouissance subi par son locataire.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le bailleur, via CDC HABITAT, a toujours traité les demandes d’interventions et répondu aux locataires. Il a également saisi la SSCI [Adresse 9] dès le mois de février 2024, alors que des travaux avaient déjà été diligentés suite aux plaintes des locataires. Il a également saisi le conseil syndical pour faire remédier à divers réserves, dont certaines concernent la chaufferie.Ce dernier, après délibération et autorisation des copropriétaires, a agi en justice. La société SCI MILLY ne pouvait faire plus que ce qu’elle a accompli dans l’intérêt des locataires. Sa responsabilité ne peut être engagée et elle ne saurait être tenue aux conséquences dommageables des désordres.

Monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L] seront déboutés de leurs demandes de travaux de mise en conformité et indemnitaires.

2- Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L], parties perdantes, seront tenus in soldium aux entiers dépens de l’instance.

Compte tenu de la situation respectives des parties, ils seront condamnés in solidum à verser à la société SCI MILLY la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles exposés.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L] à payer à la société SCI MILLY la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [F] [L] et madame [I] [D] épouse [L] aux entiers dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye, le 11 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,