Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx sgl jcp fond, 12 mars 2025, n° 24/00365

TJ Versailles 12 mars 2025

Arguments

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Accepté
Conditions d'acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer a été signifié et est resté sans effet pendant plus de deux mois, permettant ainsi la résiliation du bail.
Autre
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés à la locataire, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Reconnaissance de la dette par la locataire
La cour a constaté que la locataire n'a pas contesté le montant de la dette et a ordonné son paiement.
Autre
Indemnité d'occupation en cas de non-respect des délais
La cour a précisé que tout défaut de paiement justifiera la condamnation de la locataire à verser une indemnité mensuelle d'occupation.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées par la société
La cour a condamné la locataire à verser une somme au titre de l'article 700 en raison des démarches judiciaires nécessaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx sgl jcp fond, 12 mars 2025, n° 24/00365
Numéro(s) :	24/00365
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Pierre ANTOINE
Parties :	DOMNIS - Entreprise Sociale pour l' Habitat c/ D

Texte intégral

MINUTE N°

N° RG 24/00365 – N° Portalis DB22-W-B7I-SH3S

Madame [S] [W] [D] [U] divorcée [V]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR :

DOMNIS – Entreprise Sociale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la Société Anonyme “LE FOYER POUR TOUS-Entreprise Sociale pour l’Habitat,représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro B 592 001 648, dont le siège social est sis [Adresse 1],

représentée par Maître Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [S] [W] [D] [U] divorcée [V], née le 10 décembre 1987 à [Localité 12] (Côte d’Ivoire), demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-En-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : M^e Jean-Pierre ANTOINE

1 copie certifiée conforme à : Mme [S] [W] [D] [U] divorcée [V]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 avril 2022, la société DOMNIS a donné à bail à Madame [S] [U] divorcée [V] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 810,82 euros et 187,73 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société DOMNIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2024.

Elle a ensuite fait assigner Madame [S] [U] divorcée [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] par un acte d’huissier remis à personne physique le 11 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société DOMNIS – représentée par son conseil – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [U] divorcée [V]; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3.351,46 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société DOMNIS s’en rapporte à l’appréciation du juge des contentieux de la protection sur la demande de délais.

Madame [S] [U]divorcée [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en bénéficiant d’un délai de 36 mois pour apurer sa dette par mensualités de 95 euros tout en reprenant le paiement du loyer courant. Elle indique travailler dans le secteur médico-social, percevoir environ 1.800 euros de salaire, avoir quatre enfants de 21, 15, 7 ans et 16 mois.

Un diagnostic social et financier a été versé au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 15 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 avril 2022 contient une clause résolutoire dans ses condictions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 février 2024, pour la somme en principal de 1.686,29 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 7 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société DOMNIS produit un décompte démontrant que Madame [S] [U] divorcée [V] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.351,46 euros à la date du 6 janvier 2025.

Madame [S] [U] divorcée [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.351,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.686,29 euros à compter du commandement de payer (6 février 2024), sur la somme de 2.369,86 euros à compter de l’assignation (11 juillet 2024) et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus à conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…)Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Madame [S] [U] divorcée [V] fonde sa demande en paiement sur sa situation personnelle, percevant 1.800 euros de salaire et vivant avec ses quatre enfants à charge.

Il résulte du décompte actualisé au 6 janvier 2025 et versé aux débats par la société DOMNIS que Madame [S] [U] divorcée [V] a procédé à plusieurs virements depuis la délivrance du commandement de payer pour tenter d’apurer sa dette, sans toutefois y parvenir, démontrant ainsi sa bonne foi.

En outre, la société DOMNIS, personne morale, s’en rapporte à l’appréciation du tribunal sur la demande de délais formulée par la défenderesse.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [S] [U] divorcée [V] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [U] divorcée [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [U] divorcée [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DOMNIS, Madame [S] [U] divorcée [V] sera condamnée à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2022 entre la société DOMNIS et Madame [S] [U] divorcée [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4],

[Adresse 8] sont réunies à la date du 7 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [U] divorcée [V] à verser à la société DOMNIS la somme de 3.351,46 euros (décompte arrêté au 6 janvier 2025, incluant l’échéance du mois de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.686,29 euros à compter du commandement de payer (6 février 2024), sur la somme de 2.369,86 euros à compter de l’assignation (11 juillet 2024) et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [S] [U] divorcée [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [U] divorcée [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société DOMNIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [U] divorcée [V] soit condamnée à verser à la société DOMNIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [S] [U] divorcée [V] à verser à la société DOMNIS une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [U] divorcée [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,