TRIBUNAL

de [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00117 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SBTT

5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

JUGEMENT

du

08 avril 2025

[U] [P]

c/

Société ICF HABITAT LA SABLIERE

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître [Localité 11] BAYO

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M^e Baudouin HOCHART

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 08 Avril 2025 ;

Sous la Présidence de Sylvaine CARBONNEL, Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 03 février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Mme [U] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par Maître Saran BAYO de la SELASU SBC AVOCAT – SARAN BAYO, avocats au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR:

Société ICF HABITAT LA SABLIERE

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Baudouin HOCHART, avocat au barreau de PARIS

À l’audience du 03 février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte en date du 3 avril 2024, Madame [U] [P] a fait assigner la SA d’HLM ICF LA SABLIERE en demandant au Tribunal de :

Constater que la défenderesse a fait montre d’une négligence dans l’exécution du contrat de bail, en conséquence la condamner à lui payer :5000€ en remboursement des frais engendrés par l’inertie du bailleur4000€ au titre du préjudice moral qu’elle a subi avec sa famille et d’ordonner l’exécution provisoire.

Elle expose avoir pris à bail un appartement appartenant à la société ICF LA SABLIERE ; que des fuites d’eau ont commencé dans la cuisine et la salle de bains dès son entrée dans les lieux en octobre 2020 ; qu’elle s’est heurtée à l’inertie du bailleur , les fuites n’ayant été effectivement réparées qu’en avril 2023 ; qu’elle a dû procéder à plusieurs reprises à l’évacuation de ses enfants , devant leur servir des repas froids et leur faire prendre des douches chez des tiers ; qu’elle a été finalement contrainte de déménager .

L’affaire, placée pour l’audience du 30 septembre 2024, a fait l’objet d’un renvoi au 3 février 2025.

Madame [P] était représentée à l’audience par son avocat, qui soutenait oralement ses écritures.

Également représentée à l’audience par son avocat, la société ICF LA SABLIERE

Demandait par conclusions au Tribunal de débouter Madame [P] de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de rappeler que l’exécution du jugement à venir est de droit.

Elle expose avoir donné à bail le logement à Madame [P] le 23 octobre 2020 ; que suite à un dégât des eaux, une enquête d’hygiène était réalisée par les services de la mairie de [Localité 12] le 3 mai 2023 , à la demande de la locataire ; que les fuites avaient été réparées à la date de ce rapport  ; que plusieurs courriers ( 9 mai 2023, 2 juin 2023 , outre courrier d’une médiation le 22 mai 2023) avaient alors été adressés à Madame [P] pour lui rappeler son obligation locative, à savoir une déclaration de sinistre à son assurance , aux fins d’une prise en charge des travaux d’ embellissement ; qu’il résultait du rapport de la ville de [Localité 12] que « les fuites et infiltrations présentes dans le logement ont été réparées et que l’entretien locatif est défectueux dans le logement et l’usage des pièces y est dévoyé » ; que Madame [P] ne saurait reprocher au bailleur d’avoir fait montre de négligence dans l’exécution du contrat de bail alors qu’elle a failli à ses obligations de locataire et que l’entretien du logement était défectueux; que la demande de remboursement de frais est injustifiée et que la preuve du préjudice moral n’est pas rapportée , non plus que la faute du bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

c)d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués ». ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

Le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande…

b) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’état, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure »

Par bail en date du 23 octobre 2020, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [P] un logement de type 4F, sis [Adresse 3] à [Localité 12] (78).

Madame [P] de plaint d’inondations à répétition ayant affecté son logement dès le début du bail, ce qui l’a contrainte à quitter son logement le 20 novembre 2023.

Elle allègue avait dû faire face à des frais pour la remise en état des locaux.

Elle invoque également un préjudice moral important, ayant été contrainte de préparer à ses enfants des repas froids, et de se rendre chez des amis pour qu’ils puissent se doucher, ou de vivre quelques jours à l’hôtel.

De son côté, la bailleresse soutient que ce n’est pas elle qui a manqué à ses obligations de bailleur, mais Madame [P] qui n’a pas entretenu le local correctement, preuve en étant du rapport des services d’hygiène de la Ville de [Localité 12] du 3 mai 2023.

SUR LE PREJUDICE MATÉRIEL

Madame [P] invoque des désordres de fuites d’eau depuis l’origine.

Elle verse aux débats des relevés de comptes bancaires laissant apparaître des dépenses effectuées chez CASTORAMA depuis 2020.

Toutefois, la nature de ces achats n’est aucunement précisée.

Elle verse également aux débats :

— un devis de réparation PRO DECO en date du 8 décembre 2022 pour 370 €, mentionnant son numéro d’assurée

— un devis de réparation HOME LIFE du séjour de 1713, 65 € en date du 19 avril 2023, mentionnant le nom de son assureur et ses références d’assurée,

— une facture de peinture et de réagréage pour 1062,49€ en date du 1 er février 2023, pour semble il trois pièces, réglée pour son compte par l’assureur.

Il résulte de ces documents que l’état des lieux constaté par la VILLE de [Localité 12] le 5 mai 2023 est surprenant, puisque 'il indique :

« Suite à plusieurs dégâts des eaux dans la cuisine et la salle de bains, certains revêtements sont dégradés ;

Dans la cuisine et l’arrière cuisine, il a été constaté l’absence de revêtement de sol

Dans la salle de bains, le lavabo été enlevé (placé dans la cuisine) et la tablier de la baignoire ôté.

La locataire nous indique que l’évier était dégradé et ne tenait plus ; Elle explique avoir éliminé l’évier de la cuisine pour le remplacer par le lavabo de la salle de bains.

Des mesures réalisées par le gardien, à l’aide d’un hygromètre ont permis de constater que les sols étaient secs,

La cause des désordres ayant été résolue, il appartient à Madame [P] de faire intervenir son assurance habitation pour la réfection des embellissements. »

Il apparaît en effet que Madame [P] avait bien actionné antérieurement son assurance habitation et que les embellissements étaient pris en charge par ladite assurance.

Il n’est, en toute hypothèse, pas versé aux débats de refus de prise en charge par l’assurance.

Madame [P] ne verse aux débats aucun frais d’hôtel.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de réparation de préjudice matériel.

SURE LE PREJUDICE MORAL

Il n’est pas contesté par la société ICF LA SABLIERE, qui le reconnait d’ailleurs dans sa lettre du 5 septembre 2023 « que Madame [P] a eu plusieurs dégâts des eaux dans son appartement ».

Il résulte également du « rapport d’expertise commun » en date du 14 mars 2023, versé aux débats par Madame [P], que le sinistre de la salle de bains date du 1er mars 2022

Il y est précisé que « le sinistre est consécutif à une fuite sur la canalisation d’évacuation sous la baignoire ».

Le devis précité de PRO DÉCO pour 370,39 € date quant à lui du 8 décembre 2022.

Enfin, l''état des lieux de sortie versé aux débats par le bailleur, fait encore apparaître une flaque d’eau dans la cuisine, alors que les causes des désordres sont censées avoir été réparées, et résolues.

Nonobstant une mauvais entretien des lieux et un usage dévoyé des pièces par Madame [P], il apparaît que le logement a été affecté de plusieurs fuites d’eau, sans que la faute locative de Madame [P] concernant la cause de ces sinistres ait été démontrée, ni même invoquée.

La bailleur a donc fait preuve de négligence pendant l’exécution du contrat de location.

Madame [P] verse aux débats les attestations de Madame [W] et de Madame [S] indiquant qu’elles ont dû accueillir Madame [P] et sa famille, afin qu’elle puisse préparer à ses enfants des repas chauds ou qu’ils puissent prendre un douche, ou encore l’héberger, le temps que « les travaux réalisé dans son appartement par l’assurance durant 10 jours puissent être réalisés ».

Madame [P], qui justifie avoir souffert de ces sinistres à répétition, est bien fondée à solliciter une réparation pour ce préjudice, et il lui sera alloué une somme de 1500 €.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de la procédure :

La société ICF LA SABLIERE, qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il n’est pas formé de demande par Madame [P] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La société ICF LA SABLIERE sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

DÉBOUTE Madame [Y] [P] de sa demande en remboursement de frai,

CONDAMNE la société ICF LA SABLIERE SA [Adresse 9] à payer à Madame [U] [P] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE SA D’HLM de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société [Adresse 10] au paiement des dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction, à la date indiquée.

LE GREFFIER, LE JUGE