Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 6 mai 2025, n° 24/00363

TJ Versailles 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Preuve de l'obligation locative
La cour a constaté que les bailleurs apportaient la preuve de leur créance par le contrat de bail et le décompte des loyers.
Accepté
Reconnaissance des dégradations par la locataire
La cour a jugé que, bien que les bailleurs n'aient pas fourni tous les justificatifs, la reconnaissance des dégradations par la locataire justifiait une condamnation à des réparations locatives.
Rejeté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a estimé que les bailleurs n'avaient pas prouvé la mauvaise foi de la locataire, qui a reconnu sa dette.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 6 mai 2025, n° 24/00363
Numéro(s) :	24/00363
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isabelle HUGONIE

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 06 Mai 2025

N° RG 24/00363 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKLM

DEMANDEURS :

Monsieur [G] , [D], [J] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Isabelle HUGONIE, Avocat au barreau de PARIS

Madame [V], [P] [L] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Isabelle HUGONIE, Avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Madame [F] [N]

Chez M. [C] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e HUGONIE

Copie certifiée conforme à l’original à : Mme [N] [F]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 7 septembre 2023, monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] ont donné en location à madame [F] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3][Adresse 6], pour un loyer mensuel hors charges de 756,24€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 29 janvier 2024, sommant la locataire de verser la somme principale de 2778,75€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 26 juin 2024, monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] ont fait assigner madame [F] [N] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [F] [N] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner madame [F] [N] au paiement :

* de la somme de 6075,20€ hors frais et débours au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 7 juin 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 500€ à titre de à titre de dommages et intérêts;

* de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

Après un renvoi à l’audience du 4 février 2025, monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance et précisent que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et sollicitent la condamnation de madame [F] [N] à leur payer :

— la somme de 11 010,72€ d’impayés de loyers à ce jour,

—  7974,12€ au titre des réparations locatives.

Ils indiquent se désister de leur demande en expulsion et afférente dans la mesure où madame [F] [N] a déjà quitté les lieux.

Madame [F] [N], est présente. Elle indique avoir rencontré des difficultés financières suite à un arrêt maladie et la perte de son emploi. Elle reconnaît le principe de la dette locative et des dégradations mais fait valoir que le logement avait également des moisissures. Elle sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025 et prorogée au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le fond

Au préalable, il convient de prendre acte du désistement de la demande en expulsion dans la mesure où madame [F] [N] a quitté les lieux en cours de procédure.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de vérifier les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un simple solde locatif.

En l’espèce, monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] apportent la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le contrat de bail signé le 7 septembre 2023 ainsi qu’un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 11010,72€ d’impayés de loyers à ce jour, arrêté à la date de l’audience de ce jour.

En conséquence, madame [F] [N] sera condamnée à payer à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] la somme de 11010,72€ d’impayés de loyers à la date de l’audience, soit le 4 février 2025, étant précisé que madame [F] [N] a quitté les lieux, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2778,75€ à compter du 29 janvier 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Sur les réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Ce texte impose également au locataire de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par commissaire de justice de justice.

En l’espèce, monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] versent l’état des lieux de sortie, daté du 11 janvier 2025, ainsi qu’un décompte des frais de réparations locatives émanant de la société « Constatimmo » pour une somme totale de 7974,12€ TTC.

L’examen des pièces des demandeurs fait apparaître la présence d’une agence dans la cause (FONCIA), sans que monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] ne fournissent cependant de mandat signé. Or, l’intervention d’une agence immobilière ne saurait dispenser en tout état de cause les demandeurs de leur obligation de prouver le bienfait de leur demande.

En l’espèce, le document fourni par ce professionnel fait apparaître un tableau avec des montants de réparations et des colonnes indiquant le pourcentage à récupérer certes sur la locataire. Néanmoins, aucun justificatif de factures des travaux allégués n’est versé aux débats.

Force est de constater que seul le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie permet d’évaluer précisément le bien fondé des demandes chiffrées.

Toutefois, dans la mesure où madame [F] [N] a cependant reconnu oralement lors de l’audience l’existence de dégradations qu’elle n’a pas contesté totalement, ainsi que du caractère particulièrement récent et bref du contrat de bail, il y a lieu de condamner madame [F] [N] à verser à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] une somme forfaitaire qui sera justement appréciée au regard de l’ensemble des éléments indiqués ci-dessus à la somme de 2000€ à ce titre.

Par conséquent, madame [F] [N] sera condamnée à verser à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] la somme totale de 11010,72€ TTC au titre de l’arriéré de loyers, ainsi que 2000€ au titre des frais de réparations locatives, soit une somme totale de 13010,72€.

Sur les délais de paiement

Le juge a toujours la possibilité d’accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans devant le tribunal conformément à l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, en dépit du montant particulièrement important de la dette locative il y a lieu compte tenu de la situation financière de madame [F] [N] de lui accorder des délais de paiement tels que définis au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1153 ancien du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les pièces produites par le bailleur sont insuffisantes à démontrer la mauvaise foi de la défenderesse qui s’est présentée à l’audience et a au contraire eu l’honnêteté de reconnaître l’existence de la dette locative comme des réparations locatives à sa charge et les bailleurs ne justifient pas de leur préjudice. En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de condamner madame [F] [N] à payer à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] une somme de 200€ au titre de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] se désistent de leur demande en expulsion et afférente, madame [F] [N] ayant déjà quitté les lieux litigieux;

CONDAMNE madame [F] [N] à payer à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] la somme de 11010,72€ (onzee-mille-dix euros et soixante-douze centimes), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2778,75€ à compter du 29 janvier 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement;

DIT que madame [F] [N] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 24 mensualités d’un montant de 450€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE madame [F] [N] à payer à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] la somme de 2000€ (deux-mille euros), au titre des réparations locatives ;

DEBOUTE monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE madame [F] [N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

CONDAMNE madame [F] [N] à payer à monsieur [G] [X] et madame [V] [L] épouse [X] la somme de 200€ (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président