TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Nicolas GUERRIER

— Maître Yves MAYNE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Nicolas GUERRIER

— Maître [R] [W]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/06444

N° Portalis 352J-W-B7I-C4R6O

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le cabinet EGIM, S.A.S

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDERESSE

S.C.I. MY HOME

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Yves MAYNE de la SELARL MAYNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0059

Décision du 05 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/06444 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4R6O

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI My Home est propriétaire des lots 12,35 et 48 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées et après mise en demeure du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner la SCI My Home devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 10 mai 2024 aux fins essentielles d’obtenir le paiement de la somme de 22.470,90 euros d’arriérés des charges de copropriété sur la période du 1er janvier 223 au 28 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions en réponse notifiées par RPVA le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967, en particulier ses articles 36 et 55,

Vu l’article 1231 et 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

DEBOUTER la société MY HOME de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER la société MY HOME au paiement de la somme de 47.503,69 € au titre des charges arriérées (44.691,69 €) et des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (2.812 €) pour la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts qui doivent courir à compter :

— du 15 mars 2024, de la mise en demeure, sur la somme de 20.745,28 €,

— de la délivrance de l’assignation sur la somme de 1.725,62 €,

— de la notification des présentes conclusions pour le solde.

CONDAMNER la société MY HOME au paiement d’une somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code Civil ;

CONDAMNER la société MY HOME à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une indemnité d’un montant de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.»

Par conclusions en défense notifiées par RPVA le 5 mars 2025, la SCI My Home sollicite du tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites,

Il est demandé au Tribunal judiciaire de PARIS de :

JUGER la SCI MY HOME recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et prétentions,

DECLARER les frais de recouvrement réclamés par la société EGIM non strictement nécessaires,

DECLARER les demandes de la société EGIM infondées en ce que son décompte est incorrect,

En conséquence :

DEBOUTER la société EGIM de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la société EGIM à verser à la SCI MY HOME la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société EGIM aux entiers dépens de l’instance.».

Il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée le 4 juin 2025. Elle a été plaidée à l’audience du 4 décembre 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Postérieurement à la clôture, la SCI My Home a par message RPVA du 3 décembre 2025 communiqué une nouvelle pièce. Par message RPVA, le syndicat des copropriétaires a opposé l’irrecevabilité de la pièce et son rejet.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la pièce produite par la SCI My Home par RPVA le 3 décembre 2025

Il sera rappelé que conformément à l’article 802 du code de procédure civile, aucune pièce ne peut être produite aux débats postérieurement à l’ordonnance de clôture à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. En conséquence, la pièce produite par la SCI My Home par RPVA le 3 décembre 2025 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges arrêtées d’un montant de 44.691,69 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 inclus.

En défense, la SCI My Home conclut au débouté en affirmant que le décompte est incorrect en ce qu’il inclut des frais de recouvrement non nécessaires.

Sur ce,

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la SCI My Home est propriétaire des lots n°12, 35 et 48.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2021, 10 mai 2023, 22 juin 2023, 6 novembre 2023, 27 mars 2024 et 4 septembre 2025 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021/2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2022/2023 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance arrêté au 1er avril 2025.

Si la SCI My Home conteste le caractère nécessaire des frais de recouvrement, ce moyen ne saurait invalider le décompte des charges de copropriété et faire échec à la demande en paiement à ce titre du syndicat des copropriétaires.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 44.691,69 euros qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse, somme qui n’est pas contestée en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI My Home à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 44.691,69 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 20.745, 28 euros, à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation sur la somme de 1.725,62 euros et à compter du 5 mai 2025 sur le surplus.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de frais de recouvrement d’un montant de 2.812 euros comprenant des prestations facturées par le syndic liées aux relances, mises en demeure, désistement d’audience, dossier contentieux et suivi de dossier.

Il fait valoir que ces frais sont justifiés par la carence de la défenderesse à régler ses charges depuis de nombreuses années

En défense, la SCI My Home fait valoir que les frais de recouvrement sollicités par le syndicat des copropriétaires ne sont pas strictement nécessaires. Il relève ainsi qu’ils sont exorbitants notamment le coût de la mise en demeure de 350 euros.

Sur ce,

S’agissant des frais liés à la mise en demeure du 15 mars 2024, (pièce n°4 en demande), cette dernière justifiée par son bordereau d’envoi a été envoyée par le conseil du syndicat des copropriétaires et ne peut donc correspondre aux frais de 350 euros de mise en demeure facturée par le syndic Egim le même jour. Au surplus, ce montant considéré comme exorbitant par la défenderesse ne correspond pas au tarif prévu de 50 euros TTC au contrat de syndic versé.

Les frais de la relance du 15 février 2023 antérieure à la mise en demeure du 15 mars 2024 et ceux de la relance du 30 septembre 2024, postérieure à la délivrance de l’assignation ne peuvent être retenus.

En outre, les honoraires relatifs au « désistement d’audience », au « dossier contentieux » et au « suivi de dossier » qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Ces frais seront donc rejetés.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de l’intégralité de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en affirmant que la défenderesse a déjà été condamnée à deux reprises au paiement d’arriérés de charges de copropriété. Il soutient que cette dernière ne s’acquitte pas spontanément de son obligation, ne procédant aux règlements qu’après avoir été assignee.

La SCI My Home ne présente aucune observation sur cette demande.

Sur ce,

Il ressort des pièces communiquées en particulier des jugements rendus le 28 février 2013, le 28 janvier 2019 et 15 avril 2021 par le présent tribunal que la défenderesse a d’ores et déjà été condamnée, à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges.

En dépit de ces condamnations, force est de constater que la SCI My Home persiste à ne pas régler ses charges de copropriété et ce, sans aucun motif valable.

Ces manquements répétés de la SCI My Home à son obligation, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de régler ses charges de copropriété traduisent sa mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain.

Il conviendra en conséquence de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les autres demandes

A titre liminaire, il est utile de préciser que la défenderesse forme des demandes accessoires à l’encontre de la société Egim. Or, cette dernière représente le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et n’intervient pas dans la cause en son nom personnel.

En tout état de cause, la SCI My Home succombant principalement à l’instance sera condamnée aux dépens lesquels ne comprendront pas le coût des commandements de payer qui ne sont pas justifiés.

Tenue aux dépens, elle sera en outre condamnée à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE irrecevable la pièce jointe par message RPVA du 3 décembre 2012 par la SCI My Home ;

CONDAMNE la SCI My Home à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 44.691,69 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 20.745,28 euros, à compter du 10 mai 2024, date de l’assignation sur la somme de 1.725,62 euros et à compter du 5 mai 2025 sur le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sa demande en paiement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI My Home à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI My Home aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice de sa demande en paiement des commandements de payer ;

CONDAMNE la SCI My Home à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente