MINUTE N°

N° RG 25/00487 – N° Portalis DB22-W-B7J-TACS

Société SEQENS, SA d’HLM

C/

Monsieur [R] [C] [U]

Madame [M] [B] épouse [U]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 2 Avril 2026

Société SEQENS, SA d’HLM, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 582 142 816, dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal en exercice.

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au Barreau de Paris, substitué par Maître Yllan ALOUI

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [C] [U], demeurant [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [M] [B] épouse [U], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

Greffier lors des débats: Thomas BOUMIER

Cadre Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Fabienne BALADINE

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [R] [C] [U] et [M] [B] épouse [U]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 2022, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] un logement sis [Adresse 7].

Le 4 février 2025, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1749,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le 23 décembre 2024, la société SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 7 avril 2025, la société SEQENS a assigné Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la société SEQENS, aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] ;

— condamner Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B]solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 2329,32 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 février 2025 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer des 5 janvier et 4 février 2025;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 9 avril 2025.

A l’audience du 5 février 2026, la société SEQENS, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 30 janvier 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 389,26 euros, échéance de décembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle dit s’en rapporter s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée à personne , Madame [M] [U] née [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [R] [C] [U] a comparu. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois. Il indique être l’aidant de son épouse. Il perçoit l’allocation adulte handicapé.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 9 avril 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d’allocations familiales par la société SEQENS le 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 mai 2022, du commandement de payer délivré le 4 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 30 janvier 2026 que la créance de la société SEQENS est établie dans son principe.

S’agissant de son montant, il convient de déduire les sommes suivantes : 179,99 euros correspondant à des frais de contentieux.

Par conséquent, Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail

et de l’article 220 du code civil. la somme de 354,92 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des

droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B], le 4 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 avril 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 mai 2022 à compter du 5 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [R] [C] [U], seul comparant à l’audience, propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. En outre, le bailleur indique s’en rapporter s’agissant de l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] et de tout occupant de leur chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 avril 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] deviendraient occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] au paiement de cette indemnité à compter du 5 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 30 janvier 2026.

Conformément à l’article 220 du code civil, et s’agissant d’une dette ménagère, l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société SEQENS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans bail conclu le 18 mai 2022 entre la société SEQENS d’une part et Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 5 avril 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] à payer solidairement à la société SEQENS la somme de 354,92 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2025 incluse,avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] à s’acquitter de la dette en 7 fois, en procédant à 6 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] à payer solidairement à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 avril 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 30 janvier 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [C] [U] et Madame [M] [U] née [B] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de signification du commandement de payer du 4 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

REJETTE la demande de la société SEQENS au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Blandine JAOUEN, cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge des contentieux de la protection